マンション管理会社の大手企業ＪＳ（日本総合住生活株式会社）が、埼玉県さいたま市に緊急対応と研究施設を兼ねたセンターを設置しています。
私が顧問としてお世話になっている団地（築４０年）で、来年から「団地再生委員会」を立ち上げて、第４回目の大規模修繕の準備に入るのでそのための勉強会としてスクエアＪＳの見学会を企画しました。
この建物は、契約先の団地から通報された緊急対応業務のコントロールセンターとしての機能と、団地の建替え、大規模修繕、専有部分のリフォーム、防災・防犯対策等の研究施設としての機能を備えています。
今回私達は、「団地の再生」をテーマとして、エレベーターの新設や耐震対策、専有部分のリフォーム等を勉強してきました。
|||
|スクエアの意味は「広場」のほかに
ＳＡＦＥＴＹ＝安全
ＱＵＡＬＩＴＹ＝品質
ＲＥＬＩＡＮＣＥ＝信頼の意味があるそうです。|みんなで記念撮影|
|||
|センターの責任者からのご挨拶|まずは、ビデオを見ながらこの施設の説明を受けます。|
|||
|説明の後はいよいよ見学コースへ|この部屋は、管理している団地から採取してきた水質の検査をするためのものです。|
|||
|将来のエレベーター設置を可能とする渡り廊下の試作品です。|みんな熱心に説明を聞いています。
渡り廊下を設置した場合のプライバシーの保護や、視界の確保等についての説明でした。|
|||
|バリアフリーにも配慮してあります。|これは室内リフォームのバリアフリー|
|||
|後付けエレベーターの試作品です。|エレベーターの向こう側から乗って、こちら側に降りてきます。
扉が両方についているのが分かりますか？|
|||
|エレベーターの設置によってできたもう一つの玄関口です。|階段室周りのバリアフリー対策|
|||
|エントランス周りの改修事例です。
集合郵便受もＡ４サイズが楽に入る大きさです。|これはエレベーターを設置しなくても階段を上がっていくことができる装置|
|||
|車椅子ごと窓から部屋に出入できる装置です。|車椅子の方にも配慮したキッチンのリフォームモデル|
|||
|サッシュ交換のサンプル
持ち出し工法の下部です。|同上部|
|||
|新工法ＧＲＡＦ
持ち出さなくても開口部の寸法があまり減少しない工法です。|同下部|
|||
|耐震丁番の試験機|玄関扉交換工事のサンプル|
|||
|耐震丁番の実物です。
玄関ドアを枠ごと交換しなくてもある程度の仁であれば丁番交換だけでも結構対応可能です。|災害時の非常用トイレ|
||
|１人でも使用可能な特殊タンカ
階段でも大丈夫ですが、値段もかなり高いようです。(１６万円)|

「プロナーズ」の特長は、認定者に対する継続的なフォロー研修と、仲間のネットワーク等を活用した実務研修です。
今回は、私の事務所に４名の認定者がきて、｢長期修繕計画書」の作成シミュレーション作業を行いました。
私がお世話になっている団地で建物診断を行い、現在は長期修繕計画の作成中ですが、団地の積立金と各棟の積立金のバランスが悪く、このまま徴収額を変えずに管理を続けていくと再来年に予定されている第１回大規模修繕工事において各戸から一時金を徴収する必要がでてきます。
そこで、一時金の徴収を避けるために、団地修繕積立金と各棟修繕積立金の見直し等をすることにしました。
今回は認定者の中から希望者を募り、上記のテーマに基づきシミュレーション作業を実施しましたが、余剰金の移管作業なども検討したので大変難しい作業になったようです。
でも、終了したら４名の参加者全員がとても勉強になったと喜んでいました。
今後、顧問先の理事会とは同様の作業を進めて最終版の長期修繕計画を作成することになります。
今回は私の事務所を使っての実務研修でしたが、プロナーズ理事の顧問先への同行実務研修なども実施しており、認定後の研修システムもかなり充実しています。
||私の問題提起後は早速作業にかかります。
４人でまとめ方を相談して作業開始です。
前提は、組合員説明会用の資料の作成と臨時総会への臨み方です。
きちんとできるかな～|
||途中で意見が分かれたりしましたが、これが実務研修のいいところです。|
||約４時間かけてのシミュレーションが終了したら私への報告が待っています。
基本的な考え方が間違っていなかったか、作業の順番はどうか、組合員に対する説得力のある内容となっているかなどが私からのアドバイスのポイントです。
パソコンへ入力し、結果をプリントアウトするのは業務を発注している設計事務所の作業となりますが、入力前の基本的な考え方は理事会が主体となって設計事務所に指示する必要があります。
この重要な部分をサポートするのがマンション管理士です。|
||実務研修の後は、事務所の近くの中華料理屋さんで親睦会|
||重松事務所の紅一点、小林さんも参加しての楽しいひと時です。
なぜか私が実施する研修会にはいつも懇親会がセットされています。|
||中華料理に合わせてこの日は紹興酒
寒くなってきたのでお燗で一杯。。。|

私が目指す理想的なマンションは、居住者が「このマンションにこれからもず～と住み続けたいな。」と感じるようなマンションです。
そのために、微力ながらお手伝いができればいいといつも思っています。
私がお世話になっている団地では、現在コミュニケーション検討委員会を立ち上げて定期的に議論しています。
この団地は、居住者１０００人くらいの大きな団地ですが、築年数が浅いことや、分譲方法も複数の期に分けて分譲された（いわゆる期分け分譲）こともあり居住者間のコミュニケーションの構築がいまひとつでした。
そこで理事会や有志の組合員が集まって、団地のコミュニケーションを良くするには今後どのような方法があるかを検討しています。
皆さまもご存知の通り、コミュニケーションのいいマンションは、居住者が仲良く楽しく生活できるだけでなく、防犯や防災の面においても力を発揮して安全・安心な街づくりに寄与します。
これからの議論を通じて、団地内のコミュニケーション構築には別途に自治会を立ち上げた方がいいのか、理事会主導でやるのか、それとも緊急のテーマとして自主防災組織を立ち上げるのかなどの方向性が見えてくると思います。
どの方法を採るかは最終的にそこで生活する人たちが決めていくことですが、コミュニケーションのいいすばらしい団地になることを期待しています。
||毎月１回集まって議論しています。
そのほかにも、草取りや餅つき大会などのイベントを企画してまず居住者が集まって交流する場の提供などから地道に活動しています。|
||この日は、私もスケジュールの都合がついたので参加しました。
実施したイベントの結果についてアンケート等を通じて成果をまとめたり、居住者の関心があるイベントの企画などを検討しています。|

千葉県の住宅課と船橋市の住宅政策課に依頼されて、「第２回マンション管理基礎セミナー」の講師を担当しました。
この日は、あいにくの雨にもかかわらず多くの方が勉強に来られて、私も緊張してしまいました。
私が話した講演テーマは「専門家の活用」です。
詳しくはこちらをどうぞ。

マンション管理適正化法の趣旨に基づき、県や市が情報提供を目的として定期的にセミナーを実施しています。
今回は、千葉県と船橋市が主催して、１１月１０日（土）にに船橋市中央公民館で「第２回マンション管理基礎セミナー」を開催しました。
私も、千葉県住宅課から依頼されてセミナーの講師を担当しました。
私が講演したテーマは「これからのマンション管理を考える」と称し、副題は「輪番制理事の限界と高齢化に向けた専門家の活用」です。
当日の[“レジュメ（PDF）”:http://mansion-support.chicappa.jp/hp-data/funabashiseminer071110.pdf]です。以下、一部抜粋します。
１．はじめに
２．管理組合が抱える問題
　（１）実は二極化
　（２）高齢化
　（３）賃貸化
　（４）管理費等の滞納
　（５）老朽化
　（６）コミュニケーションの無さ
３．それでも48%!
４．管理組合運営で大事な4つのキーワード
　「透明性」は当たり前!もっと大切なことは?
　（１）自主性
　（２）専門性
　（３）継続性
　（４）理事の負担の公平性
５．マンション管理適正化法と専門家の活用について
　（１）2000年、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」ができて
　　　　何が変わったか?
　（２）管理組合運営をサポートする行政と専門家
６．専門家の活用事例紹介
　（１）千葉市内 旧公団系団地 約500世帯 築40年 竣工直後から自主管理
　（２）千葉市内 民間分譲会社 約100世帯 築6年 分譲会社系の管理会社に全面委託
７．さいごに
||主催は千葉県と船橋市です。
県でやっているだけあって、後援もマンション管理センター、首都圏マンション管理士会、千葉県マンション管理士会などが名前を連ねています。|
||この日の参加者は約５０名です。
船橋市はマンションが多いこともあり、セミナーではいつも多くの人が集まります。|
||この日私が話した内容は「専門家の活用」をテーマとした話でした。
高齢化等の原因で理事会が正常に機能しなくなったときには、無理をしないで専門家をじょうずに起用する方が効率よく結局は安いコストで管理組合運営ができますよという内容を話したかったのですが、初めてのテーマだったのであまりうまく話せませんでした。|
||最後は、質疑回答を行い約１時間の私の講演は無事終了しましたが、この次はもっと勉強して後援する必要を感じました。
でも、高齢化している管理組合や自主管理をやっている管理組合の理事さんからは、かなり専門的な内容の質問が出ました。|

現在顧問としてお世話になっている千葉市内の複数のマンションで防災に関する勉強会を実施しています。
先日、「千葉市出前講座」を市役所にお願いして勉強会を実施しました。
テーマは「自主防災組織の立ち上げについて」です。
新耐震基準を満たしたマンションは、地震の際に即倒壊する可能性が低いことが説明されましたが、マンションにおいて一番注意が必要なのは、室内の家具の転倒による被害とのことです。
また、阪神淡路大震災で倒壊家屋から脱出して生還した人に関する貴重なデーターが報告されました。
それは、生還した人の９９％は、「公が派遣した救助隊以外の人に助けられた。」ということです。
つまり、「自分で脱出した」「近所の人に助けてもらった」「通行人に助けられた」人がほとんどでした。
ということは、、、地震直後においては公の救助活動よりも近隣の救助活動のほうがはるかに頼りになるということです。このことは「自主防災組織」を立ち上げる大きなヒントになりそうですね。
また、居住者が多いマンションでは、地震発生後に多くの人が一同に「避難所」に来ても受け入れ態勢が整っていない場合もあります。
ですから、地震が発生して３日間はマンションの敷地内で生き延びられるような準備が必要だというお話もありました。
その日の午後は別のマンションで防災訓練も実施しましたのであわせてご紹介いたします。
防災訓練では、消火器の使用方法と救命活動の訓練をしました。
特に呼吸が停止した人の救命活動に有効なＡＥＤ（自動除細動装置）の使い方はとても参考になったようです。
|||
|まずは、司会役の副理事長から本日の趣旨の説明です。|この日の参加者は理事を中心に約２０名。皆さん熱心に聴いていました。|
|||
|理事長挨拶です。|千葉市の地域振興課の職員が日曜日にもかかわらず来てくださいました。|
|||
|スライドを使用して貴重なデーターが数多く紹介されました。|別のマンションでの消防訓練です。|
|||
|まずは責任者のご挨拶とスケジュールの説明|最初に消火器の使用方法の説明です。
この日は訓練用の水消火器を使用しました。|
|||
|女性理事さんから訓練開始。
目標は写っていませんが植木です。|子供も参加して「火事だ〜」|
|||
|次は場所を集会室に移して救助活動訓練|大丈夫ですか？|
|||
|胸骨圧迫（心臓マッサージ）のお手本
かなりの力で３０回|今度は居住者の番です。意識と呼吸の確認から|
|||
|胸骨圧迫はやってみると結構大変です。|ＡＥＤの使用方法の説明。パッドを張る位置の講習です。基本的な使い方は機械が自動的にアナウンスしてくれます。|
||
|最近の公共機関はほとんどの場所にＡＥＤを置いているとのことです。|