管理組合 お客様の声 その２（ファミリーマンション理事長様）
先般、管理規約の改正でお世話になった管理組合理事長さんにインタビューさせてもらいました。
この管理組合は、３０年経つのですがこれまではいろいろなことについて自主性をもって運営してきました。
しかし、管理規約の改正に関してはなかなかうまく進まなかったので、知人の紹介を受けて私のマンション管理士事務所に相談に来られました。
管理組合 お客様の声 その１（リゾートマンション理事長様）
私のマンション管理士事務所がお世話になった管理組合の役員さんの声をご紹介いたします。
管理組合の関係者に取材する形でいろいろ質問をして答えていただきました。
マンション管理士（マンション管理士事務所）の活用事例として、是非皆様のご参考にしていただければ幸いです。
南房総リゾートマンションの事例
インタビュー内容
- マンション 南房総のリゾートマンション 戸数２００戸弱
- 面談者 松本平太郎氏(当時の理事長)
- テーマ 大規模修繕工事コンサルティング及びその後の顧問契約
対談内容
Ｑ１：大規模修繕工に関してマンション管理士に相談しようと思ったきっかけはどんなことでしたか？
Ａ１：管理会社に大規模修繕工事を発注することを前年度の総会で決議し、それを引き継ぐ形で、私たち新年度の理事会が作業を進めることになっていました。しかし、価格交渉の段階で管理会社の対応に不信感を抱き、交渉が難航しました。
提出された最終見積書は、余裕を見て設定した概算予算額一杯の数字でありどう見ても妥当とは思えませんでした。私たちが妥協せずに値引き要請を続けると｢それならば本工事を辞退する。｣と言ってきたのです。さすがに私たちも困りました。リゾートマンションションですから夏休み前に工事を完了して、訪問者が快適に利用できるようにする必要があります。更に、管理会社との交渉経緯をめぐって理事会内部も対立するようになりどのようにしたらいいか分からなくなりました。
そこで、この問題を解決するために｢マンション管理士｣に相談してみることにしました。
Ｑ２：マンション管理士はどのようにして知ったのですか？
Ａ２：「財団法人マンション管理センター」という国土交通省傘下の公益法人があり、マンション管理に関する問題の解決に取り組んでいることを知りました。さっそく電話をしたら、｢マンション管理士｣という国家資格があり、そのような問題の相談に応じることを職業としている人がいるので相談したらどうかといわれました。
早速インターネットで調べて重松さんに電話をしました。
Ｑ３：相談した結果はどうでしたか？
Ａ３：まず、管理会社が提出した見積書を精査し、割高な部分の指摘や仕様に関する説明をしてくれました。その上で、全く別の会社から見積を採取することも提案してくれたので私たちも他の施工会社に同様の見積をお願いしました。
そして出てきた見積は管理会社が当初提示した見積価格よりもかなり安い金額でした。その見積を元に管理会社と再交渉を行い、仕様の見直しも実施して当初の見積り額よりも約２０％（２千万円）安い価格で契約することができました。別途に見積をお願いした施工会社には申し訳ないことをしたと思いましたが、丁重にお詫びして納得していただきました。建築に明るいマンション管理士だったので、実施価格の妥当性を検証し管理会社と再交渉を実施する際にもずいぶんアドバイスを頂き助かりました。
Ｑ４：工事が始まってからはどのように対応されましたか？
Ａ４：大規模修繕工事の発注までに紆余曲折があったことや、発注方式が設計施工方式であるにもかかわらず理事会サイドに専門家がいないので、引き続き重松さんに管理組合側のコンサルタントとしてサポートしてもらうことにしました。
具体的には、定例工程会議への出席や理事会に出席して施工会社と理事会の連絡役をお願いしたりしました。リゾートマンションということもあり、私も常時居住しているわけではありませんので、工事が順調に完了することについてはとても気を使いましたがマンション管理士の存在は私にとってとても役に立ちました。又、最終段階では検査の立会いや工事費精算の業務を実施してくれ、手直し工事に関しても最後まで立ち会っていただき本当によかったと思っています。
Ｑ５：マンション管理士に支払った報酬はどのくらいでしたか？
Ａ５：相談開始から工事終了後の総会出席まで期間は約７ヶ月で報酬は約８０万円でした。当初の工事費が大幅に安くなったことや、別途に設計事務所に監理を依頼すると数百万円かかることを考えたらとても安いと感じました。
Ｑ６：大規模修繕工事が完了した後はどうなりましたか？
Ａ６：重松さんは、解決するのが困難と思われた問題に真剣に取り組んでくれてきちんと最後まで適切なアドバイスをしてくれました。私はこのことにとても感謝しています。今回のことをきっかけに、マンション管理士の存在意義を知ることができ、重松さんとはとても大きな信頼関係ができました。私の後の理事会は重松さんを管理組合の顧問として起用し、その後も理事会が直面する諸問題に対応しています。
今年の定期総会では、管理組合の法人化と法人管理規約の新設も可決され、当管理組合も少しずつですがよくなっています。
その他のインタビューは…
「重松マンション管理士事務所ホームページ」の中の「お客様インタビュー」をご覧下さい。
以下、一部抜粋です。
管理費削減事例 – No.3 団地型マンション ７棟約250世帯の場合
今年の春から私のマンション管理士事務所がお世話になっているマンションでの管理費削減事例です。
このマンションはほとんどの維持管理業務を管理会社経由で発注していました。
約半年かけて交渉した結果、管理会社変更することなく、ほとんどの仕様はそのままで大幅な管理費削減に成功しました。
事務所の所在地と連絡先
重松マンション管理士事務所の詳細は、新規オープンの「重松マンション管理士事務所ホームページ」の中の「私たちについて」をご覧下さい。
事務所は自宅の前の事務所併用マンションです。
最寄り駅はJR千葉中央駅、JR本千葉駅になりますが（ともに徒歩5分程度）、JR千葉駅からも遠くありません。近くの顧問先には車で訪問させていただいています。
重松マンション管理士事務所
▼事務所の外観です。
マンション管理士事務所開設の模様（？）は日記にも書いておりますので是非ご覧ください。
- 事務所名
- 重松マンション管理士事務所
（法人名：株式会社マンションサポート・ドットコム） - 郵便番号
- 260-0022
- 住所
- 千葉市中央区神明町13-2-104
Yahoo! MAPSで見る - 電話番号
- 043-242-0192
- ファックス番号
- 043-244-9094
- メールアドレス
- 迷惑メールがすごいため、掲載をしておりません(^-^;
代わりにお問い合わせフォームをご用意しておりますので、大変お手数ですがそちらをご利用いただければ幸いです。
管理費削減事例 – No.2 単棟型１０７世帯マンションの場合
私のマンション管理士事務所が関与したマンションで、２００４年に実施した管理費削減事例です。
このマンションは分譲会社系の管理会社に全面委託していましたが、内容を全て見直し、管理会社変更することなく、大幅な管理費削減に成功しました。削減した費用は修繕積立金にまわすようにしました。
管理費削減事例 – No.1 単棟型３５世帯マンションの場合
これは私のマンションにおいて２００３年〜２００４年にかけて実施した管理費削減事例です。
全てのマンションに当てはまるとは限りませんが、こんな小規模マンションでも努力すれば管理費削減の効果が出ます。
業務実績
業務実績の詳細は、新規オープンの「マンション管理士事務所ホームページ」の中の「実績・事例・インタビュー」をご覧下さい。
マンション管理士として独立して以来の私の業務実績をご紹介いたします（2004年10月時）。
守秘義務に抵触しない範囲で掲載していますのでご了承ください。
１．顧問契約（契約終了物件を含む)
・東京都内 １５戸マンション（自主管理）
・市川市内 １６０戸マンション（一部委託管理）
・千葉市内 ３３０戸団地型マンション（一部委託管理）
・千葉市内 １０７戸マンション（全面委託管理）
・千葉市内 １３５戸マンション（一部委託管理）
・千葉県内 １７６戸リゾート型マンション（全面委託管理）
・神奈川県内 ２５７戸団地型マンション（全面委託管理）
・千葉市内 ４６０戸団地型マンション（自主管理)
・船橋市内 ２４０戸団地型マンション（自主管理）
関連ページ
２．管理規約改正（抜粋）
・千葉市内 ３５戸マンション
・千葉市内 ５５戸複合用途型マンション
・横浜市内 ７２戸投資型マンション
・千葉市内 ４６０戸団地型マンション
・船橋市内 ３１８戸団地型マンション
・千葉市内 ３３０戸団地型マンション
・千葉市内 ４９５戸超高層団地型マンション
・市川市内 １６０戸単棟型マンション
・埼玉県内 ４５戸単棟型マンション
・神奈川県内 ４０戸単棟型マンション（法人管理規約）
・千葉市内 １０７戸単棟型マンション
・千葉県内 １７６戸単棟型マンション（リゾートタイプ 法人管理規約）
・東京都内 ２４９戸団地型マンション
・神奈川県内 ２５７戸団地型マンション
関連ページ
３．大規模修繕工事コンサルティング、建物診断・長期修繕計画作成のサポート
・東京都内単棟型マンション(１５戸 自主管理）での大規模修繕工事の設計施工サポート施
・千葉県内単棟型マンション(１６０戸 全面委託管理）での建物診断、長期修繕計画作成のサポート
・千葉県内単棟型リゾートマンション(１７６戸 全面委託管理)での大規模修繕工事の価格交渉、現場監理のサポート
・千葉県内単棟型マンション（１５５戸 全面委託管理）での大規模修繕工事の価格交渉、現場監理のサポート
・東京都内団地型マンション（164戸 全面委託管理)での大規模修繕工事の施工業者選定作業サポート
・千葉県内単棟型マンション（１３５戸 全面委託管理)での、建物診断及び長期修繕計画作成のサポート
関連ページ
４．管理会社変更
・千葉県内にて２件実施
関連ページ
５．管理費滞納に関する訴訟等の補助
・少額訴訟 ７件実施
・支払督促 ４件実施
・普通訴訟 １件実施
・強制執行 ５件実施
・５９条競売申立
関連ページ
６．管理費削減
・管理費削減事例 – No.1 単棟型３５世帯マンションの場合
・管理費削減事例 – No.2 単棟型１０７世帯マンションの場合
・管理費削減事例-№３ 団地型マンション ７棟約250世帯の場合
ほか
関連ページ
７．その他
・千葉市内 ３５戸マンション 副理事長
・横浜市内 ７２戸マンション 理事長
・講演、マスコミ取材 数件
８．事例や日々の業務に関して
事例
具体的な事例やポイントなどは、下記をご参照ください。
マンション管理士業務日誌
日々の業務の内容を業務日誌としてご紹介しています。
そちらの方をご覧いただくと、日々一体何をしているのかがご理解いただけるんじゃないかと思っています。
私重松の奮闘ぶり（？）を是非ご覧ください！
報酬について
報酬の詳細は、新規オープンの「マンション管理士事務所ホームページ」の中の「主要業務と料金一覧表」や、各業務のページをご覧下さい。
以下の報酬規定はあくまでも標準的な希望報酬を提示させていただいたものです。可能な限り、みなさんの状況に応じて柔軟に対応したいと思っていますので、まずはお気軽にご相談ください。
電話及びＥメールでのご相談
- 原則無料
- ただし内容によっては資料作成費等の実費を頂く場合がございます。
- その場合は必ず事前に見積もりを提示し、ご了解の上作業にかかります。
※ホームページからのお問い合わせはこちらから！ ⇒ 
面談によるご相談
- ２時間まで１５，７００円～ 以後１時間延長ごとに６，３００円
- 交通費は別途実費といたします。
- ご訪問時間は曜日、時間帯など調整のうえ極力ご相談者の都合に合わせます。
- 現在直面している問題の解決その他のアドバイス等
年間顧問契約
- 年間の顧問契約に関しては受託内容を別途お打合せの上、見積もりを提出いたします。
ご相談内容及び顧問契約受託内容について
- 組合管理費（委託業務費・メンテナンス費等）の精査見直し（管理費削減）
- 理事会・総会への出席及び運営支援
- 区分所有法に基づく管理者・又は監事への就任
- 定期的な建物巡回・修繕時期の判断
- 長期修繕計画の作成及び見直し
- 大規模修繕工事のコンサルタント
- 管理規約の新規作成、見直し及び改正
- 管理会社変更の手続き
- 日常発生する問題（管理費滞納など）の解決
- その他なんでも結構です。
マンション管理士の業務実態に迫る！？
より詳細は、新規オープンの「マンション管理士事務所ホームページ」の中の「マンション管理士事務所の一日」をご覧下さい。
マンション管理士の業務実態は、歴史が浅いことに加え、守秘義務の関係上、具体的な実績をお伝えできないこともあり、実際にどんな感じで活動を行っているか謎に包まれている（？）と思います。
そこで、実際にどのような活動をしているのか、どのようなお手伝いをしているか、写真付きでお見せしたいと思います。もっともっと実力をつけ、もっともっとみなさんのお役に立てるよう、日々精力的に活動しています！
スナップ写真
セミナー後の無料相談会での一コマ。この日は、管理費滞納問題から大規模修繕、組合運営の悩みまで多岐に渡りました。
某市後援のセミナーにて長期修繕計画と大規模修繕について講演をしているときの一コマ。みなさん真剣なので力が入りました。
顧問契約先の理事会に参加したときの一コマ。この日は午後１０時まで活発な議論を交わしました。
天端モルタル仕上げの浮き検査をしているところ。テストハンマーで叩き、浮いているかを音で判断します。
大規模修繕工事の中間検査の一コマ。屋上防水の補修とパラペット防水の検査を設計事務所立ち会いの上で実施。
自宅の一室でのデスクワーク。文書作成から長期修繕計画、メールチェックやホームページの更新等パソコンが大活躍です。
その他の活動
重松個人での顧問契約や単発案件業務以外にも、下記のような活動を精力的に行っています。どうぞお気軽にお声をおかけ下さい！（2004年10月時）
千葉県マンション管理士会
セミナー、無料相談会など。
NPO日住協千葉県支部
セミナー、会員管理組合様への訪問相談など。
千葉市マンション問題相談協議会
無料相談会。
NPOマンション支援協会
受験指導など。
マンション管理士業務日誌
ここでは紹介出来なかったものや、日々の業務の内容を業務日誌としてご紹介しています。
そちらの方もご覧いただくと、日々一体何をしているのかがご理解いただけるんじゃないかと思っています。
私重松の奮闘ぶり（？）を是非ご覧ください！
業務内容
業務内容の詳細は、新規オープンの「マンション管理士事務所ホームページ」の中の「業務案内・料金」をご覧下さい。
主要サービスメニュー：マンション管理相談、管理組合顧問、大規模修繕工事コンサルティング、建物診断及び長期修繕計画作成のサポート、管理規約の改正、管理費削減、管理会社変更、管理費滞納、理事長代行（管理者代行、第三者管理）、会計処理代行、マンション自主管理サポートほか
業務の定義
マンション管理士の業務は、「マンション管理適正化法」から引用いたしますと「マンションに関する法律や専門知識をもってマンションの管理に関し、管理組合の管理者等（理事長）や区分所有者からの相談を受けて助言・指導等を行うこと」となります。
と言っても、これでは抽象的すぎてよくわからないですよね…
【管理組合とマンション管理士の役割とその相関図】
▲管理組合は、いわば区分所有者を乗せた飛行機のパイロット的役割です。マンション管理士は、時には先導もしながら、縁の下の力持ち的にサポートしていきます。
主な業務内容
一般的なマンション管理士の業務を大きく分類すると、
のようになります。
それぞれの詳細は後述してありますが、私は、上記の一般的なマンション管理士の業務はもちろんのこと、「私の目指す「マンション管理士像」」や「業務ポリシー」を意識し、管理組合が自主性を持って自分たちのマンションの「資産価値」を守り、そして「良好なコミュニティー」を作り上げるための「良きパートナー」としてお手伝いしていきたいと考えています。
【マンションが抱える問題とそれに関わる人の相関図】
▲マンションに住むには様々な問題がありますが、それらは全ての居住者や区分所有者のみなさんにも関係があることです。時折、区分所有者としての視点が抜けてしまうことも結構あるのですよ。
業務内容の詳細
１．管理組合運営のお手伝い
管理組合の皆様の立場に立ち適正なマンション管理が行われるよう助言・指導・支援いたします。
具体的には、
- 皆様が支払っている管理費の額が適正か？
- 実施(委託)管理内容が適正か？
- マンションの憲法と言われる｢管理規約｣は実状にマッチして適正か？
等のご相談に応じ内容の精査、検討を行い適切なご提案をいたします。
２．管理組合と管理会社の折衝のお手伝い
入居当初の管理規約(原始管理規約と言います。）には管理会社や特定の区分所有者に有利な内容の物も存在します。
そのような不公平な条項はないか等を｢マンション標準管理規約」や判例と比較して改定のご提案をいたします。
また、私はやみくもに管理会社の変更や自主管理を勧めることはいたしませんが、不幸にして管理会社との信頼関係の欠如により管理会社の変更を検討される場合は委託内容、実施時期などの詳細な計画を行い合理的なご提案をいたします。
３．大規模修繕工事のお手伝い
多額の費用を要する大規模修繕工事（屋上防水・外壁補修・給排水管補修など）は、理事会、総会での合意形成から資金計画、業者の選定、施工管理まで、管理組合にとっては大変な仕事です。
具体的にマンション管理士は、
- 個々の管理組合にマッチした長期修繕計画の見直しや策定をいたします。
- 建物診断(有料）などによる大規模修繕工事の具体的な実施時期を提案いたします。
- 合意形成のため、修繕の必要性や実施費用の詳細など各組合員に納得していただける資料を作成し理事会、総会のお手伝いをいたします。
- 業者の選定・工事管理方法の選定について管理組合の立場に立ってご提案いたします。
- 将来建替えの検討が必要になった時もプロジェクトの一員として、合意形成・行政の支援の確認・資金計画・権利関係の保全などのお手伝いをいたします。
４．居住者間におけるトラブル解決のお手伝い
管理費の滞納問題や騒音・ペット問題など居住者間のトラブル解決のため専門家として適切なアドバイスや解決に向けてのお手伝いをいたします。
また、手に負えない悪質な迷惑行為に対しての差止請求・使用禁止請求・競売請求など訴訟に発展するときの対応のお手伝いをいたします。（ただし、弁護士に依頼すべき複雑な案件は補助的お手伝いとさせていただきます。）
５．顧問として日常のさまざまな問題解決のお手伝い
マンション管理は日常的にさまざまな問題が発生します。
マンション管理士は日々発生する問題が大きなトラブルに発展しないよう、管理組合の顧問として問題解決にすばやく対応いたします。
具体的には管理会社から提出される月次報告書の内容を精査し、問題点があれば改善のための申入れを管理組合に代わっていたします。また、各種点検報告書の内容精査、未収金（滞納）への対処方法の指摘、損害保険の付保や申請、ペイオフ対策など管理組合や区分所有者の利益を守るため理事会や総会に出席させていただき適切な提案をいたします。
※マンション管理士が総会に出席させていただく場合は理事会の承認が必要です。
主なサービスメニュー
主な対象地域
東京・神奈川・千葉を中心とした首都圏のマンション管理組合の皆様に対してサービスをご提供させていただいています。遠方のマンション管理組合の皆様の場合、首都圏マンション管理士会等を通じてお近くのマンション管理士をご紹介いたします。
【東京都】
葛飾区｜江戸川区｜足立区｜墨田区｜江東区｜荒川区｜台東区｜中央区｜文京区｜港区｜千代田区｜品川区｜新宿区｜大田区｜渋谷区｜中野区｜目黒区｜世田谷区｜杉並区｜豊島区｜北区｜板橋区｜練馬区｜武蔵野市｜三鷹市｜調布市｜西東京市｜狛江市｜小金井市｜国分寺市｜国立市｜小平市｜府中市｜立川市｜日野市｜多摩市｜八王子市｜町田市｜稲城市｜昭島市｜東久留米市｜東村山市｜東大和市｜武蔵村山市｜福生市｜羽村市｜あきる野市｜青梅市｜清瀬市
【神奈川県】
横浜市 鶴見区｜横浜市 神奈川区｜横浜市 西区｜横浜市 中区｜横浜市 南区｜横浜市 中区｜横浜市 磯子区｜横浜市 保土ケ谷区｜横浜市 港北区｜横浜市 都筑区｜横浜市 青葉区｜横浜市 緑区｜横浜市 旭区｜横浜市 戸塚区｜横浜市 港南区｜横浜市 栄区｜横浜市 瀬谷区｜横浜市 泉区
川崎市 川崎区｜川崎市 幸区｜川崎市 中原区｜川崎市 高津区｜川崎市 宮前区｜川崎市 多摩区｜川崎市 麻生区
横須賀市｜鎌倉市｜逗子市｜葉山町｜三浦市｜藤沢市｜大和市｜綾瀬市｜相模原市｜座間市｜海老名市｜茅ヶ崎市｜厚木市｜伊勢原市｜平塚市
【千葉県】
千葉市 中央区｜千葉市 花見川区｜千葉市 稲毛区｜千葉市 若葉区｜千葉市 美浜区｜千葉市 緑区
船橋市｜浦安市｜市川市｜習志野市｜松戸市｜柏市｜市原市｜八千代市｜佐倉市｜流山市｜野田市｜我孫子市｜木更津市｜鎌ケ谷市｜茂原市｜君津市｜四街道市｜香取市｜八街市｜銚子市｜旭市｜印西市｜袖ケ浦市｜東金市｜白井市｜山武市｜館山市｜富里市｜富津市｜南房総市｜いすみ市｜匝瑳市｜鴨川市｜勝浦市