お世話になっている江東区のマンションの理事会当日、東京マラソンに遭遇しました。
実は、マンションの近くに行きつけの博多ラーメン屋さんがあるので、この管理組合の理事会の時は、いつもそこでお昼を食べてから出席するようにしています。
この日はちょうど2015年東京マラソンの日で、あちらもこちらも交通規制があり大変でしたが、さんざん迂回をさせられた後、ラーメン屋さんの近くに駐車場が見つかり何とかなりました。
ラーメン屋さんの通りは、マラソンコースに指定されていましたので、昼食後はしばしランナーに声援を送ってきました。
ちなみに私が行きつけのラーメン屋さんは「しばらく」です。福岡に住んでいたころ部活の帰りによく立ち寄っていたラーメン屋さんですが10年くらい前にのれん分けで東京にお店を出しました。
典型的な博多ラーメンでとてもおいしいですよ。

平成9年に自宅マンションを購入した後に熱帯魚水槽を購入し楽しんでいました。
水槽の大きさは120㎝の幅で、家庭用としてはかなり大型の水槽でした。当時は1式揃えたら約40万円くらいかかった記憶があります。
それ以来、いまだに初心者として、ネオンテトラ系のお魚を飼育していましたが、昔のタイプの水槽はメンテナンスが結構面倒くさくて、水替えやろ過装置の手入れ等が苦痛になってきていました。
また、照明器具の劣化等も重なったので、ついに決断して水槽、ろ過装置、照明、ヒーターすべてを交換しました。
今回の水槽は以前よりは小さい60㎝タイプのこじんまりとした水槽です。
メンテナンスも簡単なので、昔に戻ってまめにメンテナンスをしながら楽しもうと考えています。
||水槽も水草のデザインも一新しました。
飼育しているおさかなは、カージナルテトラ、ブラックネオンテトラ、アフリカンランプアイです。目立ちませんがエビもいっぱい入れました。
自宅に帰って、のんびり眺めると多少はストレス解消になりますよ。|

区分所有法第59条の規定に基づく競売の裁判を昨年も数件実施しましたが、その中の1件が第1審で請求を棄却されたことは本ブログでご紹介した通りです。
そして、作戦を練り直して東京高等裁判所に控訴したこともご紹介していましたが、その判決が昨年12月に出ました。
結果は、「控訴棄却」いわゆる敗訴でした。その後弁護士さん経由で届いた判決文を読むと以下のとおりかなり厳しい判断をされています。

1. 管理費等の長期滞納は区分所有法第6条に規定する「共同の利益に反する行為」といえるかもしれない。
2. 戸数400戸を超えるマンションにおいて、70万円程度の滞納は、建物の管理上重大な支障には当たらない。
3. 競売を実施しても「無剰余取消」になることが明らかであると主張して、実際に競売をやっていないことは、事実の主張・立証が不十分である。

上記のうち、「2」の判断については極めて不満です。マンションの管理運営に関する資金繰りという点では、そのマンションの戸数と滞納金額の関連性はあるかもしれません。
しかし、マンション管理組合は企業とは異なり、不良債権処理や債権放棄は基本的にはあり得ません。
ですから、理事会はマンションの戸数には関係なく、未収金はどんなことをしてでも回収する努力をしなければなりません。
一般的に、マンション管理に関する専門的知識のない組合員で構成される管理組合においては、滞納管理費等を回収するための労力は大変なものとなります。
そのため、管理組合が本来行うべき共用部分の維持管理や防犯・防災の業務に大きな支障をきたすことは、マンションの理事をやった方なら当然に理解できると思います。
また、「3」の判断についても同様だと思います。
長期にわたり滞納をしている人のマンション(不動産）は、多くの場合、金融機関の多額の抵当権が設定されていますので、抵当権の設定時期、設定金額、当該不動産の相場価格から判断すると、債務名義に基づいて強制競売を申し立てても無剰余になるかならないかは、容易に判断できます。
「実際に競売をやってみよ。」といわれても、実際にやった方ならお分りだと思いますが、大変な作業となりますし、予納金と登録免許税で60万円以上のお金を預託しなければなりません。
しかも、無剰余取消となった場合は、裁判所が調査に要した費用等は戻ってきませんので、そっくりそのまま管理組合の負担になります。
ですから「経験上、無剰余になります。」と主張しているわけです。
判決は、個々の裁判官の判断で行われるとはいえ、今回の判決は大変不服です。

管理組合としての対応

当初は、控訴が棄却されたら最高裁判所まで争う覚悟でいましたが、弁護士さんとも協議して管理組合は以下の対応をとることとしました。

• 判決文の内容から判断して、最高裁判所に上告しても審理してもらえる可能性が少ないと思われるので上告はあきらめる。
• 無剰余取消を覚悟の上で、実際に過去の債務名義に基づいて強制競売を申し立てる。
• その結果、無剰余取消となった場合は、あらためて臨時総会を開催し、再度59条による競売申立てを決議する。

以上の方針に基づいて実際に強制競売を申し立て、ようやく手続きが完了しました。
ざっとですが、競売の申立ては以下の手続きや書類が必要となります。

作成するもの

• 強制競売申立書
• 当事者目録
• 請求債権目録
• 物件目録

添付する主な資料(書類)等

• 相手の住民票
• 土地と建物の不動産登記事項証明書
• 公図
• 建物図面
• 地積測量図
• 案内図

その他必要なもの

• マンションの管理規約
• 管理者の資格証明書
• 競売予納金（今回は60万円）
• 登録免許税

このマンションは敷地が5筆に分かれているので作業の手間は結構かかりました。
先日「競売開始決定」の通知をいただき、これから手続きが始まります。
今後の展開についてはどのような進んでいくのか予想がつかない点もありますが、ご報告できることがあればまた書きたいと思います。