以前にもお知らせしたかもしれませんが、私の自宅マンションでは機械式駐車場を設置しています。
そこで、1年前から問題となっていたことは、屋外3段式×2連の機械式駐車場です。
合計で６パレットあるのですが、内5台分で空きの状態が続いています。平成9年の分譲当時は、満杯の状態で、私も2年待ちでようやく抽選に当たるほどでしたが、現在人気の車高の高いタイプの車両は収納できませんので、それらの車両を購入した方はマンションから徒歩２～３分の場所にある外部の平置き駐車場を借りている状況です。
駐車料金もマンション内駐車場と変わらないことを考えたらしかたないことだとは思いますが、管理組合の駐車場収入は減る一方で、メンテナンス費用は掛かり続けている状況でした。
そこで、今年の理事会はいろいろ検討した結果、この機械式駐車場を廃止して、平置きの駐車場に変更することとしました。
概要は機械式駐車場６パレット分を廃止して、代わりに平置き駐車場３台分のスペースを新規に確保する計画です。差引計算で３台分の減となりますが、今度は平置きですので、外部に借りていた人がマンション内駐車場に戻ってきてくれることになります。
マンションを建設して分譲する場合は、駐車場や駐輪場の数及び植栽の面積等に関して条例等で規制がある旨を聞いていましたので事前に私が住んでいる千葉市に確認してみました。
該当するのは「千葉市附置義務条例」と「宅地開発指導要綱」でした。
附置義務条例の方は、マンションが建っている用途地域と規模により、設置するべき駐車場の台数が決められていますが、自宅のマンションの場合は台数が３台減少しても特に問題はありませんでした。
なお、宅地開発指導要綱の方では台数が３台減少すると、開発許可が出た時点の基準に抵触することになりますが、そもそも宅地開発指導要綱は新築をする場合の基準なので、完成後のマンションに対しての拘束力はないそうです。
市の担当者の方とも話をしましたが、「当方の立場としては好ましい状況ではないが、特に禁止したり取り締まったりする立場ではない。」とのコメントでした。

計画から完成までの状況

今回の工事に関して、管理会社が提示した見積金額は約300万円、理事の方が探してきた業者の見積もりはその約半分でした。
あまりにも金額の差が大きかったので、今回は管理会社にお願いしないで、理事会が探した業者に発注しました。
工事の内容を見て、私が気になった点は

• 埋戻しで投入したガラやバラストがきちんと隙間なく詰まっているか。
• 転圧が十分にされているか。
• 最後に打設したコンクリートの厚さは適正で、配筋もきちんと計算されているか。
• コンクリート打設のときに、配筋が正しい高さに設置できているか。

等でした。つまり、使用していて、コンクリート面にひび割れが多数発生したり、床面が沈み込むようなことが無いことを祈ります。
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|改造前の状態
上下3段式で合計6パレットの機械式駐車場です。|臨時総会を開催して、共用部分の変更決議
この場合は4分の3の特別多数決となります。
全員賛成で可決しました。|
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|早速解体開始
かなりの鉄骨やチェーンがありました。|重機を使用して解体専門業者が作業しています。
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|翌日には、ピット内はほぼからの状態です。|今度は埋戻し作業
大量のガラを投入しています。|
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|ピットの下の方は、大きめのガラを敷き、上の方は細かいバラスト等を敷き詰めています。|転圧して埋戻し作業完了|
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|伸縮目地を設置して、ワイヤーメッシュ（配筋）の敷設|生コンクリートを打設して土木工事は完了|
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|残るは、ライン引き工事です。
道路工事専門の車両でライン引きを開始します。|完成！|

恒例となったプロナーズセミナーも今年で7回目となります。
毎年9月に実施しているこのセミナーは、「プロナーズ」の理事たちが取り組んでいる業務の中から管理組合のお役にたちそうなテーマを選択して開催しています。
今年のテーマは、現在国土交通省が「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を立ち上げて本格的な検討を進めている「第三者管理者方式」です。
私も、3件の管理組合ではすでに「管理者」に就任して、滞納問題を主体として業務を行っていますが、私の場合は従来の理事会や理事長はそのまま存続させて管理業務を行う方式です。
管理規約も変更する必要があるのですが、大幅な変更は行いません。
それに比べて今回国土交通省で検討を進めている方式の中には、従来の理事会を廃止して、完全な外部の第三者を「管理者」に就任させて管理を行う方式も含まれています。
今回のセミナーの講師は、現在管理組合の管理者として業務を行っている、日本マンション管理士会連合会の親泊会長です。
親泊さんの場合は、理事会を廃止して本格的な管理者として業務に取り組んでいらっしゃいます。
今回は、彼の実務の中から取り上げた経験や問題点などを率直に話していただくことになっていますので大変勉強になると思います。
第三者管理者方式には、管理者の信用力の担保や、管理組合と利益相反にならない工夫が必要などいくつかの問題点が指摘されていますが、私は高経年化したマンションや、区分所有者が高齢化したマンション、更にはリゾートマンション等で実際に管理が進まなくなっているマンションを何件も見ていますので、積極的に取り組む姿勢で臨んでいます。
今回のセミナーは、大変お役にたつと思いますので是非参加してみてください。
セミナーのチラシをご参照ください。

最近国土交通省でも検討が進んでいる「第三者管理者方式」に関する勉強会をプロナーズセミナーで取り上げることにしました。
毎年9月に開催しているプロナーズセミナーですが今年で7回目となります。
毎回、いろいろなテーマを取り上げてきましたが、今回のテーマは「第三者管理者方式」です。
実は、私自身も3件の管理組合で、「管理者」に就任して、業務を行っていますが、理事会や理事長は現在のまま残す方式をとって行っています。
今回テーマとして取り上げるのは、既存の理事会を廃止して、管理規約も大幅に変更し、完全な第三者の管理者として業務を行う方式です。
講師は、日本マンション管理士会連合会会長の親泊さんです。親泊さんはご自身でも2つの物件で、外部の管理者に就任され、管理組合の適正な管理に取り組まれています。
今回は、親泊さんの体験談を基に面白いお話が聞けると思います。
セミナーの案内はこちらのチラシをご参照ください。
なお、第2部では現在話題となっている管理組合における節電対策を「プロナーズ」代表理事の川原さんから講演してもらいます。

サラリーマンを少々早めに卒業し、自宅の1室でマンション管理士事務所を始めたのが２００３年の１月でしたが、その後自宅の近くに手ごろな事務所を借りたのは２００５年の８月１日でした。そして、昨年の暮れには、空いていた隣の部屋も借りることができて、専用の会議室や相談コーナーも設けることができました。
また、重松マンション管理士事務所を開設してから９年目になりましたが、自前の事務所を開設してこの８月で８年目に入ることになります。今は、開設したときには考えられないスタッフと関係者の数になりました。
毎年８月１日には、スタッフの他、お世話になっている方たちで事務所開設記念日としてささやかなパーティをやっています。
今年は、事務所の業務の関係で８月３日に近くのレストランで開催しましたが、多くのメンバーが参加してくれて楽しい１日となりました。
大いに楽しんで、また新たな1年のスタートです。頑張ります！

当日の様子

||事務所の近くの会員制レストランバーでのパーティ。
夜景の美しさが自慢です。|
||8月1日は、磯野前会長の誕生日。
この日も簡単なバースディケーキでお祝い。
毎回重松事務所の事務所記念日と同時開催です。
この日は千葉県マンション管理士会の新旧会長、その他お手伝いをしてくださっているメンバーがそろいました。|
||左から廣田信子さん、私、神奈川の横倉啓子さん。
廣田さんは今年マンション管理センターを退社して独立されました。
横倉さんは重松事務所の神奈川方面のお客様のお手伝いをしてもらっています。|

以前ご紹介した「マンションペット飼育問題事例〜ペット禁止からペット可になるまで」のその後をご紹介します。
管理規約を改正して厳しいルールのもとにペット飼育を容認し、新設されたペットクラブがペットに関する苦情の受け皿となり問題解決に取り組んでもらうという方向で理事会の方針がまとまったことは前回お伝えしたとおりですが、理事会ではその方針を承認してもらうために臨時総会を開催することにしました。
臨時総会を開催するに当たっては、上記の説明会の内容を広報として掲示し、当日の話し合いの状況等を事前に住民に説明して理解を求める努力をしました。

臨時総会の結果

臨時総会の出席状況は従来よりもかなり高く、全体の87％という出席率でした。
議案の内容が、区分所有者総数と議決権総数の各４分の３以上の賛成が必要な「管理規約の変更」なので、、事前に管理会社が出席を促す努力をしてくれたということも理由の一つでしょうが、住民の高い関心がうかがえます。
また、今回は議決権行使書の数が従来の総会よりも多く、委任状の約２倍の数でした。このことは、今回のペット問題に関しては、組合員として自分の意思表示を明確にされた方が多かったといえるのではないかと思います。
採決の結果は、賛成が81％で可決しました。実は、過去にアンケートを実施したときには、回答率が50％以下にもかかわらず、ペット飼育には反対であるという方が20名近くいらっしゃいましたが、今回の採決では明確に反対の意思表示をされた方は議決権行使書を含めても６名でした。
このことには、正直言って私も少しびっくりしました。
アンケートを実施した以降、時間をかけて住民に理事会の考え方や意見交換会の状況などを結構詳しく説明してきましたが、理事会の考え方とペットを飼育している方たちの取組み姿勢が一定の理解を得られたのではないかと思います。
理事の中には、ペット飼育には反対の方も複数いらっしゃいましたが、みんなが十分に議論したうえでの結果ですので、その方たちも臨時総会では「賛成」の方に手を上げていらっしゃいました。
これで、管理規約の改正とペット飼育細則が承認されましたので、次はペットクラブの設立総会を開催して次の手順に進むことになります。
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|臨時総会の議案書を配布する前に、説明会の報告を兼ねた広報を掲示しました。
事前に状況をお知らせし、広く住民の理解を得るように努力しました。|臨時総会当日の様子|

ペットクラブ設立総会

臨時総会で承認された後は、ペットクラブの設立手続き等を行いますが、準備期間が必要なのでその期間を２か月間としました。
準備期間に行うことは、名簿整備を主体としたペットの登録作業が主体となりますので、ペット飼育の家庭に対し所定の様式に記入してもらう作業です。
設立総会の当日までには、ほぼ全員の登録作業が完了していましたので、総会もスムースに運営することができました。
このマンションの場合は、総戸数が100戸程度ですが、ペット飼育の家庭は犬と猫を合わせて約13％です。
臨時総会でペット飼育が認められた後に、新規に飼育を申出た家庭は１戸だけでした。
総会は順調に議案を消化していき、ペットクラブの会長の選任や、ペットクラブ会則案の承認、会費の徴収、シールとチャームの配布もすべて完了し無事終了しました。
ペット問題に本格的に取り組んでから１年以上かかりましたが、これで一応の区切りがつきました。ペット飼育者もこれで肩身の狭い思いをすることはなくなりますが、本当はこれからの方が大変だと思います。
これからはルールの厳守と飼育マナーの向上に本格的に取り組んでいくことになります。
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|ペットクラブ設立総会の案内とペットの登録のお願い文書です。
事前に準備をきちんと進めておくことにより、総会をスムースに進めることができます。|ペットクラブ会則の案です。
マンション管理センターのモデルを参考に重松マンション管理士事務所で監修して作成しました。|
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|名簿の他に管理台帳を作成しました。|ペットクラブ設立総会の様子です。
今までの経緯や今後の運営に関することなどを私から説明せていただきました。|
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|新しく選任されたペットクラブの会長から、各種書類の説明がありました。|これは、居住者の閲覧用ファイルです。
このマンションで登録されているペットのすべてが閲覧できるようになっています。|
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|ペット飼育住戸の玄関先に貼るシールと、首輪等に付けるチャームです。
チャームには、部屋番号とペットの名前が記載されています。|