重松マンション管理士事務所にとって、今年は大規模修繕工事の当たり年で、顧問先を中心に現在５件の大規模修繕工事コンサルティングを行っています。
そこで今回は、建設業界では当たり前となっている「談合」について少しお話したいと思います。
建設関係の業界に長年勤務した私が申し上げるのも心苦しいのですが、管理組合がコツコツ貯めた修繕積立金を不正な手段で業者に持っていかれることは許しがたいことです。また、組織的な談合がなくならないのは大変悲しいことです。
談合がなくならないことについて考えられる理由はいくつかありますが、

1. 絶対に変わることのない建設業界のアンチコンプライアンス体質
2. 談合をやっている業者たちは、自分たちがやっていることは悪いことだとは思っておらず、逆に会社のために良いことをやっている程度の感覚しかない。
3. 大規模修繕工事は、春工事・秋工事といわれ、着工時期や竣工時期が概ね決まっており、見積取得から業者選定までのスケジュールがタイトになるので、談合かもしれないと思っても検証する時間がない。
4. 発注する側にも問題があり、自分たちに業者と対等に渡りあう技術的知識もないのに、発注者の立場を利用して弱い立場の業者を必要以上に買い叩く傾向がある。
5. 設計業者や工事業者から見たら、マンション管理組合は一見（いちげん）客であり、一度付き合うとその後１０年以上はお付合いしないですむ。

等でしょうか？他にもいろいろあると思います。
ですから、「談合をさせない見積取得の方法」や、「談合を見破る専門的な知識」が必要となってきます。
つまり、建設業界に談合はつき物であると最初からそのように考えたうえで、設計業者や工事業者と付き合う必要があると理解した方がよいと思います（談合をしない業者が存在しないわけではありません）。
以下、私が経験したいくつかの事例をご紹介します。

事例１

↑　これは、管理会社が音頭をとって談合が行われたと思われる事例です。
事業スタイルは、ＣＭ方式といわれるもので、管理組合が工事業者を選定し、工事業者は、管理会社の下で工事を行い、設計(仕様等の決定)と工事監理を管理会社が行うという方式です。
元請は管理会社ですが、管理組合が工事業者を選定するので業者に対する発注価格と管理会社に支払う監理報酬がオープンとなり、透明性が高く、且つ工事に対する全ての責任は元請となる管理会社が負うので管理組合も安心できる発注方式というのがうたい文句です。
ところが、見積を取得する工事業者のリストアップ等は全て管理会社が提案し、いわゆる「管理会社主導」で行われました。
その後、工事業者からの見積取得作業が行われましたが、ご覧のようにほぼ横一線に並んだ価格が提出されています。
また、これだけの工事金額の割には見積を取得した業者数が３社というのも少ない気がします。
この一覧表を見た当時の理事長が疑問に思い私の事務所に相談に来られたのがきっかけでした。

事例２

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↑　これは、設計事務所が音頭をとって談合がおこなわれたと思われる事例です。
この管理組合は、大規模修繕工事の事業スタイルを「設計監理方式」で進めることを決定し、設計事務所も公募で選定しました。
そこまでは順調に進んでいたのですが、ところがその後、新聞で公募した工事業者８社から見積を取得したのですが、ご覧のとおり設計価格に対して83％〜100％の間で横並びの金額がでてきました。
いろいろな事情があるので、ここではあまり詳しいことまでは書けませんが、私の詳細な分析によると、設計事務所が設計価格を業者に漏洩して談合が行われたことは間違いありません。
私は、談合が行われたことを理事会に報告・進言し、上記の８社は当然に全社失格となりました。

事例３

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↑　これは、談合が行われなかった、又は談合が不成立に終わったと思われる事例です。
これも「設計監理方式」で、事業を進めることで決定していた物件です。
新聞で公募したら、応募した工事業者は２０社近くあり、その中から９社を選定して見積依頼をしたものです。
私の分析によると、当初は談合を行う予定で募集した業者も結構いたはずです。
上記のＨ社やＩ社など、ほぼ設計価格に近い金額で提示してきた業者はたぶん談合目的で応募してきた業者です。
管理組合は、当初予定していた予算に近い金額で見積を提出した上位３業者（Ａ～Ｃ社）を呼んでプレゼンテーション(ヒアリング)を実施もらうことにし、最終的なネゴシエーションの結果３８，３２５，０００円（設計価格の６８．６％）を提示した業者と契約しました。
この物件も私のマンション管理士事務所が計画当初からかかわっていたものですが、談合をされずに適正な価格で発注できた事例です。
理事会や修繕委員会には大いに感謝されました。
◇
談合をさせない、又は談合を見破るにはそれなりの知識と経験が必要なので、一般の管理組合では大変だと思います。
談合されないための工夫としてはいくつか考えられますが、その中から幾つかのポイントをご紹介いたします。

1. まずは設計価格の妥当性を確認すること。
• 設計価格が異常に高い場合は、談合がやりやすくなります。
• 設計価格が妥当な場合は、談合設定する価格の幅が狭くなるので、横並びがばれやすくなり談合がやりにくくなります。
2. 予算規模にもよるが、なるべく多くの工事業者を見積参加させること。
• 数が多いとチャンピオン(談合で受注する業者）を主張する会社も多くなり、談合がまとまりにくくなります。
• また、談合特有の「横並び」や単価設定の不自然さなどが発見しやすくなります。
• 業者の応募要件を厳しく設定しすぎると、応募してくる業者の数が限られてしまうので、事前によく検討することが重要です。
3. 設計事務所や応募業者の顔ぶれを確認し、談合に応じそうにない業者を参加させること。
• これはかなり高度のテクニックとなり、業界のことがある程度わかっていないと難しいのですが、工事業者の中には、談合に応じない会社もあります。
4. 談合されたと思ったときは、たとえ以降のスケジュールに支障をきたしても、一旦白紙にもどし（これを「不調」といいます。）最初からやり直す覚悟を持つこと。
• 工事規模にもよりますが、談合をされたら何千万円というお金を無駄に使ってしまうことになります。
• 着工が１〜２ヶ月遅れて多少の不便や不具合が発生しても、十数年に一度のことです。居住者に理解してもらい毅然とした態度で業者と接することが重要です。
5. 「設計監理方式」がもっとも良い大規模修繕工事の進め方だと思わないこと。
• 前述のとおり、設計事務所が談合を主導することもあります。
6. 本当に信頼できる利害関係のないコンサルタントを見つけること。
• 「管理組合の立場に立って…」といいながら、実は談合を主導している業者がたくさんいます。

みなさんのマンションではいかがでしょうか？
現在大規模修繕工事に向けて準備中の管理組合の方々は、是非見直してみてください。
なお、上記ポイント等を見て、

• 設計価格の妥当性はどうやって確認するのか？
• 掲示価格が横並びなら談合と思っていいのか？　偶然横並びになることはないのか？
• なるべく多くの工事業者を見積参加させることとあるが、どの程度が妥当か？
• 応募要件はどのように設定すればよいか？
• 談合に応じる・応じない業者をどう見分けるのか？
• 万が一談合が発覚した場合、着工を遅らせたら理事会の責任にならないか？
• 着工を遅らせることで手抜き工事にならないか？
• 設計監理方式以外にどのような進め方があるのか？また、それらのメリット・デメリットは？
• 利害関係のない（談合に関わらない）コンサルタントかどうか、どうやって見極めるのか？
• 重松マンション管理士事務所が談合に関わらないという証拠はあるのか？

という疑問を持たれる方々もいらっしゃると思いますが、、、個々のケースによって一律に申し上げられない部分であったり、専門知識や経験、ノウハウなどが必要な部分でもありますので、ご興味がある方は私のマンション管理士事務所にご相談ください（重松マンション管理士事務所では、管理組合から受け取る報酬のみで事務所を運営することを決め「ノーリベート宣言」をしています）

またご興味のある方は、併せて、こちらのページもご覧ください。
大規模修繕工事等の設計コンサルタントの選定について

◇
事例２のように、戸数が多いマンションでは、工事金額も億単位となります。これで談合をやられたら数千万円単位で損害を受けることにもなりかねません。
しかし、上記事例３を見ていただいてもおわかり頂けますが、重松マンション管理士事務所が主体となって適正な方法で設計業者や施工業者を選定し、交渉するだけで、大幅な工事金額の減額が出来ることは珍しくありません。
※工事金額の減額は、あくまでも適正な方法で業者の選定や交渉をした結果のことですので、減額のみを目的に行うことはありません。管理会社変更や管理費削減などでも同様ですが、闇雲に買い叩いたりすれば、モチベーションやサービス、品質の低下などに繋がり、そのツケが自分自身に跳ね返ってきてしまうからです。
何千万、何億という莫大な修繕積立金は、多くの理事にとって非現実的で、あまり実感のないお金だと思います。
実際には、区分所有者一人一人がコツコツと積み立ててきたものにもかかわらず、個人の貯金と違って自分のお金だという意識が希薄になりがちなのは、税金と同じですね。。
ゆえに、組合員の意識も低く、理事会も何となく「まぁいいか」でやってしまうことも多いと思いますが、大切な修繕積立金を最大限に活用するためには、まずは適正な方法で設計業者や施工業者を選定していくことが重要であり、そのために、大規模修繕工事のコンサルティング経験やノウハウを持ち、工事業者としがらみがない公平中立な立場を保っているコンサルタント（=マンション管理士）をじょうずに活用するのが一番良いと私は思います。

最近、修繕積立金不足で悩み、コスト意識に目覚めた管理組合からの相談も増えていますが、マンションの区分所有者一人一人が長年かかって積み立ててきた大切な修繕積立金を、「談合」という不当な手段で無駄に失うことが無いよう、私も今後益々頑張って行きたいと思います。
◇

「大規模修繕工事コンサルティング」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
大規模修繕工事サポートネット（特別ページ）

談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（大規模修繕工事事例インタビュー）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（大規模修繕工事事例インタビュー）

マンション管理士にとってなかなか難しいのがマンションの消防設備です。
マンション管理士試験に備えて勉強した時の知識や消防法の規定と、実際のマンションにおける消防設備はかなり違う場合があるからです。
管轄する消防署による見解の違いや、２方向避難が確保されている耐火建築物における特例措置などが関係していることも原因していると思います。
又、最近の大規模マンションやタワーマンションでは、更に設備が複雑多岐にわたる場合もあります。
重松マンション管理士事務所でも消防設備点検や必要な修理工事の金額の妥当性を聞かれた時には、すぐに回答できずにネットワークを利用して専門家の意見を聞いたりする場合もあります。
今回の「重松塾」は、私がお世話になっている浦安のハイグレードマンションの副理事長さんに紹介していただいた、葛南防災の若松社長を講師に招いて実施しました。

当日の様子

||まずは私の自宅マンションを利用して実地研修。
各部屋に設置してある差動式火災報知機の後は台所へ。
台所用の火災報知機は定温式。
60～70℃で発報します。|
||ベランダに出て避難ハッチの説明。
２方向避難の確認です。|
||屋内消火栓の説明。
実際の使用方法も説明を受けました。
使用方法は簡単ですが、復旧方法も良く聞いておかないとダメですね。|
||消防用ポンプ室の内部見学です。
赤いタンクは「呼水槽」、ポンプがONになったとき、すぐに給水できるようにポンプ配管内に水を充填しておくための装置です。|
||こちらは管理事務室に設置してある集中監視盤火災の場所の特定や、警報音のリセットなどを行います。
火災信号は、電話回線を通じて警備会社と管理会社に送信されます。|
||現場見学の後は事務所に戻って座学です。
各種消防設備の設置基準と、特例措置に関して詳しい説明を受けました。|

最後は、紹介してくださった管理組合の副理事長も合流してお決まりの「反省会」。
最近の消火設備の話など、ここでも話は盛り上がって閉会となりました。

６月２７日（土）に、船橋市中央公民館で千葉県マンション管理士会主催（船橋市・マンション管理センター後援）のマンション管理セミナーが開催されました。
そこで私は「滞納管理費の実践的な解決方法」と題して講師を担当しましたが、当日は梅雨でお天気が悪いにもかかわらず、参加者は４０名を越える大盛況でした。
当日の様子は「セミナーのレポート」の「船橋市で「管理費滞納」に関するマンション管理セミナーの講師をしてきました。」をご覧下さい。
◇
「管理費滞納問題」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

管理費滞納問題（業務案内）
マンション管理費滞納 解決と対策（特別ページ）

愕然とした200万円超の管理費滞納も、遅延損害金を含めて全額回収！（管理費滞納事例インタビュー）
10万円から100万円、話し合いから差押え、競売まで、4つの管理費滞納解決事例（管理費滞納解決事例）

重松マンション管理士事務所の得意業務として、「マンション管理費滞納」に関する相談があります。
６月２７日（土）に船橋市中央公民館で千葉県マンション管理士会主催（船橋市・マンション管理センター後援）のマンション管理セミナーが開催されましたが、その時講師としてお話させていただいたテーマは「滞納管理費等の実践的解決方法」です。
国土交通省の平成２０年度マンション総合調査のデーターでも、マンションの管理費等の滞納は増えてきています。
私は、マンション管理組合における義務違反の中でも、「マンション管理費等の滞納」はもっとも悪質な義務違反だと考えています。
もちろん、全てが悪質ということはなく、やむを得ない事情があるケースもあります。
また、理事の方には、「経済的に苦しい組合員に強引に請求するのは気が引ける。」とか「同じ屋根の下に住んでいる者同士で、お金の督促はなるべくしたくない。」といわれる人も結構いらっしゃいますし、私も理事の方がそのように思う気持ちは十分理解できます。
しかし、マンション管理費等の滞納問題は絶対に解決しなければならない問題であり、免除や減免措置などという解決方法は絶対ありません。
又、問題を早めに解決しておかないと、現在理事である自分たちが困るだけではなく、来期の新しい理事さんにも困った問題を押し付けることになり迷惑な話です。
そして、他の人はあまりこのようなことはいいませんが、実際に滞納している組合員に対しても、早期に解決してあげないとその人が本当に支払うことができなくなり、とても不幸な結果になる場合があります。
様々な管理費滞納のケースを経験していますが、同じマンション管理費滞納でも、その額が10万円と50万円では、精神的にも経済的にも当事者への負担が同じではないからです。
つまり、一概には言えませんが、「マンション管理費滞納は、決してうやむやに出来るものではない」ということを早期に教えてあげることは、当事者を必要以上に追い詰めずに済むことにも繋がるのです。
少し話がそれましたが、セミナーの内容について簡単にご紹介いたしますと、弁護士さんにいきなり相談するのではなく、まずは自分たちでどんな事ができるかなどを具体的にお話ししました（より具体的な内容は下記レジュメ参照のこと）。
マンション管理費等の滞納に関するセミナー講師は、弁護士法等の関係もあり、弁護士さんが講師になる場合が多かったのですが、マンション管理士の立場からお手伝いできることもたくさんありますし、管理組合として出来ることもたくさんあるのです。
ちなみに、管理組合の業務支援としての「マンション管理費等の滞納」問題についてセミナー講師をするのは初めてです。
話す内容に関しては、事前に私の顧問弁護士とも相談して十分に準備をして挑みましたが４５分間という短い時間では思っていることの半分位しか話すことができず、質問を受けることができない状態で反省してます。
この次、同じセミナーをする機会があったら今度はきちんと話せるように頑張ります！

当日のレジュメの概要

1. はじめに
2. マンション管理組合における管理費等の滞納の特徴

* 金額は総じて少ない
* 長期化し易く、かつ解決しにくい

3. 管理費等の滞納が引き起こす問題点

* 資金不足
* 不公平感
* 理事の負担の増大

4. 平成２０年度マンション総合調査の概要

* ３ヶ月以上の滞納
* ６ヶ月以上の滞納
* １年以上の滞納

5. 管理組合がとるべき具体的な対応策

* 絶対に毅然とした態度で対応
* 法的措置は決して悪いことではない

6. さいごに

当日の様子

||梅雨でお天気の悪い中、当日の出席者は４０名を越える大盛況でした。
やはり、マンション管理費滞納で困っている管理組合は多いようです。|
||レジュメを主体に過去に私が経験した実例なども織り交ぜてお話しましたが結構受けてましたよ。
特に信じられないような悪質な滞納者の話や、区分所有法第５９条の規定に基づく競売請求などの事例は自分で言うのもなんですが結構好評だったようです。|
◇
※「管理費滞納問題」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理費滞納問題コンサルティング（業務案内）
愕然とした200万円超の滞納を全額回収！（管理費滞納事例インタビュー）

昨年、重松マンション管理士事務所の入り口近くにツバメが巣を作りました。
今年もその巣につがいのツバメがやってきて卵を産みましたが、無事に雛が孵ってとてもかわいいですよ！
バードウオッチングが大好きな重松事務所の梅ちゃんもじっと見守っています。
昔から、、、ツバメが宿る建物は縁起がいいといわれているらしいです。（田舎のばあちゃんが言っていました。）
というわけで、、、事務所のみんなで成長の様子を観察しました。
元気に育って、全員で旅立っていけばいいと思います。

成長の様子

|||
|４月頃だったと思います。
一生懸命卵を温めています。|まだ雛はかえっていません。
一時親ツバメが見えなくなった時期があったのでみんなでとても心配しました。|
|||
|ついに雛の誕生です！
全部で４羽誕生です。|私たちが巣の様子を見に行くと親ツバメが心配して見張っています。
「近づくな！」といって怒っているようです。|
||こんなに大きくなりました。
そろそろ旅立ちの時が近づいたようです。
昨年も４羽かえったのですが、巣が狭くて途中で１羽がずっこけて落下するという大事件？が発生しました。
大家さんからはしごを借りてもとに戻し、大事には至りませんでしたが、今年は無事に飛び立ってもらいたいと思います。|
||７月５日。ついに３羽が飛び立ちました！どこに行ったかは不明です。
しかし、まだ１羽残っています。
バタバタ羽を動かしているのは分かるのですがまだ飛べません。
やはりツバメの世界にも要領の悪いのはいるみたいですね。
それでも、親ツバメは最後の１羽にも毎日えさを運んでいます。
人間も見習わないといけませんね。。。|

「実録！マンション管理」の「自宅マンション大規模修繕工事の記録」シリーズ「～第５章　見積の取得作業～」をアップしました。
設計（工事）仕様が決定したので、施工業者の募集に入りました。
管理組合にとって一番困るのは、この業界特有の「談合体質」です。
私も元業界人として談合に対する対応策はいろいろ考えて修繕委員会や理事会には進言しました。
対して自慢にはなりませんが建設業界での経験が長いことが重松マンション管理士事務所の強みです。
「～第５章　見積の取得作業～」