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週刊ダイヤモンドの大手マンション管理会社実力ランキング（2011）

週刊ダイヤモンド社から２０１１年の大手マンション管理会社実力ランキングが公表されました。
全体的な傾向としては、大手管理会社のＭ＆Ａのせいもあり、寡占化が進んでいるようです。
シェアでいうと、上位１０社で全体の約４割、上位５０社まで広げるとなんと全体の約７割を占めています。
受託管理戸数の少ない中小零細の管理会社は厳しく、離合集散を含めた淘汰が始まっているようです。
ところで今年の評価基準の大きな変更点は以下の２つだそうです。

「受託管理組合数成長率」を採用
「自社運営の研修施設の有無」

「受託管理組合数成長率」とは、（当期末受託管理組合数÷前期末受託管理組合数）－１で計算され、パーセント表示に変換されて表記されています。また、「当期の成長力を測る指標」＝「顧客ニーズに応えているかを表す指標」というようなことが書かれています。
成長力についてはある程度理解できますが、受託顧客数が単に伸びているだけで「顧客ニーズに応えている管理会社である。」という評価にはならないと私は思います。それと、成長率の大きい会社はもともとの受託管理戸数が少ない会社が多く、少し増えただけで大きい数字が出てしまいます。
「自社研修施設の有無」については、管理員やフロントマンの研修用として自社運営の研修施設を持っているかどうかということだと思います。評価基準は、多様化するニーズへの対応力を測る指標としてますが「有」が５点で、「なし」が０点です。
また、毎度のことではありますが、このランキングは権威のある機関が独自に調査して得たデーターに基づいて評価したものではなく、アンケート形式で各社に回答を求め、集計したデーターに基づいて評価したものです。
ですから、正直なところ、ランキングの上位に表示されている管理会社を見て、私でも「何故？？？」と疑問を感じる管理会社もあったりします。
しかし、業界の情報や他の管理組合の管理状況などが分からない管理組合にとってこういう情報は貴重なものですし、参考にできる有用な情報であることは間違いありません。状況に応じて、また、表面的な数字や順位を鵜呑みにすることなく、うまく活用していただければと思います。
ちなみに、重松マンション管理士事務所の主要な業務は、顧問契約を主体とした適正な管理組合運営のサポートであり、管理会社変更ばかりをやっているわけではありません。また、適正なマンション管理を行う上で管理会社は重要なパートナーであり、（主に管理費削減目的の）安易な管理会社変更や自主管理はおすすめしていません（理由）。
にもかかわらず、昨年も５件の管理会社変更に関与することとなり、やはり管理組合の管理会社に対する関心—-特に「管理費が高い」という部分に関心が高く、管理費削減を前提とした管理会社変更をお手伝いさせていただくことになりました。

重松マンション管理士事務所では、前述の通り安易な管理会社変更をすすめていないこともあり、管理会社変更をせずに管理費削減を行うことも珍しくありません（ケースによっては大幅な管理費削減も可能です）が、ご相談される管理組合の方々も、最初から「何が何でも管理会社を変更したい」と思っている方々ばかりではありません。
しかし、「管理費が高い」上に「日々の対応への不満」などが蓄積され、さらに長い交渉などを通じて不信感ばかりが大きくなってしまうと（不誠実な対応が続くと）、「管理会社変更やむなし」という判断に至るのも無理はありません。信頼関係のない、というより、不信感しかない管理会社は重要な「パートナー」とは言えませんし、また、重要な「パートナー」になりえませんので・・・
過去のページでも申し上げましたが、ご参考までに、改めて重松マンション管理士事務所が良いと思う管理会社の基準を幾つか書かせていただきます（もちろん、管理会社選定時にはこれだけを見ることはなく、当事務所独自の管理会社評価システムや指標等を使っています）。

きちんとした会計報告システムを含む月次業務報告書が速やかに提出され、充実して見やすいこと（マンション管理会社によっては、「どうしてこんなに分かりにくい会計報告書にするのだろう。」と思いたくなる書式のものがあります。また、昨年のマンション管理適正化施行規則の改正で、軽々に関する月次報告は１ヶ月以内に提出することが義務付けられています。）
担当者（フロントマン）１名が担当する管理組合の数が１桁（１０件未満）であること
フロントマンのレベルが一定水準以上であること（と言っても決して高いレベルを要求しているわけではなく、社会人としての一般常識程度は備え、善管注意義務を果たしていること）
フロントマンの業務をサポートする社内体制がしっかりできていること
フロントマンが管理組合の立場に立って物事を考えることができること

それでは、２０１１年の大手マンション管理会社実力ランキングの上位２０社をご紹介します。

大手マンション管理会社実力ランキング（２０１１）

東急コミュニティー
長谷工コミュニティ
合人社計画研究所
三井不動産住宅サービス
東急ファシリティサービス
日立ビルシステム
太平ビルサービス
野村リビングサポート
大和ライフネクスト
日本管財
大京アステージ
大成サービス
三菱地所藤和コミュニティ
星光ビル管理
住友不動産建物サービス
日本ハウズイング
鹿島建物総合管理
コミュニティワン
丸紅コミュニティ
三井不動産住宅サービス関西

※2010年、2009年、2008年の同ランキングについての記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2009）
マンション管理会社ランキング（2008）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

◇
なお、「管理会社変更」や「管理費削減」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

週刊ダイヤモンドの新築マンション物件ランキング（2011）

週刊ダイヤモンドから２０１１年度の新築マンションランキングが公表されました。
２０１０年の新築マンション市場はどん底を脱し、回復基調に転じたようですが、２０１１年度もその傾向は続くと予想されているそうです。
不動産経済研究所の調査では、首都圏の新規供給は戸数は前年比２２．４％増で、平均分譲価格は４％増の４７１６万円となっています。
マンションによっては、モデルルームに行列ができたり、見学を申し込んでも１ヶ月待ちという物件もあるとのことです。
この状況は、地域や価格等に偏りがあるみたいで、新規の販売戸数が前年度比で上昇しているエリアは、首都圏・近畿圏・沖縄圏の３地域のみで、その他は減少しています。また、都心部で供給されるマンションの価格帯は５，０００〜６，０００万円台の高額物件が多いとのことです。
従来は、手ごろな価格（２，０００〜３，０００万円台）で供給を行っていた開発業者が市場から消えたこともあり、大手業者による寡占化も進み、高額物件が多くなっているようです。
そんな中、私が住んでいる千葉県ではいくつか気になる物件もあります。
市川市の「シャリエ市川（東レ建設）」が、７５㎡で３，０００万円前後の金額です。本八幡駅からはバス利用となりますが、閑静な住宅街にあることと、充実した設備が評判みたいです。
それと、私の事務所の近くの「プラウドシティ稲毛海岸」は、７３㎡前後で２，４００万円台の価格です。
全戸にトランクルームが付き、窓は複層ガラス、台所はディスポーザー付きとやはり設備が充実しています。
私が、千葉市の中央区のマンションを購入したのは１０年以上前でしたが、現在のマンションより設備が整ってなくて４，５００万円ほどかかりました。
そのときのことを考えたら、本当にうらやましい限りです。
ちなみに、重松マンション管理士事務所には、築年数10年未満の新しいマンションからのご相談も多いのですが、特に「管理会社の業務委託費（管理費）が高い」「修繕積立金の値上げに納得いかない」などという、金銭的な面でのご相談が多いです。
例えば先日事務所ホームページに掲載させていただいたお客様インタビューの事例では、10年間に2度の修繕積立金値上げが予定されていましたが、当マンション管理士事務所がサポートして管理費削減をした結果、何とか値上げ時期も値上げ幅も抑えられる見込みです。
買い替えの方なら管理費や修繕積立金のことをよくご存知だと思いますが、これまでマンションに住んだことのない方はご注意いただきたいなと思いますし、既にご購入を決められた方は、早めに対応された方がよろしいかと思います。

新築マンション物件ランキング

ランキングの評価項目は昨年同様
「立地条件」、「全体計画」、「建物構造」、「専有部分の計画」でそれぞれ１点〜５点の評価で、合計点をつけています。

東京２３区ベスト１０

パークマンション三田日向坂（麻布十番）
中野ツインマークタワー（中野）
センチュリーフォレスト（渋谷）
プラウド代官山（す渋谷）
ザ・パークハウス大崎（大崎）
ザ・タワーレジデンス大塚（大塚）
ザ・ライオンズ中野坂上（中野坂上）
クロスエアタワー（池尻大橋）
プラウドシティ赤羽（赤羽）
桜プレイス（雑司が谷）

注）６と７及び８と９は同順位

東京市部ベスト９

ザ・ライオンズ国立（国立）
パークシティ国分寺（西国分寺）
パークハウス吉祥寺OIKOS（三鷹）
ライオンズ町田マークスフォート（町田）
パークシティ武蔵野桜堤（武蔵境）
プラウド調布（調布）
アトレ羽村グランブリエ（羽村）
府中テラス緑町（府中）
府中テラス八幡町（府中）

注）７〜９は同順位

神奈川県ベスト１０

エクラスタワー（武蔵小杉）
グランツオーベル逗子海岸（新逗子）
ブランズ青葉台二丁目（青葉台）
青葉台コートテラス（青葉台）
アリュール日吉本町レジデンス（日吉本町）
アリュール横濱星川（星川）
オーシャンステイツ湘南平塚グランフィールド（平塚）
イニシア横濱蒔田駅前（蒔田）
シティテラス横浜づづきの丘（鴨居）
シティハウス多摩川テラス（新丸子）

注）１と２、４〜６、９と１０は同順位

埼玉ベスト８

ザ・ライオンズ三郷中央（三郷中央）
グランシンフォニア（戸田公園）
シティタワーさいたま新都心（北与野）
プラウド武蔵浦和ディアージュ（武蔵浦和）
志木の杜レジデンス（志木）
プラウド武蔵浦和プリアージュ（武蔵浦和）
イニシア大宮宮原サザンフォート（土呂）
サンクタス春日部（春日部）

注）２と３、５と６、７と８は同順位

千葉ベスト５

シティテラスおおたかの森ステーションコート（流山おおたかの森）
サンクタス千葉ニュータウン中央（千葉ニュータウン中央）
グランスイートブルー（千葉みなと）
プラウドシティ稲毛海岸（稲毛海岸）
ライオンズ稲毛レジデンス（京成稲毛）

注）１と２及び３と４は同順位

週刊ダイヤモンドの中古マンション物件ランキング（2011）

今年の週刊ダイヤモンドの中古マンションランキングは昨年と違う評価方法でランキングを発表しています。
昨年は乖離率を採用し、近隣の新築マンションの相場と比較してどの程度値下がりしているかという基準で決めていましたが、今年は「マル得ランキング」として、近隣の新築マンションよりどの程度安いかを評価した「新築乖離率」を採用しています。
昨年は、資産価値をどの程度維持しているかという評価のようでしたが、今年はお得な割安マンションという面で評価しています。
首都圏における中古マンションの取引件数も増加しており、その理由は、最盛期に比べると新築マンションの供給が減り、「代替品」として築浅マンションを探す傾向にあるようです。
しかし、今年は新築物件の供給が増えだしたので、逆に中古マンションの価格もやや下がり、購入しやすい状況らしいです。
ところで、記事には「失敗しない中古マンションの選び方」が紹介されていましたが、一番のポイントは、予算と目的をはっきりさせることだそうです。
つまり、設備が充実している築浅マンションにするのか、築年数が経って安い物件を購入し、自分の好みにあったリフォームをして使用するのかなどを明確にしておくべきとのことです。
私も同感です。
最近のリフォーム技術はとても優れているので躯体さえしっかりしていればかなり自由にリフォームできます。
駅の近くで、希望の広さがあり、価格も割安な物件は真剣に探せば見つかりそうな気がしています。
それでは、首都圏の２０１１年「マル得」中古マンション物件ランキングをご紹介します。

「マル得」中古マンション物件ランキングベスト２０

ミックスガーデンウィズ柏の葉（柏）
ベイクレストタワー（品川）
ウィズ松戸陽だまりの丘（松戸）
クレストフォルム日吉レインボーズヒル（日吉）
ローレルスクエア港南台（港南台）
サクラディア（浦和）
クレストグランディオ横浜（川崎）
コスモデュオスケア（尾久）
フェアヒルズ南大沢
グランシティレイディアントアクアヴィータ（八王子）
ジュエルガーデン（南柏）
マークスプリングスメゾンA(南町田）
ライオンズガーデン船橋夏見台（船橋）
サンクレイドル橋本（南橋本）
久我山ガーデンヒルズ（久我山）
リーデンススクエア相模原（相模原）
クレッセントユーバリノスの丘（鶴見）
ライオンズガーデン成増ヴィスタヒル（地下鉄成増）
パークウエスト東京（田無）
エフ・エニバース府中の杜（府中）

コンサルタント契約が終了した大規模修繕工事の現場確認をしてきました。

大規模修繕工事のコンサルタント契約をして、設計事務所と施工会社の選定をお手伝いした管理組合です。
私のコンサルタント契約は、昨年の総会で工事会社を承認してもらった時点で終了しましたが、私のマンション管理士事務所から近いこともあり、その後の様子を見に行ってきました。
現場は、既に仮設足場の工事が始まっており、この日は第２回目の定例会議の日で、当日の議事のポイントは、主要な材料の「色きめ」です。
理事会メンバーと修繕委員会メンバーが集まって、実際に現場を確認しながら決定していきます。
今回の現場訪問は、お世話になった管理組合に対する御礼の意味もあったのですが、設計事務所と施工会社のその後の仕事ぶりや管理組合の評判を確認しに行きたかったことも理由の一つです。
設計事務所は公募して選定した事務所で、私としては初めてお付合いする事務所でしたが、管理組合の方からの評判は良いみたいで安心しました。この後、数ヶ月の間もぜひきちんと監理してもらいたいと思います。
施工会社の方は、全く知らない会社ではなくおおよその評判も聞いていましたが、こちらのほうもとても評判が良く住民の方も喜んでいる様子です。
現場代理人（監督さん）は女性なのですが、女性としての気配りが良くできていて、主婦の方々から好評でした。
当日は、私がお世話になったときの理事長夫妻も参加され久しぶりにご挨拶して来ましたが、契約終了後もとても親切にしてくださり、この管理組合の仕事をすることができてとても良かったと思います。
この先も、時間的な余裕があればまた訪問したいと思います。

当日の様子

||主要な材料の色きめですが、多くの管理組合では「現状に近い色」を選定する傾向にあります。
この日も、予め施工会社が準備した数通りの色見本をもとに、理事会と修繕委員会のメンバーで決めていきました。
特に意見が別れることもなく、現状に近い色で決定しました。
壁や上裏（ベランダや開放廊下の天井）の塗装、鉄部のペンキ、床の長尺シート、屋根の防水コート、シール材（こーキング材）等の色を全て決定しました。|
||床のシートの色を検討しているところです。
色のほうはすんなり決まったのですが、参加した奥様たちからは、シートの模様（凹凸）によっては、掃除がやりにくいという意見が出て、再度検討することにしました。
現場代理人の女性は、経験も豊富な１級建築施工管理技士で、しっかりした感じの女性でした。
女性特有の細かな気配りで、エレベーターの中に花を飾ったりして評判は良かったです。
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マンションコミュニティ研究会の研修に参加しました。

マンションコミュニティ研究会の勉強会に参加してきました。
東京都練馬区に、１３の分譲団地とその他の賃貸団地を合わせて約４０の団地が集結しているマンモス団地光が丘パークタウンがあります。
私のマンション管理士事務所も６年前からそのうちの１つの管理組合と顧問契約をしてマンション管理のお手伝いをしているのですが、今回の勉強会は、その光が丘パークタウンで２０年以上にわたりマンションの仲介をしている株式会社すまいる情報光が丘の武藤正子社長の講演でした。
テーマは「仲介の現場から見た大規模中古マンションの現状と課題」です。
資料に基づき興味深い話をたくさん聞かせていただきましたが、私が興味を持ったことは、光が丘団地では、築２０年以上経つ今でも、居住者の移り変わりが多く、若い方も結構移り住んできて、他のマンションほど高齢化が進んでいないことです。
また、団地内で他の棟から別の棟への移動（引越し）も多くあります。
その他、私が経験したことでは、競売になった住戸をそのマンションの他の住民が、家族に住まわせたいとの理由で、業者も驚く高値で落札したり、亡くなった人が光が丘をとても気に入っていたので、お葬式は団地の集会室で開催した等がありました。
この状況は私の地元（千葉市内）の稲毛区や美浜区の築３０年以上の大規模団地ではあまり見られない光景です。
なぜ光が丘では、団地全体が空洞化しないでコミュニティを維持し、高齢化が早い速度で進んでいかないのかを自分なりに考えてみました。
千葉市内の公団団地と違う点は、、、

団地の真ん中に駅があり、団地のどこにでも駅から徒歩圏内で移動できる。（千葉の場合は、ＪＲ等の駅からバスに乗って１５分くらいかかります。）
お部屋のバリエーションが多く、１ＤＫに近いタイプから２世帯住宅としても使える広い間取りの部屋までそろっている。（千葉の場合は、多くが３ＤＫ約５０㎡のワンパターン）
中古マンションの価格が分譲当時からそれ程下落しておらず、逆に値上がりしているマンションもある。また、１戸５千万円を超える価格のマンションも多くある。（千葉の場合は、値上がりは見込めず、１戸当たり数百万円の価格）
居住者に富裕層が多い。

等でしょうか。
武藤社長のお話を聞いて感じたことは、マンションでのコミュニティは大変重要なことで、そのよさが防犯・防災を含む暮らし安さに結びつくのだということでした。
昔の農村型や漁村型の社会で地縁・血縁が濃い場合の居住形態では、いやでも生活に直結しているので、コミュニティの形成は必須の事柄ですが、現代のように職業や勤務地も違い、それぞれの価値観も違う人たちがマンションに集まっている状態では、単に良好なコミュニティといってもどのようにして構築していくのか難しい問題です。
光が丘パークタウンの事例から私なりに考えたことは、コミュニティの形成は単に人間と人間の仲良しクラブ的なつながりを広げるだけではなく、住環境のインフラの整備や豊かな生活をエンジョイするためのお金なども必須要素ではないかということでした。
つまり「人」、「物」、「金」をうまく配置したうえで、人的交流を強化しないと良好なコミュニティは形成できないのではないかと考えています。
大変難しいことですが、今後の私の取り組みの中で結論を見つけていきたいと思いました。