最近国土交通省でも検討が進んでいる「第三者管理者方式」に関する勉強会をプロナーズセミナーで取り上げることにしました。
毎年9月に開催しているプロナーズセミナーですが今年で7回目となります。
毎回、いろいろなテーマを取り上げてきましたが、今回のテーマは「第三者管理者方式」です。
実は、私自身も3件の管理組合で、「管理者」に就任して、業務を行っていますが、理事会や理事長は現在のまま残す方式をとって行っています。
今回テーマとして取り上げるのは、既存の理事会を廃止して、管理規約も大幅に変更し、完全な第三者の管理者として業務を行う方式です。
講師は、日本マンション管理士会連合会会長の親泊さんです。親泊さんはご自身でも2つの物件で、外部の管理者に就任され、管理組合の適正な管理に取り組まれています。
今回は、親泊さんの体験談を基に面白いお話が聞けると思います。
セミナーの案内はこちらのチラシをご参照ください。
なお、第2部では現在話題となっている管理組合における節電対策を「プロナーズ」代表理事の川原さんから講演してもらいます。

毎年恒例となっているプロナーズの新年研修会及び新年会を開催しました。
今年の会場は、木更津のホテル三日月です。早めに集合して、お風呂を楽しむ人も結構いました。
今回のテーマは最近相談が多い「マンション大規模修繕工事コンサルティング」です。
セミナーは２部制をとり、第１部は親泊さんを講師として「大規模修繕工事へのマンション管理士のかかわり方」、第２部は私が講師で「設計監理方式の落とし穴」をそれぞれ担当しました。
プロナーズの研修は、プロのマンション管理士を対象としているので、その研修内容も一般的なマンション管理セミナーとは全く違います。
特に今回の研修は、第１部では大規模修繕工事にマンション管理士がどのような心得で関与して、管理組合の一大事業を無事完成させるか、そして第２部では実際に私のマンション管理士事務所がかかわった大規模修繕工事における談合（全て失敗に終わっていますが…）の事例などを生々しく解説しています。

当日の様子

(さらに…)

川原代表が主宰して始めたプロナーズ事業（有限責任事業組合マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ）も、１１月で第５期が終了しました。
「プロのマンション管理士を養成する」をテーマに、毎年認定研修とスキルアップのための継続研修を行い、その他定期的に各理事の得意分野から独自のセミナーを実施してきましたが、現在は３８名の認定者を輩出して、マンション管理士の集団としては特異な存在となっています。
私なりには、地道な成果が出てきたと思っていますが、第５期の事業期間が終了したことを受けて都内で総括理事会を開催しましたので当日の議論の内容を少しだけご紹介します。
プロナーズの事業活動は、管理組合の顧問としてきちんと実務をこなすことができる実力のあるマンション管理士の養成と、管理組合が優秀なマンション管理士を選定できるための環境づくりです。
実力のあるマンション管理士の養成という点では、厳しい認定研修とその後のポイント制による継続研修をクリアーした認定者が、前述のとおり４０名近くになりました。
またこれらの認定者は、既に多くの管理組合と顧問契約をしている理事たちと一緒になって、お手伝いを兼ねながら実際の現場で活躍している人たちも多く含まれています。
一方、マンション管理組合が優秀なマンション管理士を顧問として採用しやすいための環境づくりという面では、まだまだ努力が必要だと感じています。
プロナーズの主催で、管理組合向けのセミナーを年１回開催していますが、管理組合からのオファーはまだそれ程多くありません。（最近少しずつ増えて、契約に至った例も出てきました。）
集客力も大手の管理会社が主催するセミナーにはまだまだかないません。（資金力による宣伝力の差もあると思います。）
現状では、どちらかというとプロナーズを構成している各認定理事のほうの独自の活躍が目立っています。
私自身は、もともと有限責任事業組合（ＬＬＰ）は、各理事のそれぞれの事業活動に負担をかけずに、緩やかな共同体というイメージで協力しながら事業を展開しやすい団体だと思っています。
しかし、今後は各理事がもう少し頑張って管理組合に対する何らかの働きかけができるといいと感じています。
なお、当日は理事会終了後に忘年会を兼ねてみんなで一杯やりました。

当日の様子

||丸の内のマイプラザ会議室を借りて総括理事会を行いました。
左から時計回りに川原代表理事、親泊理事、私、内藤理事、瀬下理事、稲葉理事。
決算内容は、まずまずでしたが前述のとおり今後は管理組合に対する積極的な活動について検討することとなります。
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||理事会終了後は、近くのビルの電飾を楽しみました。
この写真の撮影場所は、丸の内ブリックスクエア。
再開発後の丸の内はとてもきれいです。|
||明治安田生命ビルの地下の土佐料理店で忘年会。
日本マンション管理士会連合会の伊藤前会長も参加して結構盛り上がっています。
撮影者からは、私が稲葉理事に接近しすぎているという指摘がありました。。。
この日の料理は、「クエなべ」コースです。
私は、博多出身なので子供の頃からよく食べていましたが、他の仲間は始めての人が多かったようです。|

今年も渋谷で５回目のプロナーズ認定研修を実施しましたが、参加したマンション管理士は過去最多の１４名でした。
もともとは首都圏のみを対象に実施していたのですが、３回目から遠距離のマンション管理士も参加するようになりました。
今年は、福島県、山梨県、京都府、兵庫県、山口県からも参加者がいました。
プロナーズでは、マンション管理士を生業として志す人を対象に、各地域のマンション管理士会では実施できない高レベルの研修を行っています。
組織の目的は、マンション管理士のレベルアップ（使い物になるマンション管理士の育成）と管理組合がマンション管理士を起用する際に、実力のあるマンション管理士を選定できるための環境整備です。
毎年感じることですが、年々「マンション管理士を生業とする。」意識の高いマンション管理士が多くなっています。
今年は、弁護士資格を持つマンション管理士も参加してハイレベルな研修となりました。
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|親泊理事による模擬理事会の解説。
通称「聞くことトレーニング」
模擬理事会のＤＶＤを見て、理事会運営における問題点を洗い出して研究する講義です。|これは、模擬相談の講義で、通称「話すことトレーニング」
相談者は私で相談内容は大規模修繕工事について|
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|今度は川原代表が相談者役
対応しているのは弁護士の小川さん
相談内容は、駐車場トラブルです。|全日程が終了したら最終日は終了式もあります。
さすがに１４名となると迫力がありました。|
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|終了式のあとは近くの居酒屋さんで打ち上げ及び懇親会です。
これも又盛り上がります。|千葉市から参加した土地家屋調査士の山崎さん。
私の事務所のすぐ近くです。
重松マンション管理士事務所のライバルが増えるかも・・・|

「プロナーズ」（有限責任事業組合マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ）では、第４回マンション管理セミナーを下記のとおり開催いたします。
皆様方のご参加をおまちしています。
詳細案内チラシ

1. 開催日時：１０月１２日（月・祝日）１３：３０～１６：３０
2. 場所：新宿野村ビル４階セミナールーム
JR線・小田急線・京王線「新宿駅」から徒歩６分
地下鉄丸の内線「西新宿」駅から徒歩３分
3. 主催：プロナーズ
4. 参加費：１，０００円（当日会場で申し受けます。）
5. セミナー内容：
第１部１３：３０～１４：５０「１００年に１度の不況を乗り切る滞納対策」講師：重松秀士
第２部１５：０５～１６：３０「誰が役員をやっても務まる管理組合運営」講師：親泊　哲

私も理事として参加しているプロナーズ（ＬＬＰマンション管理士プロフェッショナルパートナーズ）の認定研修を４月１３日から実施していましたが、４月２２日に無事終了しました。
今回の参加者は６名で、福岡、大阪、滋賀からの参加者もいました。
これでプロナーズは、認定者が３０名を越えるプロ集団となります。
今回の研修も私は「大規模修繕工事」と「長期修繕計画」を中心に講師を担当しましたが、現在私の自宅マンションも含めて５件の大規模修繕工事に関係していますので例年と違いホットな講義になったと思います。
また、研修は１日おきに実施されますので、研修の合間には私がお世話になっている管理組合の防災訓練にも参加していろいろな経験を積んでもらいました。

認定研修の様子

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|いつものようにまずは川原代表理事の挨拶と説明|この日の講義は、伊藤さんによる管理組合会計について|
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|研修の合間に私がお世話になっている管理組合の
防災訓練に参加した、水嶌さんと長岐さん|初めての震度７の体験！
この後、神戸大地震の様子も経験しました。|
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|訓練終了後は、参加者と懇親昼食会|両名も参加して、お弁当をご馳走になりました。|
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|研修４日目に組まれた中原弁護士の事例研究。
実例を基に法律上の解釈などを勉強します。|講義終了後、中原先生を交えて一杯！
昨年の認定者の平野さん（手前右側）も
中原先生の講義に参加しました。|
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|最終日は、マンション管理士としての
実践プレゼンテーション訓練です。|全過程を終了して終了式　お疲れ様でした！|

今年のマンション管理士試験合格者を対象として、４月から実施する認定研修の案内を兼ねた「開業セミナー」を開催しました。
今年も４月１３日から２２日にかけてプロナーズの認定研修を実施します。
その案内も兼ねた開業セミナーを渋谷で行いました。
今年は九州の福岡や関西圏では滋賀のマンション管理士さんが参加して熱心な雰囲気の中で開催されました。
認定研修は今年で５回目となりますが、過去の認定者は約３０名となり、私たちのネットワークも少しずつですが広がっています。
既に数名の申込者がいて、今年もにぎやかな研修になりそうです。

開業セミナー当日の様子

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|まずは川原代表のご挨拶と基調講演
マンション管理士として独立する時の心得や
開業してからの経験談などを話しました。|私は、この日は司会進行役
一番楽な担当です。|
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|親泊理事による全体スケジュールの説明|最後は昨年認定者になった一色さんの体験談です。
現在は、メンターの瀬下さんに同行して実務経験を積んでいます。|

１月早々ですが、「プロナーズ」の２００９年第１回継続研修を勝浦で実施しました。
第１部は、模擬プレゼンテーションです。
特定の認定者が、プロナーズマンションから顧問契約の引き合いを受けたマンション管理士として管理組合に採用依頼のプレゼンテーションを行う設定です。
参加プレゼンターは、理事サイドから親泊マンション管理士務所と重松マンション管理士事務所、認定者サイドから平野さんと古瀬さんでした。
プロナーズマンションの理事長は内藤さんが担当し、「マンション管理士選定評価表」を基に、各理事が４人のマンション管理士のプレゼンテーションについて採点を行いました。
各マンション管理士の持ち時間は１５分でその後に質疑応答を行います。
１５分の時間内で自分自身のＰＲを要領よく行うことは大変難しいですね。
ガチンコ真剣勝負？の結果、プロナーズマンションでは平野マンション管理士を採用することになりました。
事前に各マンション管理士に提供していたプロナーズマンションの状況について一番勉強し、真剣さが感じられた点が理事に評価されたようです。
また第２部では、区分所有法や管理規約に基づく「管理組合からの想定質問」に、即興で答える訓練です。
こちらの質問は、平野さん、古瀬さん、飯田さん、水野さんの各認定マンション管理士に質問を割り当てて実施しましたが、即興で回答するのは結構難しかったようです。
夜は新年会です。今回の研修会の会場となった漁師宿のお世話になっておいしい魚とお酒をみんなで楽しみました。

当日の様子

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|プレゼンテーションのトップバッターは
親泊さん。人前で話すのは得意です。|プロナーズマンションの理事さんたち
手前の怖そうな人は理事長役の内藤理事|
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|２番目のプレゼンテーターは平野さん。
ネクタイ着用でまじめな性格が分かります。|３番目は古瀬さん
平野さんも古瀬さんも初めての経験です。|
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|最後は私です。
パワーポイントで資料を作成して説明しました。|この画面は、国土交通省が発表した全国の
マンションのストック数を説明しているところ。|
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|夜は新年会です。
明けましておめでとうございま～す！|この日の料理はふぐ料理
このお刺身が一人ずつに・・・|
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|ふぐのお鍋も豪華です。|翌朝の朝食風景。徹夜で麻雀をやった人も
いましたがみんな食欲旺盛です。|

プロナーズのＩＴ担当理事の内藤さんが主催した内藤塾を開催しました。
今回のテーマは「マンション管理士のためのワード活用講座」です。
マンション管理士として日常から書類作成の機会は大変多いのですが、その書類を効率よく、また美しく作成するための「ワード」の活用方法を勉強しました。
ワープロソフトの「ワード」にはいろいろな機能が付いていることは分かっていますが、コンピューター関係のお仕事をやっている内藤さんでさえ、全機能の５％くらいしか理解できていないとのことです。
今回は、マンション管理士として作成する報告書や自身のＰＲ用書類などを、効率よく且つ美しく作成するコツを教えていただきました。
受講生はプロナーズ認定者が対象ですが、大変評判が良かったです。
重松マンション管理士事務所の資料などもこれからはもう少しカッコよくなるかもしれません。
次回は、今回紹介できなかったほかの機能や、「エクセル」の勉強会もやってほしいと希望が出ました。

当日の様子

マンション管理士が作成する書面はいっぱいあります。
私も専らワードやエクセルを多用しています。
今回は、ワードの機能を使った書類作成講座です。

今回の参加者は認定者と理事１０名。
正直言ってかなり質の高い有意義なセミナーでした。
私も、ワードは１０年以上使って、自分では人並みに使いこなせているつもりでしたが、こんな便利な機能があるとは知らなかったことがいっぱい出てきました。

内藤さんは、コンピューター関連の専門技師。
今回出席できなかった人はきっと残念がると思います。
次回は、エクセルのセミナーもお願いしたいと思いました。

恒例となったプロナーズマンション管理セミナーを新宿野村ビルで開催しました。
毎年、敬老の日に開催し今年で３回目です。
初回からずっと参加してくださっている管理組合の方もいらっしゃいます。
今回のメインテーマは、管理組合が行う大規模修繕工事の進め方に関し、誤解していらっしゃる管理組合の方が多いのでその誤解を解くことを目的として実施しました。
大規模修繕工事のコンサルタントをマンション管理士の立場から数多く手がけられた親泊理事が「大規模修繕工事をめぐる数々の誤解」について解説され、参加された方もなるほどと頷いていらっしゃいました。
以下に、その誤解の一例を挙げて見ます。

1. 大規模修繕工事の検討には、建築に関する専門知識が必要！
2. うちのマンションには、１級建築士がいるからその人にお願いしたら安上がり！
3. 大規模修繕工事の見積書は各社の見積内容がまちまちだから、比較検討が困難？
4. 大規模修繕工事を管理会社に発注するなどはもってのほか！
5. 一番高い会社と一番安い会社を外して検討する。
6. 発注前の値引き交渉が大切！
7. 設計監理方式こそが最善の実施方法である！
8. 大規模修繕工事を無料又は安値でサポートしてくれるＮＰＯやボランティア団体を活用すべき！
9. 何か問題が発生したら、理事長が責任を取らされるから大変！

などの間違った考え方に関して、丁寧に解説してくださいました。

当日の様子

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|セミナー開催も今年で３年目となりました。
「継続は力なり」の精神でこれからも頑張ります。|この日は、重松マンション管理士事務所の
小林さん（右側）も受付係でお手伝い。|
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|最初は川原代表理事のご挨拶|最初のテーマは瀬下理事による
「昨今のマンション管理業界事情」です。|
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|いよいよメインテーマ「騙されないで大規模修繕」|当日の参加者は約５０名超
とても熱心に聴いていらっしゃいました。|
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|最後のテーマは管理組合の事例報告
管理会社から見放されてしまった管理組合の
奮闘記を女性理事長が説明しました。|最後は、会場から多くの質問が出て、盛況の内に終了しました。|