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小林さんのマンション管理士合格お祝いパーティを開催しました。

重松マンション管理士事務所の女性スタッフ小林さんが本年度のマンション管理士試験に合格した事は既にご報告しましたが、この日は私がお世話になっている「プロナーズ」と千葉県マンション管理士会の仲間が集まって、小林さんの合格お祝い会を開催しました。
本当は、節分を過ぎてからやりたかったのですが、小林さんは２月２日に開催されるマンション管理士会の全国統一組織による研修会（浦安で開催）の受付を依頼されているので関係者への事前お披露目も兼ねてお祝い会を開催することにしました。
会費制のささやかな立食パーティでしたが、なかなか豪華な雰囲気の中で開催できました。
これで、当マンション管理士事務所所属のマンション管理士は3名となりましたが、今年は当マンション管理士事務所の新しいスタートの年でもあるので、私も心機一転頑張りたいと思います。

||総武支部長の中村さんの司会による
開催挨拶|
||人前でスピーチするのは少々苦手の小林さん
メモを見ながらなかなかの挨拶と決意表明でした。|
||「プロナーズ」代表理事の川原さんが乾杯の音頭
左端は「プロナーズ」理事の瀬下さん|
||かんぱ〜い！
この日集まってくれた私の仲間は約３０名
結構にぎやかでした。|
||左は「プロナーズ」女性理事の稲葉さん|
||私の家内とマンション管理士会の磯野会長。
会長は数日前に奥様を亡くされたのですが、とても元気に振舞っておられました。|
||真中は首都圏マンション管理士会の親泊副会長|
||マンション管理士会全国統一組織の伊藤会長も参加してくださいました。
この日のお客様はいずれも大物？揃いです。|
||最後の締めは、飛び入りで駆けつけてくれたマンション管理センターの廣田信子さんにお願い|
||これは２次会会場の様子です。
私は早々に失礼しましたが、、、この後、３次会まで行った人もいたそうです。|

自宅マンションの長尺塩ビシートの張替えを実施しました。

お恥ずかしい話ですが、私の自宅マンションは築１０年もたたないのに、開放廊下の床に施工してある長尺塩ビシートが剥離しだしました。
それも特定の階（８階建ての６～８階）に集中し、このまま放置しておくと小さな子供やお年寄りが足をとられて転倒し、大事故になる心配もあります。
そのようなわけで、臨時総会を開催して緊急張替えを決議しました。
本当は数年先の大規模修繕工事のときまで延ばしたかったのですがやむを得ません。
工事の様子はこちら

【レポート】マンションの開放廊下の長尺塩ビシートを張り替え

私のマンション（築１０年目、８階建）はまだそれほど古くないのに６～８階の開放廊下の床にはってある長尺塩ビシートが剥離してきました。
ひどい箇所では、床がめくれ上がったり、浮き上がったりしてお年寄りや子供が足をとられて転ぶような事故の可能性もあります。
専門家にも相談しましたが、１０年目でここまで剥離する事例はあまりないとの事でショックでした。
大規模修繕工事の予定はもう少し先になりますが、廊下の塩ビシートは放置できないのでこのたび臨時総会を開催して張りなおすことにしました。
工事の様子をご紹介いたします。
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|完全に剥離して盛り上がっています。
この山につまづいて転ぶかもしれません。|築１０年でこんな状態になるのは困ります。
多分新築時の施工に問題があったのではないかと思います。|
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|施工前の状況再確認
このあたりはあまりひどくないようですが。。。|まずは養生作業から開始|
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|エレベーターの中もきちんと養生|既存シートの切り剥がし開始部分に
カッターを入れて端部をカットしました。|
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|シート剥がしの専用機「ペッカー」
あっという間に剥れていきます。|かなり音がうるさいので居住者はもちろん
近隣にも一応あいさつ回りをしてお断りしておきました。|
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|機械が届かないコーナー部分は
カッターと皮すき（スクレパー）で入念に手作業です。|エアコン室外機の下もきれいに剥がしました。|
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|剥がした長尺塩ビシートの山|剥がした後の下地の清掃は
ポリッシャーで念入りに仕上げています。|
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|次は下地の補修工事です。これは補修材料
速乾性で防水性もかなり高いそうです。|まずは既存の下地が傷んでいる部分から補修|
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|極端に傷んでいる部分補修が完了|全体的に不陸が多い部分を面で補修します。|
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|今度は専用の接着剤を使用していよいよシート張り
半分ずつ施工します。|張りあがったが専用ローラーでしっかり押さえつけます。|
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|コーナー部分はトーチランプで加熱しながら
コーナー専用ローラーで押えています。|これは？
シートの突合せ部分を溶接する溶接材料です。|
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|突合せ部分をカッターで加工した後に
専用の溶接機でつなぎ合せていきます。|接着完了！|
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|突起部分を専用カッターで切り取り。。。|平坦にきれいに仕上がりました。
これでもしっかり接着しているそうです。|
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|最終仕上げ工程はシーリング
まずはマスキング（養生）テープを施工
張り替えたシートの端部は全て施工することにしました。|シートメーカー専用のシール材
ウレタン系シールを使用しました。|
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|端部にシールを施工して|ヘラでしごいてきれいに仕上がりました！
見栄えもまずまずです。|
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|最後にマスキングテープを剥がして完成！
最初から比べると見違えるようです。|シール材は２４時間で安定しますが
それまでは踏まれた困ります。
シートの芯材を加工してシールの保護をやりました。|

顧問先のマンション（団地）で餅つきを行いました。

マンション管理の顧問としてお世話になっている団地型マンションで餅つき大会を実施しました。
今年はもちつき大会参加が多く、今日で５回目です。
この管理組合は、団地内の良好なコミュニケーションを構築し、防犯・防災にも対応可能な安全・安心な団地を目指して取り組んでいます。
理事会の元に「コミュニケーション委員会」を設置し、有志の委員を中心に今後の団地のあり方などを検討しています。
今回はその一環として「ふれあい餅つき大会」を企画しました。
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|この日はあいにくの雨模様だったので
ブルーシートで雨対策から始まりました。|お母さん達はトン汁の材料仕込み|
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|豚肉カット始めま～す。|お餅の味付けも準備ＯＫ|
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|トン汁の煮込みも始まりました。|参加者受付用名簿です。
念のために「行事保険」にも加入して万が一の事故に備えています。|
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|管理組合理事長さんの挨拶の後。。。|いよいよ餅つき開始|
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|だんだん人数も増えてきて、雨にもかかわらず
この日の参加者は１００名以上|昔取った杵柄で。。。|
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|なかなかいい調子です。|お父さん達も選手交代してついています。|
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|子供たちも子供用の杵で楽しく参加|最近の子供は持ちつきの経験がないので
いい経験になったと思います。|
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|つきあがった餅は黄な粉、あんこ、
そして大根おろしの３つの味で味付けします。|待ちきれない人たちが集まって「早く～」|
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|集会棟の全部の部屋を使っての食事会|トン汁も出来上がり、味も好評でした。|
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|お持ち帰り用の丸め餅にも挑戦
子供たちもやりたそうでした。|子供たちには鉄道模型を実際に運転させるコーナーを
設けて遊んでもらいましたがとても楽しそうでしたよ。|
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|ちょっと一休みして私達もトン汁を。。。|人が一杯集まったけれどとてもお行儀がいいですね。|

重松事務所の忘年会をやりました。

当初は自宅の１室からスタートした重松事務所も、３年目からは近所に事務所をオープンして無事に２年がすぎました。
今年の年末は普段からお世話になっている人をご招待してささやかながら内輪の忘年会を開催しました。
また、今年は事務所の小林さんがマンション管理士試験でいい点数が取れたので１月１１日の合格発表日が今から楽しみです。
これからもずっと続けていくことができたらいいですね。
||知り合いにお願いして幕張のホテルで食事会です。
この日は小林さん（左手前）の誕生日会も兼ねています。
千葉県マンション管理士会の磯野会長と(財)マンション管理センターの廣田主席研究員も一緒です。|
||右から、家内と、廣田信子さんと小林さん。
３人合わせて百？歳|
||飲み直しの２次会は眺めのいいバーでカクテルを。。。
来年も頑張ってまた楽しくやれたらいいですね。|

開口部改良工事細則作成のため、アルミサッシ交換現場を見学してきました。

【レポート】マンションのアルミサッシ交換現場

現在複数の顧問先で管理規約の改正作業を行っていますが、その中で開口部改良工事に関する細則を作成する必要があり実施しています。
私も建築関係の業務が長いので建築に関する知識は一通りありますが、建具それも改修工事に関してはほとんど知識がありませんでした。
今回、開口部改良工事細則を作成するに当たりどうしてもアルミサッシ交換工事のイメージをつかんでおきたかったので私がマンション管理センターにお世話になっていた頃から知り合いの三協立山アルミ株式会社の方に無理をお願いして適当な現場を見学させていただきました。
都内のマンションで築３０年、戸数は約１００戸です。
工事は朝から開始して、終了したのはお昼頃でした。
居住者の方が住んでいる状態での工事なので、工事時間は短いほど助かります。
この日は特別になれた職人さんが工事をされたので極めてスムースに実施されましたが、一般的には１日作業と考えた方がよさそうです。
しかし、既存の窓枠を残したまま工事できる工法（カバー工法）なので、比較的簡単でした。
品質管理のポイントをメーカーの方に聞くと、やはり工事を行う職人さんと現場監督の実力が大きく影響するとのことでした。
特に施工に際しては、サッシメーカーが指定する工事店を使うと間違いないそうです。
その場合の施工後の保証については「保証期間２年、更に雨水の浸入に関しては１０年間」となっていました。

(さらに…)

顧問先団地の「餅つき大会」に参加してきました！

いよいよ１２月です。私は、旧公団系の大型分譲団地に顧問としてお世話になっているケースが多く、この時期になると決まって自治会主催の「餅つき大会」からお呼びがかかります。
この日は、千葉市内の築４０年の団地の「餅つき大会」です。
私は、午前中は別の管理組合の専門委員会に出席していたので、事務所の小林さんが朝からお手伝い、私は午後から合流しました。
小林さんは、今年のマンション管理士試験を受験し、インターネット解答速報による自己採点ではなんと４０点（５０点満点）です。
例年の合格点数３５点～３７点から判断しても合格間違いないところです。
来年からは、マンション管理士として当事務所の力強いスタッフとなります。
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|この日使用したもち米は約９０キロ
前日から洗っておきます。|いよいよ準備開始|
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|火をおこすのは男性陣の作業|手際よくもう蒸しあがっています。|
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|女性陣は、黄な粉、餡、大根おろしの準備
大根おろしは荒めに仕上げるのがコツ、
餅とよく絡むそうです。|突く前のつぶし
これで約７０％までつぶすそうです。
慣れていないと意外と難しいです。|
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|いよいよ餅つき開始|慣れた手つきと合いの手
１臼で約３升つきますが時間は１５分程度|
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|突き手はベテランぞろい
４０年の歴史を感じます。|事務所の小林さん（左から２人目）
名古屋出身の彼女は餅つきは初めてでした。|
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|とても楽しそうですね。|餅きりに初挑戦ですが大きさが不ぞろいです。
先輩のおばさんたちにしかられながらやっています。|
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|私も飛び入り参加
餅をつくのは子供のとき以来です。|足元はよろけるし…
合いの手の人も恐そうです。。。|
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|餅の味付けも女性陣
餅の出来上がりが早いので手際よく
やらないといけません|こちらは頑張ったお父さん達
飲むほうが忙しくなって出来上がっています。|
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|突き手の負担を少なくするために
今年からは電気餅つき機を導入しました。
これで約８割まで完成させて最後は人力で仕上げます。|全て終了したらきちんと後片付け|
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|お疲れ様でした！|

スクエアＪＳを見学してきました。

マンション管理会社の大手企業ＪＳ（日本総合住生活株式会社）が、埼玉県さいたま市に緊急対応と研究施設を兼ねたセンターを設置しています。
私が顧問としてお世話になっている団地（築４０年）で、来年から「団地再生委員会」を立ち上げて、第４回目の大規模修繕の準備に入るのでそのための勉強会としてスクエアＪＳの見学会を企画しました。
この建物は、契約先の団地から通報された緊急対応業務のコントロールセンターとしての機能と、団地の建替え、大規模修繕、専有部分のリフォーム、防災・防犯対策等の研究施設としての機能を備えています。
今回私達は、「団地の再生」をテーマとして、エレベーターの新設や耐震対策、専有部分のリフォーム等を勉強してきました。
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|スクエアの意味は「広場」のほかに
ＳＡＦＥＴＹ＝安全
ＱＵＡＬＩＴＹ＝品質
ＲＥＬＩＡＮＣＥ＝信頼の意味があるそうです。|みんなで記念撮影|
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|センターの責任者からのご挨拶|まずは、ビデオを見ながらこの施設の説明を受けます。|
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|説明の後はいよいよ見学コースへ|この部屋は、管理している団地から採取してきた水質の検査をするためのものです。|
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|将来のエレベーター設置を可能とする渡り廊下の試作品です。|みんな熱心に説明を聞いています。
渡り廊下を設置した場合のプライバシーの保護や、視界の確保等についての説明でした。|
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|バリアフリーにも配慮してあります。|これは室内リフォームのバリアフリー|
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|後付けエレベーターの試作品です。|エレベーターの向こう側から乗って、こちら側に降りてきます。
扉が両方についているのが分かりますか？|
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|エレベーターの設置によってできたもう一つの玄関口です。|階段室周りのバリアフリー対策|
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|エントランス周りの改修事例です。
集合郵便受もＡ４サイズが楽に入る大きさです。|これはエレベーターを設置しなくても階段を上がっていくことができる装置|
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|車椅子ごと窓から部屋に出入できる装置です。|車椅子の方にも配慮したキッチンのリフォームモデル|
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|サッシュ交換のサンプル
持ち出し工法の下部です。|同上部|
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|新工法ＧＲＡＦ
持ち出さなくても開口部の寸法があまり減少しない工法です。|同下部|
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|耐震丁番の試験機|玄関扉交換工事のサンプル|
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|耐震丁番の実物です。
玄関ドアを枠ごと交換しなくてもある程度の仁であれば丁番交換だけでも結構対応可能です。|災害時の非常用トイレ|
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|１人でも使用可能な特殊タンカ
階段でも大丈夫ですが、値段もかなり高いようです。(１６万円)|

マンションのコミュニケーションを考えてみませんか。

私が目指す理想的なマンションは、居住者が「このマンションにこれからもず～と住み続けたいな。」と感じるようなマンションです。
そのために、微力ながらお手伝いができればいいといつも思っています。
私がお世話になっている団地では、現在コミュニケーション検討委員会を立ち上げて定期的に議論しています。
この団地は、居住者１０００人くらいの大きな団地ですが、築年数が浅いことや、分譲方法も複数の期に分けて分譲された（いわゆる期分け分譲）こともあり居住者間のコミュニケーションの構築がいまひとつでした。
そこで理事会や有志の組合員が集まって、団地のコミュニケーションを良くするには今後どのような方法があるかを検討しています。
皆さまもご存知の通り、コミュニケーションのいいマンションは、居住者が仲良く楽しく生活できるだけでなく、防犯や防災の面においても力を発揮して安全・安心な街づくりに寄与します。
これからの議論を通じて、団地内のコミュニケーション構築には別途に自治会を立ち上げた方がいいのか、理事会主導でやるのか、それとも緊急のテーマとして自主防災組織を立ち上げるのかなどの方向性が見えてくると思います。
どの方法を採るかは最終的にそこで生活する人たちが決めていくことですが、コミュニケーションのいいすばらしい団地になることを期待しています。
||毎月１回集まって議論しています。
そのほかにも、草取りや餅つき大会などのイベントを企画してまず居住者が集まって交流する場の提供などから地道に活動しています。|
||この日は、私もスケジュールの都合がついたので参加しました。
実施したイベントの結果についてアンケート等を通じて成果をまとめたり、居住者の関心があるイベントの企画などを検討しています。|