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マンションコミュニティ研究会の研修に参加しました。

マンションコミュニティ研究会の勉強会に参加してきました。
東京都練馬区に、１３の分譲団地とその他の賃貸団地を合わせて約４０の団地が集結しているマンモス団地光が丘パークタウンがあります。
私のマンション管理士事務所も６年前からそのうちの１つの管理組合と顧問契約をしてマンション管理のお手伝いをしているのですが、今回の勉強会は、その光が丘パークタウンで２０年以上にわたりマンションの仲介をしている株式会社すまいる情報光が丘の武藤正子社長の講演でした。
テーマは「仲介の現場から見た大規模中古マンションの現状と課題」です。
資料に基づき興味深い話をたくさん聞かせていただきましたが、私が興味を持ったことは、光が丘団地では、築２０年以上経つ今でも、居住者の移り変わりが多く、若い方も結構移り住んできて、他のマンションほど高齢化が進んでいないことです。
また、団地内で他の棟から別の棟への移動（引越し）も多くあります。
その他、私が経験したことでは、競売になった住戸をそのマンションの他の住民が、家族に住まわせたいとの理由で、業者も驚く高値で落札したり、亡くなった人が光が丘をとても気に入っていたので、お葬式は団地の集会室で開催した等がありました。
この状況は私の地元（千葉市内）の稲毛区や美浜区の築３０年以上の大規模団地ではあまり見られない光景です。
なぜ光が丘では、団地全体が空洞化しないでコミュニティを維持し、高齢化が早い速度で進んでいかないのかを自分なりに考えてみました。
千葉市内の公団団地と違う点は、、、

団地の真ん中に駅があり、団地のどこにでも駅から徒歩圏内で移動できる。（千葉の場合は、ＪＲ等の駅からバスに乗って１５分くらいかかります。）
お部屋のバリエーションが多く、１ＤＫに近いタイプから２世帯住宅としても使える広い間取りの部屋までそろっている。（千葉の場合は、多くが３ＤＫ約５０㎡のワンパターン）
中古マンションの価格が分譲当時からそれ程下落しておらず、逆に値上がりしているマンションもある。また、１戸５千万円を超える価格のマンションも多くある。（千葉の場合は、値上がりは見込めず、１戸当たり数百万円の価格）
居住者に富裕層が多い。

等でしょうか。
武藤社長のお話を聞いて感じたことは、マンションでのコミュニティは大変重要なことで、そのよさが防犯・防災を含む暮らし安さに結びつくのだということでした。
昔の農村型や漁村型の社会で地縁・血縁が濃い場合の居住形態では、いやでも生活に直結しているので、コミュニティの形成は必須の事柄ですが、現代のように職業や勤務地も違い、それぞれの価値観も違う人たちがマンションに集まっている状態では、単に良好なコミュニティといってもどのようにして構築していくのか難しい問題です。
光が丘パークタウンの事例から私なりに考えたことは、コミュニティの形成は単に人間と人間の仲良しクラブ的なつながりを広げるだけではなく、住環境のインフラの整備や豊かな生活をエンジョイするためのお金なども必須要素ではないかということでした。
つまり「人」、「物」、「金」をうまく配置したうえで、人的交流を強化しないと良好なコミュニティは形成できないのではないかと考えています。
大変難しいことですが、今後の私の取り組みの中で結論を見つけていきたいと思いました。

当日の様子

||株式会社すまいる情報光が丘の武藤社長
高島平のお店から独立して光が丘にご自分の店舗を構えて２０余年だそうです。
光が丘団地の中のことなら何でも知っていらっしゃいます。|
||講演を終えて、主催者の廣田代表とのトーク
この日の出席メンバーは約２０名で、講演後の質問も活発に出ました。|

重松事務所恒例の忘年会を開催しました。

今年も１２月がやってきました。
重松マション管理士事務所の忘年会は、毎年１２月１０日と決まっています。
そしてこの日はボーナス支給日でもあり、また副所長の小林さんのお誕生日です。
２００５年に自宅の事務所から今の事務所に引っ越して以来、私を支えてくれた仲間と毎年忘年会をやってきましたが、今年で５回目です。
そして、毎年仲間が増えていくのが楽しみですが、今年も二人増えて９人となりました。
来年もこの仲間で楽しい忘年会ができるようにみんなで頑張っていければいいと思いました。

当日の様子

||この日の午前中に小林さんのご主人から事務所に花が届きました。
梅ちゃんも家内も、とてもうらやましがっています。|
||場所は近くのフランス料理店ル・クール。
こじんまりとした素敵なお店なのでみんなで時々お邪魔しています。
この日は、重松事務所のために貸し切りにしてもらいました。
お店で用意してくれたサプライズお誕生日プレゼントに小林さんも嬉しそうです。|

「重松塾」で消防設備の勉強会をしました。

マンション管理士にとってなかなか難しいのがマンションの消防設備です。
マンション管理士試験に備えて勉強した時の知識や消防法の規定と、実際のマンションにおける消防設備はかなり違う場合があるからです。
管轄する消防署による見解の違いや、２方向避難が確保されている耐火建築物における特例措置などが関係していることも原因していると思います。
又、最近の大規模マンションやタワーマンションでは、更に設備が複雑多岐にわたる場合もあります。
重松マンション管理士事務所でも消防設備点検や必要な修理工事の金額の妥当性を聞かれた時には、すぐに回答できずにネットワークを利用して専門家の意見を聞いたりする場合もあります。
今回の「重松塾」は、私がお世話になっている浦安のハイグレードマンションの副理事長さんに紹介していただいた、葛南防災の若松社長を講師に招いて実施しました。

当日の様子

||まずは私の自宅マンションを利用して実地研修。
各部屋に設置してある差動式火災報知機の後は台所へ。
台所用の火災報知機は定温式。
60～70℃で発報します。|
||ベランダに出て避難ハッチの説明。
２方向避難の確認です。|
||屋内消火栓の説明。
実際の使用方法も説明を受けました。
使用方法は簡単ですが、復旧方法も良く聞いておかないとダメですね。|
||消防用ポンプ室の内部見学です。
赤いタンクは「呼水槽」、ポンプがONになったとき、すぐに給水できるようにポンプ配管内に水を充填しておくための装置です。|
||こちらは管理事務室に設置してある集中監視盤火災の場所の特定や、警報音のリセットなどを行います。
火災信号は、電話回線を通じて警備会社と管理会社に送信されます。|
||現場見学の後は事務所に戻って座学です。
各種消防設備の設置基準と、特例措置に関して詳しい説明を受けました。|

最後は、紹介してくださった管理組合の副理事長も合流してお決まりの「反省会」。
最近の消火設備の話など、ここでも話は盛り上がって閉会となりました。

重松塾で区分所有法と管理規約改正の勉強会をしました。

私は、管理組合で発生するトラブルの最大の原因は、区分所有法や管理規約に対する無理解や無知であると確信しています。
ですから仲間のマンション管理士にも、マンション管理士としてきちんと業務を行おうと考えているならば、区分所有法や国土交通省が公表したマンション標準管理規約を徹底的に勉強して、その内容を一般の管理組合の方に分かりやすく説明できる能力を身につけるべきだといい続けています。
今回の重松塾では、プロナーズメンバーの親泊哲さんを講師に迎えて区分所有法と管理規約の勉強会を開催しました。
重松マンション管理士事務所では既に数え切れないほどの管理規約改正作業をこなしてきましたので、私はもちろんのこと小林さんや梅ちゃんも規約改正に関しては他のマンション管理士よりははるかに勉強していますが、今回は気を新たにして取り組みました。

当日の様子

||団地が成立する条件について説明しています。
この日の授業は数十ページに渡るレジュメを基に行われましたがだんだん気合が入ってきて、とうとう事務所の予定表の一部を使用しての授業になってしまいました。
マンション管理士試験には団地関係の問題はあまり出題されませんが、実際は団地のお客様が多いので良く理解していないと対応できなくなります。|
||いつもは重松塾は午後５時から開始ですが、この日は３時半から時間をかけて行いました。
休憩中にも、親泊先生からいろいろな質問が出されてみんなで考えています。
でも梅ちゃんはしっかり食べています。|
||さすがに先生も疲れてちょっと一服
できの悪い生徒は誰だ～|
||勉強会の後はいつものようにコミュニケーション|

千葉市中央区マンション管理セミナーで大規模修繕工事の講師をしました。

千葉県マンション管理士会主催、千葉市と財団法人マンション管理センター後援の「千葉市マンション管理セミナー」が中央区のコミュニティーセンターで開催されました。
今回私は大規模修繕工事をテーマとしたセミナー講師を担当しました。
大規模修繕工事のコンサルティングは重松マンション管理士事務所の得意とするところです。
４５分間と短い時間でしたが、「大規模修繕に関する常識クイズ」なども織り交ぜて楽しい雰囲気でやってきました。
当日の様子

重松マンション管理士事務所の女性スタッフ感謝デー

重松マンション管理士事務所は４名のマンション管理士で運営していますが、２名の女性管理士がいつも頑張っています。
彼女達は、外に出歩くことが多い私をフォローして、社内で資料を作ったり、管理会社が提出してくる月次報告書のチェックなどもやってくれます。
また、小林さんは管理組合の理事会や規約改正委員会にも出席して大活躍です。
ですから重松事務所では、日頃の彼女達の努力に感謝して定期的に「女性スタッフ感謝デー」を実施することにしていますが、お決まりのパターンは、銀座の美容室できれいになって、その後の食事会です。
自宅マンションで子供会の会長になった梅ちゃんは、今回は子供会関連の会合が入ったので一緒に行けませんでしたが、次回を楽しみにしています。

||いつもお世話になっている松本平太郎美容室できれいになった家内と小林さん
この美容室のオーナーの松本平太郎氏は、実は数年前からお世話になっている房総地区のリゾートマンションの元理事長さんです。
その時のご縁で今もお付合いさせていただいてます。
有名な美容室ですが料金も特別価格でお願いしています。|
||きれいになったあとは、食事会
今回は京橋のうどんすき屋の「美々卯」
私はうどんすきは好物で、夏でもＯＫです。
サラリーマン時代は関西出張も多かったので本店にも何回も食べに行きました。
手前に見えているのは「凍結酒」です。
シャーベット状に凍った日本酒をおなべ周辺の熱で溶かしながら飲むのですが、これが結構美味です。
ちなみに重松事務所のスタッフは全員お酒の方は大丈夫です。|
||ダシの入ったおなべにきれいに盛り付けられたうどんすき
お店の人がやってくれるのですが、食べるのはもったいないような気がします。|

プロナーズ認定研修で「大規模修繕工事」と「長期修繕計画」を中心に講師を担当しました

私も理事として参加しているプロナーズで行っていた平成21年の認定研修が4月22日に無事終了しました。
今回の研修も私は「大規模修繕工事」と「長期修繕計画」を中心に講師を担当しましたが、現在私の自宅マンションも含めて５件の大規模修繕工事に関係していますので例年と違いホットな講義になったと思います。
今回は福岡、大阪、滋賀からの参加者もいましたが、これでプロナーズは、認定者が３０名を越えるプロ集団となります。
認定研修の様子はこちら。

マンション２０２０年研究会の活動紹介

約１０年後の２０２０年、その時のマンションライフがとても楽しくて素敵なものになっていることを願って、「私たちにも何かできること」をキーワードに、気の会った仲間で運営しているマンション２０２０年研究会があります。
仲間は全員で７名、マンション管理士が中心ですが、いろいろな分野の仲間が集まって月１回の割合で意見交換をしたり、出版の検討をしたりして議論しています。
今回は、メンバーの廣田さんと以前の会社で一緒だった友人が今年開店したお店を貸し切って食事会をかねて開催しました。
お店があるのは神楽坂（飯田橋）私も独身時代に５年ほど住んでいたので久しぶりになつかしい気分でした。

当日の様子

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|昔からある神楽坂のみちくさ横丁
確か昔は駅の近くに映画館がありました。|お店「月夜野」の入り口
メンバーの飯田とわちゃん|
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|左から私、坂田英督さん、廣田信子さん|左から渡辺編集長、磯野さん、飯田太郎さん|
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|お店の共同経営者、手前から沖田さんと土屋さん
カウンター中心のこじんまりとしたお店です。|お店の食材は、無農薬有機野菜や新鮮な
魚介類。それと珍しい銘柄の本格焼酎です。|

マンションの損害保険について重松塾を開催しました。

重松マンション管理士事務所で毎月開催している勉強会「重松塾」。
今月の勉強会のテーマは「マンションの損害保険」です。
交流のある福岡市のマンション管理士藤野さんが上京されたので、その仲間の株式会社フォルテシモの有田さんと世継さんを講師に迎えてかなりレベルの高い勉強会を実施しました。
生徒は全員マンション管理士なので、保険の初歩的な部分は割愛して事例を中心に勉強しました。
マンション管理組合が共用部分の損害保険を付保する時の窓口は、多くの場合は管理会社となります。
当然に管理会社にも保険の専門部署はありますが、直接の窓口となるフロントマンが保険を十分に勉強していない場合も結構あります。
そうした場合、本来は保険の適用があるのに、保険請求をしなかった例や、保険の内容を十分に理解していないためもらえるべき金額がもらえなかったりしている例を私も指摘したことがありました。
今回は、問題形式で複数の事例を挙げ、保険の適用の有無や、管理組合から相談を受けた場合の対応事例などを勉強しました。
私も、ＦＰ資格を持っているので保険に関してはかなり詳しいつもりですが、残念ながらやはりプロにはかないません。
管理組合が関与する保険は基本的には共用部分が対象ですが、顧問のマンション管理士としては専有部分に関する保険の知識が豊富であれば、実際にトラブルが発生した時の管理組合の対応や加害者、被害者両者に対するアドバイスなども幅が広がることは間違いありません。
参加した方々の評判も大変よく、損害保険に関してはこれからも定期的に開催したいと思いました。

当日の様子

||この日のメンバーは私も含めて１０名。
重松事務所ではぎりぎりのスペースです。
いつものメンバー以外に、福岡の藤野さんや廣田さんも加わりにぎやかです。|
||パワーポイントを使用しての出題形式|
||勉強会のあとは久しぶりの仲間と懇親会。
左から講師の有田さん、私、同じく講師の世継さん、梅澤さん、藤野さん|

「マンションの地デジ対策」について重松塾を開催しました。

毎月定期的に開催している個人勉強会｢重松塾」
今月は、マンションにおける地デジ対策について勉強しました。
講師は八木アンテナの佐々木さん。佐々木さんとはボランティア活動の最中に知り合い、今回無理をお願いして講師をしていただきました。
地デジ対策に関しては、２年ほど前から何回か勉強会に参加してある程度理解しているつもりでしたが、２０１１年に向けて、いろいろ情報が錯綜したり、性能の良い商品が出たり、新東京タワーの建設があったりで、常に新しい情報を理解していなければならないことが分かりました。
最初のころに習った知識も結構間違っていることなどが分かってきました。
例えば、、、
昔習ったこと
電波は地上波、ＵＨＦ、ＢＳ放送、ＣＳ放送といくつもの周波数に分かれているので、ブースターの交換は現在のブースターの適応周波数を確認し、場合によっては交換しなくても大丈夫
本日習ったこと
２０１１年の地上波デジタルへの完全移行に伴いチャンネルが更に４つ増える。既存のブースターのほとんどはそれに対応しておらず、また既に設置されているブースターの耐用年数等も考えた場合は、ほとんどの場合最新型のブースターに交換したほうが得策。
昔習ったこと
古いマンションでは、アンテナやブースターを交換するだけでは無理で、既存の配線を交換する必要があり、その費用が数千万円かかる場合がある。
本日習ったこと
室内端子が何世帯分連結しているかにもよるが、基本的には地デジとＢＳまでの視聴であれば既存の同軸ケーブルの交換をしなくて良い場合もある。
昔習ったこと
地デジになれば、現在のマンションの電波障害はなくなるので、電波障害対策は必要なくなる。
本日習ったこと
電波障害はかなり少なくなることは間違いないが、管理組合として考えておかなければならないことは、電波障害がどの程度なくなるかという｢調査」、そしてそのことを近隣の住戸に対してお知らせする｢告知」、不要となった電波障害対策施設の｢撤去｣等を今から考えておく必要があり、当然それに伴う費用も考えておく昼用があること。
そして、｢告知｣したあとの関係住戸との話し合いも必要になるかもしれません。
など、興味深いことをたくさん教えていただきました。
当日使用したレジュメです。