財団法人マンション管理センターが毎月発行している「月刊マンション管理センター通信」の2008年10月号の「活躍するマンション管理士」というコーナーに、当マンション管理士事務所の小林さんが寄稿しました。

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小林さんは当事務所に来て４年目になり、今年はマンション管理士試験に合格して、私と一緒に管理組合に同行して理事会や総会に出席し、管理組合のサポートをしています。私にとって本当に心強いパートナーです。
そんな彼女が日常実施している業務をありのままに紹介しています。
このページ下部のPDFファイルから全文をご覧いただけるようにしてありますので、よろしければご覧下さい。
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「月刊マンション管理センター通信」2008年10月号　No.274
特集／マンション居住者の安全をどう確保するか -犯人目線で危険予測-

活躍するマンション管理士
〜事務所内でおこなう管理組合支援業務あれこれ〜

＜目次＞

１．はじめに
２．顧問業務に含めた会計チェック作業
３．自主管理組合に対するサポート
４．長期修繕計画書に基づく資金計画の変更
５．これからの課題

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。
活躍するマンション管理士第３４号～事務所内でおこなう管理組合支援業務あれこれ～（PDFファイル）

日本住宅協会会員の機関誌、月刊「住宅」Vol.57（2008年9月号）の特集「マンション管理〜地域に展開される新たな施策と市場サービス〜」に、「管理組合の視点から〜がんばっている管理組合は何を求めているのか〜」と題した記事を寄稿させていただきました。
「住宅」平成20年９月号（社団法人日本住宅協会のHP）
寄稿した記事をこのページとPDFファイルでご紹介させていただきます。
よろしければ是非ご一読ください。
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社団法人日本住宅協会「住宅」2008年9月号　Vol.57
特集／マンション管理〜地域に展開される新たな施策と市場サービス〜

管理組合の視点から
〜がんばっている管理組合は何を求めているのか〜

＜目次＞

１．はじめに
２．不思議な団地
３．団地としての具体的な取り組み
　（１）自主管理への道
　（２）植栽管理
　（３）建物・設備の維持管理
　（４）管理費等の滞納対策
　（５）コミュニティ活動や防犯防災
　（６）広報活動
４．それでも忍び寄る高齢化とその取り組み
５．管理の現場が必要としている支援等について
　（１）がんばっている管理組合に対する評価
　（２）会計処理基準の策定
６．さいごに

＜記事本文＞

１．はじめに

　約30年、けっこう充実して努めることができたサラリーマン生活だったが、いろいろな事情で少々早めに卒業することとなった。たまたまマンション管理士資格について世間で話題になっていたことと、30年以上のマンション暮らしでマンション管理に多少は関心があったこともあり、独立して2003年にマンション管理士事務所を立ち上げた。
　　以来、専業のマンション管理士事務所として、顧問契約を中心に多くの管理組合の管理・運営のお手伝いを行ってきたほか、行政とタイアップする形でマンション管理セミナーや無料相談会の講師、相談員などをやり、まだまだ未熟ではあるが「マンション管理組合の応援団」としてマンション管理のレベル向上に少しは役立っているのではないかと自負している。
　　多くの管理組合と接していつも感じることは、ほとんどの管理組合は常に何らかの問題を抱えて管理・運営を行っているということである。「組合員の無関心」から始まり、「財政難（修繕積立金の不足）」、「滞納問題」、「賃貸住戸の増加による居住ルールの乱れや犯罪の増加」、「コミュニケーションの形骸化」、「災害に対する不安」そして「高齢化による活力の低下」などをあげればきりがない。私は、管理組合が以上のような問題に適切に対応し、円滑な運営を進めていくための重要な4つのキーワードを提唱している。それは、「自主性」、「専門性」、「継続性」、「負担の公平性」であり、且つ同時に成り立たせることが重要である。しかしこれがなかなか難しい。例えば自主管理を行えばいやでも自主性は高まる。しかし、自分たちで相当勉強しなければ専門性は担保できない。逆に、管理会社に全ての部分を委託してしまえば専門性は担保される。しかし、肝心の自主性に関しては大いに問題が残ることになる。同様に、特定の組合員が長期間に渡り継続して理事を引き受けてくれれば継続性は確保できるが、負担の公平性から見ると全く逆の現象となる。これは、輪番制のボランティアで運営されることが一般的な管理組合ではある意味において宿命的なものかもしれない。
　　ところで、マンション管理士として管理組合運営のサポートを稼業とするものから見た場合、専門家を上手に活用すると、理事の負担が大幅に軽減し、従来よりもはるかに効率的で適正なマンション管理を推進することができると思える管理組合がいくらでもある。しかし、外部の専門家を活用することについての抵抗感や管理組合の意志決定には多くの時間がかかることなどが影響して、多くの管理組合が問題解決に踏み込めず、毎年同じことを繰り返している。また、逆に「自分たちは長年にわたり自主管理を貫いて、誰の手も借りずに適正なマンション管理をやってきた。」と自信を持っている組合も少なからずある。しかし、マンション管理には「居住者自治」が広く認められているとはいえ、私から見たらその内容は適正とはいいがたく、一部の組合員が長期に渡り管理組合運営に携わり専横化していたり、管理規約や関連法規に抵触するような意志決定が行われていたりする。
　　そのような状況の中で、私は、長期間自主管理を貫きながら適正なマンション管理の推進に取り組んでいる管理組合とあるきっかけを通じて知り合い、現在はその管理組合の顧問をしている。今回は、この管理組合の取り組み事例等を簡単に紹介しながら、管理組合に対してマンション管理士や行政等ができる支援等について考察してみたい。
※以降の記事は、PDFファイルをご覧下さい。
「管理組合の視点から」～がんばっている管理組合は何を求めているか～（PDFファイル）

阪神淡路大地震以来、日本の各地で地震が発生するたびに、首都圏での地震災害は必ずやってくると言われ、首都圏に住む多くの方たちが警戒しています。
先日、読売新聞社から「マンションの防災について」というテーマで取材を受けました。
個人的には、マンションは戸建て住宅と比較したら圧倒的に地震に強いと考えています。
しかし、マンションで地震が発生した場合は、そこで生活している多くの方が一斉に近所の避難場所に移動されると、行政等の受け入れ側も一度に対応することは困難です。
できることなら３日程度は、マンションの敷地内で自分たちで生活できるような体制作りが望まれます。
そう考えてくると、おのずと何が必要かがわかってきます。
戸建て住宅と違い、よほどのことがない限り建物が倒壊することはありません。
となれば、家の中では、転倒した家具の下敷きにならないようにする工夫。
地震が収まったときに、家の外に出るための出入り口の確保。
３日間マンションの敷地内で生活するための水、食料、トイレなどの確保。
などが考えられます。
また、居住者が協力し合い、生活する必要がありますので普段からのコミュニティーも重要になります。
以上のようなことに関して取材を受け、平成２０年９月１８日の読売新聞の夕刊に記事が掲載されました。
よろしかったら記事のほうも見てください。
読売新聞９月１８日に掲載された記事

昨年の暮れに、財団法人マンション管理センターの編集部から依頼されて書いた原稿が、マンション管理センター通信20０８年２月号に掲載されました。
マンション管理センター通信バックナンバー
今回のテーマは、「管理組合の総会に関する事」です。
私は、顧問先の総会には臨時総会を含めると年間に２０回以上は出席しています。
特に問題もなく、すんなり終了する総会もあれば、とても時間がかかったりする総会もあります。
今回は総会に関して私が思っていることを率直に書いてみました。
いつものマンション管理センター通信の内容とは若干趣が違った仕上がりになっています。
以下、概要を簡単にご紹介させていただきますので、ご興味がありましたらどうぞご一読ください。
前述のマンション管理センター通信のページからも過去一年分までは自由にご覧いただけますし、このページ下部のPDFファイルからも全文をご覧いただけます。
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「月刊マンション管理センター通信」2008年2月号　No.266
特集／上手な総会の開催方法〜コミュニケーションの良い管理組合にするために〜

上手な総会の開催方法
〜コミュニケーションの良い管理組合にするために〜

＜目次＞

１．はじめに
２．管理組合における総会の意義
　・管理組合の最も重要なイベント
３．総会の準備
　・決算と監査の重要性
　・議案書の作成
４．総会当日の対応
　・議事運営は効率よく
　・審議終了後の自由意見について
５．総会が終了したら
　・議事録の作成と広報
　・円滑な理事会引き継ぎ
６．おわりに

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。
「上手な総会の開催方法」～コミュニケーションの良い管理組合にするために～（PDFファイル）
こちらからも一年間はご覧いただけます。
マンション管理センター通信バックナンバー

５月８日掲載の日本経済新聞社夕刊に続き、今度は同新聞の別のコーナーで「マンション管理組合によるマンション管理士活用事例」が紹介されました。
「プロナーズ」の川原代表から依頼されて取材を受けました。
私の名前はでていませんが、私の顧問契約先が紹介されて記事になりました。
５年前の状態は「マンション管理士？なにそれ…？」といった感じでしたが、最近はようやくこの資格も知られるようになり私もよかったと思っています。
マンション管理組合がマンション管理士と顧問契約をして、それなりの成果を挙げている成功事例を今後も積み上げて行きたいと思います。
記事全文はこちら（PDFファイル）

日本経済新聞社の夕刊で毎週火曜日に企画している「ひと」に関するコーナーがあります。
いろいろな人物や資格を紹介していますが今回はマンション管理士資格に関して紹介されました。
先月、日経新聞の記者が千葉の私の顧問先と事務所に取材にこられた時の内容が記事になっています。
趣旨は、「世間で余り知られていない資格だけれども人の役に立つ資格」を紹介するとのことです。
早く、世の中で良く知られる資格になれば良いと思います。
記事の全文は、こちら（PDFファイル）

(さらに…)

私が嘱託触診としてお世話になっている財団法人マンション管理センターから依頼されて、「管理費等の滞納問題」について寄稿しました。
今回のテーマは、「管理費等の滞納問題」です。
私がお世話になっている管理組合には管理費等の滞納で困っている組合もあります。
そんな組合では私を区分所有法第２５条に規定する「管理者」として選任し、管理規約も一部変更して私が当事者として裁判等の法的措置ができるようにしています。
今回は、弁護士さんにお願いしなくても自分達でできる範囲の法的措置等について簡単にご紹介しました。
以下、概要を簡単にご紹介させていただきますので、ご興味がありましたらどうぞご一読ください。
このページ下部のPDFファイルから全文をご覧いただけるようにしてあります。
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「月刊マンション管理センター通信」2006年5月号　No.245
特集／マンションみらいネットの登録項目・閲覧項目が確定しました！（後編）

管理費等の滞納問題を考える
〜管理組合の力だけでできる法的措置と強制執行〜

＜目次＞

１．はじめに
２．なぜ滞納問題は深刻化するのか
３．管理組合が実施しやすい裁判等は？
　・支払督促
　・少額訴訟
４．「法的措置の実施」は目的を明確にして！
　（１）滞納管理費等の回収
　（２）時効の中断
　（３）区分所有者に対するメッセージ
５．裁判等を実施する際の注意事項
　（１）早めに対処すること
　（２）理事長主体で実施すること
６．おわりに

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。
マンション管理センター通信第２４５号に掲載された内容はこちら（PDFファイル）です。

住宅金融公庫の「すまい・る債」を購入している方むけの情報誌、「マンション情報ＢＯＸ」に、記事を書きました。
「マンション管理の現場から」というコーナーで、ペイオフ対策について述べています。
私がお世話になっている団地で、いろいろな金融商品を理事の方と検討した結果、最終的に「すまい・る債｣を購入することにしたときのことを思い出しながら書いています。
住宅金融公庫の「すまい・る債」は、安全性、換金性、収益性の３つの面から見て、とても優れた金融商品だと思います。
私の自宅マンションでも購入していますが、顧問先の管理組合にも勧めています。
マンション情報ＢＯＸ２００５年秋号の一部

日本経済新聞社のシリーズ第３弾です。
今回は大規模修繕工事に関しての特集を９月１４日から１７日まで実施しました。
私は、写真の提供等で協力いたしました。
マンション誰のもの第３弾

読売新聞社が、７月２日から３０日までの毎週土曜日に「マンション管理費について」の特集を企画し、私も取材を受けました。
私は、読売新聞の記者さんには、管理費はただ安くすることのみを目的として管理会社と交渉するのではなく、サービス内容と価格のバランスを常に考えて交渉するようお話しました。
すぐに「管理会社を変更しましょう。」とか「自主管理に切り替えましょう。」というマンション管理士さんが多いようですが、私は反対です。
まずは、現在の管理会社と十分話し合い、双方納得のいく落としどころを模索することからはじめるべきだと思います。
なかなか、内容の濃いシリーズでした。

(さらに…)