「実録！マンション管理」の「自宅マンション大規模修繕工事の記録」に～第１６章　防水工事～をアップしました。
今回は、外壁塗装や鉄部塗装と並んで大規模修繕工事の代表的な工事である防水工事のご紹介です！

私が顧問をしている管理組合の関係で以前からお付合いのあるダイワサービスが主催して「東京マンション管理セミナー」を行います。
今回のテーマは、「マンションでできる環境問題への取り組み」、「マンション管理適正化法施行規則改正の解説」、「長期修繕計画ガイドラインの解説」、「入居者と環境にやさしい大規模修繕工事」です。
日時：平成２２年１月３０日（土）　１３：００～１６：１０
場所：大和ハウス東京ビル２階
定員：７０名
参加費：無料

重松マンション管理士事務所では、昨年から今年にかけて大規模修繕工事コンサルティングがかなりの数入っています。
その中で、都内の約９０戸のマンション（築３６年）では、第３回目の大規模修繕工事で、玄関扉の更新工事を行いました。
今回は、その概要を「コラム：管理組合通信」の「建築・設備などのハード分野」として、【レポート】玄関扉の全面交換工事としてご紹介します。
事前の段取り良く準備して、腕のよい職人さんで施工したら、扉１箇所に付き３～５時間で交換可能です。
是非ご覧下さい。
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「大規模修繕工事コンサルティング」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
大規模修繕工事サポートネット（特別ページ）

談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（大規模修繕工事事例インタビュー）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（大規模修繕工事事例インタビュー）

重松マンション管理士事務所が顧問契約している都内のマンションで、第３回目の大規模修繕工事をやっています。
築三十数年たったこのマンションでは、今回は定番の屋上防水、外壁塗装、鉄部塗装などに加え、玄関扉の一斉交換を行いました。
私も玄関扉の交換は初めてなので大変参考になりました。
玄関扉の交換は、長期修繕計画書では一般的に３５年程度で実施することになっていると思います。
このマンションもちょうどその時期でした。又、金額は普通品であれば１箇所に付き１５万円～２０万円くらいだと思いますが、今回は少々グレードの高い扉を選定したので１箇所３０万円近くかかりました。
玄関扉を交換すると、マンションのイメージがかなり変わり、今までと違った高級感なども出てきますから、予算があれば是非やりたい工事項目です。
工事自体は、なれた職人さんがやれば、既存扉の取り外しから新しい扉の取り付け完了まで約３時間～５時間です。
しかし、この工事をスムースに行うには、とにかく「段取り」だと感じました。
工事前には、全ての住戸（このマンションでは約９０世帯）の開口部の原寸を調査して、工場で製作する際のデーターをまとめます。
工事中も、居住者には在宅していただく必要があるので、そのスケジュール調整も居住者の希望を確認しながら綿密に計画する必要があります。
又、最後の鍵の受け渡しも、安全上の観点から原則として区分所有者に手渡しを行います。
管理人さんや賃借人が受領する場合は、委任状をいただいて引渡しを行っていました。
現場での施工時間を短縮して、居住者にストレスをかけないようにすることは大切なことですが、そのためには事前の段取りと居住者の協力が大切であることをあらためて実感しました。

工事の様子

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|現在使用中の扉
チョーキングで表面に粉が噴いたような状況です。
また、機密性が悪くなっていることも問題視されていました。|枠を残して本体を撤去。
切断機を使用したので、このときにはかなりの騒音が発生しました。|
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|既存の扉の枠を残して施工するいわゆる「かぶせ工法」です。
この穴は、新しいフランス落としの固定用です。|残した枠に、新たにさび止め塗装をしているところです。|
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|さび止め塗装が終わったら、新しい固定金具（下地）を枠の内側に取り付けます。|枠と固定金具の隙間はこのスペーサーで調整します。|
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|新しい枠です。
４方が一体化され、下枠はステンレス製です。|本体を吊り込む前に、開口部の直角や対角線の寸法を確認しています。|
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|本体の吊り込みはあっという間に完了です。
丁番も耐震丁番が採用されていますので、地震が来ても閉じ込められることは少なくなります。|これから錠の取り付けです。|
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|この錠は上下のダブルロック方式
上下は同じ鍵で開きますが、オプションで上下をそれぞれ違うキーであけるようにすることもできます。
今回は、１戸に付き鍵を６本支給しました。|ドアクローザーとのぞき窓の取り付け
玄関扉は防火区画を形成するので、「常時閉」が前提となります。|
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|これは、ゴムパッキンを取り付けているところです。
接着剤を使って固定するのかと思っていましたが、押し込むようにしてセットしていました。
しかし、その後はきちんと固定されていて、手で引っ張っても取れませんでした。|扉の工事が終了したら、外壁との隙間にシール材を充填します。|
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|できあがり！
ワインレッドの高級感あふれる玄関扉に替わりました。|

みなさま
新年明けましておめでとうございます。
昨年は従来の顧問契約のほか、大規模修繕工事のサポートや管理規約の改正作業などで、いろいろな方にお世話になり本当に感謝しています。
重松マンション管理士事務所も、新しいお客様も増えて業務の方も拡大することができました。
そのため、新しいスタッフとして川崎の横倉啓子さんらが加わり重松事務所もにぎやかになってきました。
今年は、更なる飛躍の年としてスタッフみんなで適正なマンション管理のお手伝いができるよう頑張って行きたいと思います。
また、私も年男で還暦を迎えます。
人生の一区切りをつける意味でもあらたな気持ちで頑張りますのでよろしくお願いいたします。
||今年も、早起きして家内と一緒に千葉港まで初日の出を見に行きました。
これで6年連続です。
初日の出を見ると、また1年頑張るぞ！という気持ちになります。|