昨年、私のマンション管理士事務所の顧問先管理組合で防犯カメラの業者選定のコンサルティングを行いましたが、業者（メーカー＆工事会社）が決定したのでいよいよ設置工事の立会いをすることになりました。
現在のリース契約先との契約期間満了をもって、契約更新は行わず新しい機種に交換することになりましたので切り替えの立会い等が必要になります。
事前に、現在の契約先及び新規の契約先と詳細な連絡を取った上で実施することになりました。

当日の様子

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|６年間使用していますのでさすがに傷みやサビが目立ちます。|専門工事会社による取り付け作業中|
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|ドーム型カメラの取り外し作業中です。
この後、同じ場所に新しいカメラを設置しました。|既設の配線は全て利用しましたが、台数を増加した分の配線は新規に引くことになります。|
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|既設カメラを取り外した後は、補修用のカバーで蓋をします。
|管理事務室の集中管理装置です。|

大規模修繕工事コンサルティングをきっかけにお世話になり、今年で７年目になるリゾートマンションが千葉県南房総にあります。
外房の海岸沿いに面していますので、今回の東日本大地震では被害が出たのではないかと心配していましたが、結果的にはほとんど被害はありませんでした。
おそらく地盤がしっかりしていたのではないかと思いますが居住者の方も一安心です。
現在は、節電対策として照明の一部消灯と温泉大浴場の営業時間短縮を行っています。
このマンションは、リゾートタイプなので普通のマンションにはない設備として、温泉大浴場、プールがあり、また下水道がまだ完備していない関係上、浄化槽を使用してます。
普通のファミリーマンションであれば、建物や設備の状況はほぼ決まっており、計画的な修繕は、長期修繕計画に基づいて実施することになります。
もちろんリゾートマンションも例外ではなく、このマンションも数年前に管理会社の協力を得て、長期修繕計画を作成し、その計画に基づいて計画修繕の実施や修繕積立金の金額を検討しています。
しかし、温泉大浴場やプールに関しては修繕計画がなかったので、その都度、管理会社やメーカーの提案を受けた後、理事会で審議して必要と思われる修繕を実施していました。
実施の決定をするためには、その都度提案した管理会社やメーカーに理事会に出席してもらい細かな説明を受けるのですが、内容が難しくて理事会も私も、提示金額の妥当性や修繕の必要性など、なかなか判断がつきません。
修繕の提案があるたびに、毎回メーカーを呼んで検討するのも大変なので理事会とも協議した結果、全ての特殊設備について専門家やメーカーの調査及び提案を尊重した上で中期（１２年）の整備計画を作成し、今後は、中期整備計画に基づいて特殊設備の維持・管理に必要な金額を合理的に算出し、必要な金額を毎年予算化していこうということになりました。
作成業務については、重松マンション管理士事務所で全体のコーディネートを行いましたが、管理会社、納入メーカー、メンテナンス会社の協力を得て、約３ヶ月かかりました。
完成した中期整備計画は理事会で承認し、来期以降の計画的な維持・管理の指標として位置づけることになりました。
これで、理事会のメンバーが代わっていっても、この中期整備計画と実施した修繕の履歴を比較しながら、適正な維持管理ができると思います。

特殊設備の中期整備計画

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|温泉大浴場のボイラー設備|同じく温泉浴槽用の熱交換器|
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|プールのろ過装置|浄化槽の沈殿槽
以前、汚泥の引抜作業でご紹介しました。|
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|完成した中期整備計画書
温泉関連設備、プール関連設備、浄化槽の３つに分けて記載しています。|中期整備計画書には、品名、メーカー、型番の他、直近の修繕履歴も記載して管理するようにしました。|
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|協力してくれた管理会社の林さん
現場の主要な設備を全てチェックして記載してくれました。
メーカーやメンテナンス会社とも打合せ、最終的には私の事務所にも来て打ち合わせをやってくれました。|

グラフィック:http://twitter.com/#!/broccolitree

重松マンション管理士事務所が、顧問としてお世話になって今年８年目になる管理組合で、自動販売機を敷地内に設置しました。
きっかけは、管理組合に飲料水メーカーがＰＲに来られ、敷地内に自動販売機を設置してくれれば、売上に応じて収入の一部を販売手数料として管理組合にお支払いするというものでした。
いろいろ条件を検討した結果、管理組合にとって特に不都合はないと判断しましたので導入をすることにしましたが、双方が話し合って決定した条件は次のとおりでした。

• 事前に調査を行い、自動販売機を設置してもメーカーとして採算が成り立つ可能性がない場合は設置を中止する。
• 売上に応じて販売手数料を支払う代わりにＡＥＤ（自動体外式除細動装置）の設置を無償で行う。
• 契約期間は５年とする。
• 設置に関する費用や自販機のメンテナンスは全てメーカー負担とする。
• 自販機を運転する電気代は管理組合負担とする。

管理組合の収入源として、販売手数料を期待する考えもあったのですが、以前からＡＥＤの導入を検討していたこともあり、販売手数料よりもＡＥＤのほうに重点をおく決定をしました。
なお、余談ですが以前他の高級マンションでも同様の話題が出たことがありましたが、その時は導入には至りませんでした。
理由は、自動販売機を設置すると近隣の中高生がタムロして、風紀が乱れる危険性があるということでした。
マンションの管理組合には、マンションの事情に応じたそれぞれの考え方があることがよく分かります。

設置の状況

||敷地内に自動販売機を設置することは、敷地及び共用部分等の第三者の使用に当たるので、総会を開催して決議してもらいました。
国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」の単棟型では第１６条に同様の規定があります。
自販機の設置は１日で完了しましたが、事前の調査では、必要な電源を引いてくる適当な場所がなかったので、別途電気工事を行いました。
そもそもこの話は、大震災の前から進んでいた話だったので予定通り進めてきましたが、石原東京都知事が節電対策として自販機の運転時間等に要望を出されています。
これから夏にかけて、住民や近隣の方達の需要が見込めるようですが、管理組合としては、節電に対しては状況を見ながら適切な対応を採っていきたいと考えています。|
||ＡＥＤは、当初１階のエントランスホールに設置しようと考えていましたが、専門家のアドバイスもあり、上階の方も緊急時に早めに使用できることを考え、エレベーターの中に設置することにしました。
これで、１階までとりにいく必要がなくなるので、少しでも早く使用することができます。
なお、設置後はＡＥＤのメーカーの方に来ていただき、使用方法の講習会を無料でやっていただきました。|

グラフィック:http://twitter.com/#!/broccolitree