屋内消火栓のホース交換に立ち会いました。
お世話になっているマンションで、屋内消火栓のホースを全部交換することになりました。
ご存知の方も多いと思いますが、消防法の改定(第17条3の3）により、設置後10年を経過した屋内消火栓等の消防用ホースは、3年ごとに耐圧試験が義務付けられており、試験の結果、漏れ等の不具合があれば交換する必要があります。
但し、消防用ホースを新品に交換した場合は、交換から10年間は耐圧試験等が免除されます。
費用対効果等を管理組合で検討した結果、今回は耐圧試験を実施するのではなく、全品交換することにしましたので、交換作業当日に立ち会ってきました。
当日の様子
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|これが屋内消火栓です。
消防法による設置基準は、消防法施行令第11条にその基準が設けられています。
マンションの場合は、内装不燃化の耐火建築物とすれば、2,100㎡以上の建物に設置義務があるとなりますが、4階以上の階については、300㎡以上に設置義務があります。
また、消防法第17条第2項の規定により、市町村が独自に基準を定めることができるようになっていますし、総務省による特例措置(緩和措置）等もあるので最近のマンションには、屋内消火栓が設置されていない場合も結構見かけます。|
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|取り外した古いホース
産業廃棄物として処分して、ゴムや金属はリサイクルするとのことでしたが、ホース部分も口金部分もまだまだ使えそうなくらいきれいでした。|
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|交換用の新品のホースです。
口径40ミリで長さは15メートル、定価は23,000円/本といわれましたが、インターネットで調べてみると7,000円前後で販売している業者もあるようです。
この金額は、相当安い金額と思います。|
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|交換作業はあっという間です。
作業員の方は相当慣れていらっしゃるとは思いますが、1箱に2本入っているホースと先端のノズルを交換するのになんと5分程度でした。|
財務省の公売に参加してきました。
私は重松マンション管理士事務所の所長として、現在3件の管理組合の管理者に就任しています。
管理者になっている理由は、管理費等の滞納問題に迅速に対応できるようにするためです。
ところで、今回は財務省の公売に参加してきたときのことをご紹介したいと思います。
お世話になっている管理組合で、管理費等を滞納したまま亡くなられた組合員がいらっしゃいましたので相続調査を行い、相続人全員が相続を放棄されたことを確認しました。
相続調査を行う場合は、亡くなられた方の戸籍謄本を取得し、そこからすべての相続人を調べ、家庭裁判所に相続放棄の有無照会を行うのですが、この作業は結構時間と手間がかかります。
結局1年くらいしてから、相続財産管理人として弁護士が選任され、管理組合の債権額の届け出や、時効中断の為の承認依頼手続き等のやり取りを行ってきました。
その後、差押をしていた財務省が公売を実施したので、管理組合は特定承継人(落札者）から滞納管理費等の精算をしてもらう予定でしたが、応札者がいないため精算することができませんでした。
さらに半年くらいたって、財務省は再び公売を行いましたが、それでも誰も札を入れてくれず、管理組合としての問題解決は長引く一方でした。
そして今回は3回目の公売です。
今回は、過去の見積価格から大幅に金額を下げての実施ですので、恐らく誰かが落札してくれるのではないかとは思いましたが、過去2回のときのように応札者が一人もいないという状況だけは避けたいと思いました。
理事会で検討した結果、今回は管理組合が見積価格(最低価格）で札を入れることにし、誰かが落札してくれればそれで良いし、もし応札者がいなくて管理組合が落札した場合は、管理組合の資産として活用を考えることにしました。
とはいっても、管理組合は法人化していないので協議の結果、理事長の個人名で応札することとし、もし落札できた場合は、管理組合を速やかに法人化したうえで理事長名義から管理組合名義に変更する予定にしました。
結果としては、今回は不動産業者が、管理組合の入札金額より高い金額で応札(落札）してくれたので、管理組合は落札者から過去の滞納分を精算していただくことになります。
本来であれば、管理組合として公売に参加することや管理組合を法人化することについては、総会の決議を経て行うべき事項ですが、落札できるかどうかわからないことや、通常総会においてその様な方針で理事会で検討していること等を事前に報告していたので、今回は理事会決議で対応しました。
もし管理組合が落札できた場合は、臨時総会を開催して、管理組合の法人化、法人化に合わせた管理規約の改定、理事長名で落札した不動産の登記変更等を決議する必要がありましたが、ほっとしました。
当日の様子
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|財務省から送付された公売の案内書
入札スケジュールなどが書いてありますが、裁判所が実施する一般の競売とは違い、入札期間(時間)は1時間で、当日開札ですのですぐ結果が判明します。
スケジュール以外には、見積価格(最低価格）や保証金の額などが記載されています。|
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|これが入札書です。
落札することが直接の目的ではありませんので、最低価格を記載して箱に入れます。|
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|書き間違い等がないように慎重に記載しています。
今回は、落札してくれる業者がいたので一安心です。
今後は、この業者と管理費等の滞納額の精算等に関する打合せを行うことになります。|
排水管の更新工事の立ち会いをしてきました。
昨年からお世話になっている管理組合で排水竪管の部分更新をすることになりましたので現場立会に行ってきました。
築40年のマンションですが、「居住者専用の排水枝管であっても、それが階下の天井裏を通って配管されている場合は、個人での管理は困難なので共用部分にあたる。」という有名な最高裁判例（平成12年3月21日）で話題となったマンションです。
ご縁があって昨年からマンション管理のお手伝いをすることになりました。
今回更新する排水管は台所の雑排水管で、階下の天井裏を通っている部分ではありませんので、例の裁判の対象外の部分です。よって横引き管は専有部分として個人で対応していただくことになっています。
亜鉛メッキ鋼管(いわゆる白ガス管）製の排水竪管で、つまり事故も多くなってきたことから今回更新することになりました。
当日の様子
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|左に見えているのが、現在の竪管(鉄製）です。
右の塩ビ管製の竪管が新規の排水竪管です。
排水制限（使用禁止）の時間を極力短くするために、先に新規の竪管を設置します。|竪管の設置が完了したら今度は、旧排水竪管の撤去作業です。
作業時間帯は、排水制限がかかりますので、事前に戸別訪問や掲示等でお知らせをしておく必要があります。|
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|既存の排水管の一部を残しての更新作業となります。
本来は、専有部分の横引き管も同時に更新することが望ましいのですが、今回は排水障害の原因となっている竪管の更新を行い、専有部分である横引き管は個人の責任と負担で管理していただくことにしました。
新規の竪管に接続して部分的には工事完了です。|切り取った排水管の内部です。
管の中は、錆こぶや汚れでかなり細くなっていました。これがつまり等の原因となっています。
今回は、竪管のみの更新でしたが、今後は横引き管の更新も真剣に検討していかなければならないと思います。|