川原代表が主宰して始めたプロナーズ事業（有限責任事業組合マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ）も、１１月で第５期が終了しました。
「プロのマンション管理士を養成する」をテーマに、毎年認定研修とスキルアップのための継続研修を行い、その他定期的に各理事の得意分野から独自のセミナーを実施してきましたが、現在は３８名の認定者を輩出して、マンション管理士の集団としては特異な存在となっています。
私なりには、地道な成果が出てきたと思っていますが、第５期の事業期間が終了したことを受けて都内で総括理事会を開催しましたので当日の議論の内容を少しだけご紹介します。
プロナーズの事業活動は、管理組合の顧問としてきちんと実務をこなすことができる実力のあるマンション管理士の養成と、管理組合が優秀なマンション管理士を選定できるための環境づくりです。
実力のあるマンション管理士の養成という点では、厳しい認定研修とその後のポイント制による継続研修をクリアーした認定者が、前述のとおり４０名近くになりました。
またこれらの認定者は、既に多くの管理組合と顧問契約をしている理事たちと一緒になって、お手伝いを兼ねながら実際の現場で活躍している人たちも多く含まれています。
一方、マンション管理組合が優秀なマンション管理士を顧問として採用しやすいための環境づくりという面では、まだまだ努力が必要だと感じています。
プロナーズの主催で、管理組合向けのセミナーを年１回開催していますが、管理組合からのオファーはまだそれ程多くありません。（最近少しずつ増えて、契約に至った例も出てきました。）
集客力も大手の管理会社が主催するセミナーにはまだまだかないません。（資金力による宣伝力の差もあると思います。）
現状では、どちらかというとプロナーズを構成している各認定理事のほうの独自の活躍が目立っています。
私自身は、もともと有限責任事業組合（ＬＬＰ）は、各理事のそれぞれの事業活動に負担をかけずに、緩やかな共同体というイメージで協力しながら事業を展開しやすい団体だと思っています。
しかし、今後は各理事がもう少し頑張って管理組合に対する何らかの働きかけができるといいと感じています。
なお、当日は理事会終了後に忘年会を兼ねてみんなで一杯やりました。

当日の様子

||丸の内のマイプラザ会議室を借りて総括理事会を行いました。
左から時計回りに川原代表理事、親泊理事、私、内藤理事、瀬下理事、稲葉理事。
決算内容は、まずまずでしたが前述のとおり今後は管理組合に対する積極的な活動について検討することとなります。
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||理事会終了後は、近くのビルの電飾を楽しみました。
この写真の撮影場所は、丸の内ブリックスクエア。
再開発後の丸の内はとてもきれいです。|
||明治安田生命ビルの地下の土佐料理店で忘年会。
日本マンション管理士会連合会の伊藤前会長も参加して結構盛り上がっています。
撮影者からは、私が稲葉理事に接近しすぎているという指摘がありました。。。
この日の料理は、「クエなべ」コースです。
私は、博多出身なので子供の頃からよく食べていましたが、他の仲間は始めての人が多かったようです。|

地下ピットタイプの機械式駐車場があるマンションでは、「ガソリントラップ」が設置してある場合があります。
地下ピットに溜まった雨水は、排水ポンプで汲み上げて最終的には公共下水道に排出しますが、機械式駐車場の場合は、駐車してある車両から漏れたガソリンが雨水排水と一緒に公共下水道に流れ込んでしまう可能性があります。
そこで、一定の規模の機械式駐車場には地方自治体の条例でガソリントラップを設置する義務があるようです。
私のマンションにも地下ピットを持つ機械式駐車場（全部で２０パレット）がありますが、規模が小さいせいかガソリントラップは設置されていません。
今回は、重松マンション管理士事務所が長年お世話になっている市内のマンション（１３５戸）で大規模修繕工事を実施しているので、以前から指摘があったガソリントラップの排水不良などを調査することにしました。
不具合指摘事項は、大雨が降ると４箇所あるガソリントラップのうち、１箇所から雨水があふれ出てしまうという状況です。
ガソリントラップの容量が足りない可能性も考えられることから、今回の大規模修繕工事ではガソリントラップの増設が改善提案として設計に含まれていました。
今回は、設計事務所及びガソリントラップの専門家に立ち会ってもらい蓋を開けて内部を調査しました。

当日の様子

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|ガソリントラップに通じている桝です。
大雨（年に数回しかありませんが…）になるとこの桝から雨水が氾濫し、スロープを通じて半地下の駐車場に流れ込んでしまいます。
私がお世話になっている頃から話題となっていましたが、雨がやんでしまうとなんとなく問題意識が薄れて、特に対策もとらずにここまできてしまったという感じです。|今回は、大規模修繕工事を実施するのでこれをいい機会として捕らえ、調査することにしました。
このマンションのガソリントラップは４槽式です。
まずは、左側の２槽の蓋を開けてみましたが、正常な状態ではこのように水がたまっており、水位も一定の高さとなっています。|
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|ところが、桝に近い隣の２槽ではご覧のように左右で水位が違っています。
つまり、１槽目から２槽目に雨水が移動する間で詰まりが発生していることがわかりました。
これでは、大雨の時にポンプで汲み出された雨水がきちんと排水されず、桝のほうに逆流してしまいます。|また、他のガソリントラップでは、このように水が溜まらずに地面に浸透してしまっています。
普通は、ガソリントラップの底面にはコンクリートかモルタルが施工してあり、水が漏らないようになっているはずです。
この部分については、後日コンクリートを打設して補修しました。|
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|ガソリントラップの増設を検討する以前の問題として、まずは排水の流れをよくするために、ガソリントラップ全体を掃除することにしました。
これは、数日後に高圧洗浄車を持ち込んで清掃をしている様子です。|専門業者による高圧洗浄作業は、いつも見ている雑排水管の高圧洗浄のイメージでした。|
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|マンション竣工以来十数年間一度もガソリントラップの清掃を実施していませんでしたからそれなりに汚れが目立ちました。
専門業者の方が言われるには、年に１回は実施した方がよいですよということでしたが、私が感じた限りでは、毎年実施する必要もなく、数年に１回程度で十分な気がしました。
また、上記の写真でも、溜まっている水の表面にはガソリンはほとんど浮いていませんでした。
あくまでも私の個人的な意見ですが、最近の自動車の性能から考えてもそもそも地下ピットにガソリンがそれ程溜まるとも思えませんでした。
どちらかというと、雨水と一緒に流れ込んだゴミや泥の影響でガソリントラップが詰まらないようにすることのほうが重要な気がします。|桝の中も洗浄します。
洗浄作業の後には、流水テストも行いとてもよく流れるようになったので現在は経過を観察しています。
その後、何回か大雨がありましたが、今のところ桝から氾濫することもなく順調です。
今回の清掃の結果、管理組合では、当初２００万円近くの予算を組んでガソリントラップの増設を検討していましたが、結局中止することにしました。