私がお世話になっている千葉市内のマンション（１３５戸）で、防災訓練を実施しました。
防災訓練は９～１０月ごろの実施が多いのですが、例年そのころになると消防署も大変忙しくなるので、今年は少々早めに実施することにしました。
早めに予約したおかげで今年の防災訓練には「起震車」の体験ができることになり、起震車では震度４と震度７を経験し、阪神淡路大地震のシミュレーション体験も行われました。
定番の水消火器による消化訓練のほか、救急救命の指導も受け、かなり充実したマンション防災訓練でした。

当日の様子

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|当日は、大人・子供合わせて５０名以上が参加しました。|まずは、定番の水消火器による消化訓練です。|
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|子供全員が消火器の使い方を勉強しました。|次は場所を集会室に変更して救命訓練です。|
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|心臓マッサージの訓練
連続して３０回実施します。|これは今はやりのＡＥＤ（自動除細動装置）です。
最近は多くの施設に設置してあるので使い方をマスターしておいたほうがよいと思います。|
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|いよいよ「起震車」体験４名ずつで体験します|これでも中にいる人はかなり揺れています。|
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|最後はサービスで、今後想定される
東海大地震の予想体験です。|未体験の震度８です。
重松マンション管理士事務所の小林さんと
管理会社の管理員さんもこんなに揺れています。|

私も理事を務める「プロナーズ」では、例年通り今年の９月にマンション管理セミナーを開催します。
今年で３回目です。
今年のメインテーマは「騙されないで大規模修繕！」と銘打って、親泊理事が自身で行ったマンションの大規模修繕工事のコンサルティングから、実践的な内容をお話します。
マンションの大規模修繕工事で陥りそうな勘違いなどについて分かりやすく解説いたします。
これから、大規模修繕工事を計画しているマンションの理事さん必見です！
詳しくは「第３回プロナーズセミナー、騙されないで大規模修繕工事！」をご覧ください。
当日は、重松マンション管理士事務所から私も応援として参加いたします。

プロナーズが主催するマンション管理セミナーも今年で３回目になります。
例年通り、新宿野村ビルで９月１５日に開催しますが、今年のメインテーマは大規模修繕工事にしました。
プロナーズ理事の親泊さんが、マンションで行う大規模修繕工事の進め方について分かりやすく解説するセミナーで、これから大規模修繕工事を検討されているマンションの理事さんにはぜひお役に立つと思います。
第３回プロナーズマンション管理セミナー「騙されないで大規模修繕」にぜひご参加ください。
たぶん目からウロコが落ちるほどびっくりされると思います。
当日は重松マンション管理士事務所から、私も出席してお手伝いの予定です。

マンションの建物や設備を長期間にわたり適正に維持・管理していくには思いつきの修繕ではなく、そのマンションの状況に応じた長期修繕計画を作成して、その指標に基づき管理していくことが重要です。
おりしも、国土交通省から、マンションの適正な維持管理には、適正な長期修繕計画の整備が重要であるとの記者発表があり、「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン、同コメント」が公表されました。
私も、多くの管理組合のお手伝いをして気が付いたのですが、長期修繕計画がきちんと整備されていない状態やひどい場合は長期修繕計画書がないような状況で、多額のお金を掛けてなんとなく修繕工事を実施している例に遭遇します。
たぶん、「あそこが痛んでいるから。。。」「もう１０年経ったから。。。」「管理会社に言われたから。。。」などの理由で漠然と実施している例は少なくありません。
今回は、私のマンション管理士事務所で受託した長期修繕計画の作成サポート業務についてご紹介いたします。
私の事務所は改修設計の専門事務所ではありませんので、私自身が建物診断を行ったり長期修繕計画書を作成することはほとんどありませんが、今回は管理組合の特殊な事業により本格的なサポートをすることになりました。
私がお世話になっている管理組合では、数年前に第１回目の大規模修繕工事を実施し、設計監理を担当したコンサルタントが、工事の終了後に長期修繕計画書の見直しをやってくれる約束になっていたので建築工事のみを見直した簡単な長期修繕計画書がありました。
それとは別に、設備関連の業者に給排水管の調査を依頼して、調査報告書と設備関連の長期修繕計画書の作成を有償で実施しました。
更に、管理会社は独自のサービスとして、管理会社の基準による長期修繕計画書を作成して無償で提供しています。
しかし、各社の判断基準がばらばらで、修繕周期や修繕金額に統一性がなく長期修繕計画書のフォームも統一されていませんので専門的知識に乏しい管理組合は見てもさっぱり分かりません。
建物診断と長期修繕計画作成を専門としている業者を数社当り、３社の長期修繕計画書を精査して、見やすいように統合してほしいとのお願いをしましたが、どこの会社も「他社が勝手にやった物を、自社で見直して整備するのは困難で、最初からやり直したほうが良い。」との回答でした。私ももっともだと思いました。
専門業者に再度費用を払って実施するだけの余裕がなかったので、とりあえず管理組合が出せる予算の範囲内で長期修繕計画書の整備を重松マンション管理士事務所で実施することになりました。
やり方としては

1. 管理会社立会いの上で、建物及び設備診断を当事務所立会いの上、再度実施する。
2. その後、管理会社には以前提出した長期修繕計画書の見直しを行い、再提出をお願いする。
3. 管理会社、設備会社、設計監理事務所の３社の長期修繕計画書の内容を精査し、１つのフォームに移し変えて、見やすい一覧表やグラフとして作成しなおす。
4. 以上を元に、理事会と協議の上説明会を実施し、その後総会で長期修繕計画を承認してもらう。

となります。
今まで、大規模修繕工事の実施や建物診断、長期修繕計画の作成などはかなり経験し、管理組合側の立場で設計事務所や施工業者とのコンタクトをしたり、業者への指導を主にやっていたので作業自体はさほど大変ではありませんでしたが、やってみると工数がかなりかかって苦労しました。(^-^;
それでも、今度は管理組合として今後３０年間の修繕に対するひとつの指標が完成したので、日常の維持管理を含めて今後の方針などは決定しやすくなったと思います。
また、ご存知のとおり、法律の変更、物価の変動、税率の変更、生活水準の向上によるグレードアップなどに応じて、長期修繕計画の内容は変化していきますので、定期的（概ね５年）に見直しをすることが必要です。

業務の概要

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|屋上防水の劣化状況を確認中
この日は管理会社から建築担当者と
設備担当者を含み合計３名が立ち会いました。|私のマンション管理士事務所からは私と小林が立会い
プロナーズの認定者も研修目的で参加しました。|
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|長期修繕計画作成の概要書です。
十数ページにわたり、目的や計算根拠
などをコメントしています。|長期修繕計画書と収支グラフです。
これを見ると現在のマンションの資金に関する状況もすぐに分かります。|
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なお、「長期修繕計画の作成サポート業務」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

長期修繕計画作成サポート（業務案内）

プロのマンション管理士を養成することを目的として設立したＬＬＰ（有限責任事業組合）プロナーズで、認定者を対象とした継続研修会を実施しました。
今回のテーマは「団地型マンションの管理規約の改正」です。
私のマンション管理士事務所で過去にお世話になった旧公団系の団地の管理規約を教材用にアレンジして、みんなに研究してもらうグループワークです。
当日の様子は、「プロナーズ事業」の「管理規約の改正をテーマにした継続研修会を実施しました。」をご覧ください。
認定者と理事で２０名以上集まっての大勉強会でした。

「プロナーズ」では認定者を対象にした継続的な研修制度を行っています。
認定者は、プロナーズの認定者資格を維持するには年間の活動を通じて合計１５ポイントを獲得する必要がありますが、今回の認定者向けの継続研修はまさにそのポイント対象の研修会です。
テーマは、「団地型管理規約の改正」です。
意外なことに多くの団地で、管理規約が単棟型の管理規約になっている場合があります。
今回の研修は、団地であるけれども単棟型の管理規約を使用している管理組合から依頼されて、団地型の適切な管理規約に改正するためのプレゼンテーションの練習です。
認定者には、事前に今回の改正対象となる管理規約（研修用に加工しているので結構問題のある規約）を配布し、当日分けられたグループごとにプレゼンテーションのやり方や、現在の管理規約の問題点を指摘するグループワークを行いました。
教材となった管理規約は、かって私のマンション管理士事務所でかかわった団地の管理規約をアレンジして作成しました。

当日の様子

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|まずは、川原代表の挨拶と研修内容説明|早速４人ずつの３班に分かれて作業開始|
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|問題点や指摘事項を模造紙に書いて
発表する意見を整理します。|あらかじめ各自で内容を検討していましたが
時々、意見が分かれるときもありました。|
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|約１時間の検討の後は、それぞれの班で
発表を行います。|最後は親泊理事の講評です。
団地における区分所有法の理解が重要です。|
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|第２部では、プロナーズ認定者の営業用ツールとして
ニュースレターの配信サービスについて
私と内藤理事で説明をしています。|当日の説明に使用した教材と資料です。|

江東区と財団法人マンション管理センターが主催する江東・マンションふぉーらむ２１から依頼されて、セミナー講師を担当しました。
セミナーのテーマは「管理会社とじょうずに付き合う方法」です。
昔から言われているテーマですが、従来のセミナーとは少し切り口を変えて話してみました。
なかなか好評でしたよ。
詳しい様子はイベントのご案内で紹介しています。

７月５日に、江東・マンションふぉーらむ２１主催（江東区と財団法人マンション管理センターが後援しました。）の、マンション管理セミナーで講師をしてきました。
話のテーマは「管理会社とのじょうずな付き合い方」というきわめてありふれたテーマです。
私は、管理会社との付き合い方に関しては、従来からいわれている「管理会社には気をつけろ！」から「管理会社は貴重なパートナー。緊張感のある信頼関係を構築しよう！」という切り口で講演をしましたが、結構うけました。
当日は、江東区の担当者を始め５０人以上の方が聞きにこられたので緊張しましたが、何とかうまく話すことができました。
私が言いたかったことは、マンション管理がうまくいかないその責任を全て管理会社や担当フロントマンのせいにして、管理会社を変更したり、無理やりに委託業務費の値引きをさせたりしても（管理費削減をしても）うまく行きませんよということです。
結局は、管理組合自体がしっかりしていないと管理会社を何回変更してもマンション管理はうまくいかないということです。
また、最近は採算が取れない管理組合に対しては、管理会社のほうから管理委託契約の解除を申し入れることも多くなっています。
私のマンション管理士事務所も昨年から今年にかけて「管理会社変更」のお手伝いを２件しましたが、２件とも管理会社のほうから契約の更新を断ってきた事例です。
管理組合の運営がうまくいかないのは、管理会社だけのせいではなく、管理組合側にも多くの問題がある場合もあります。
何でもかんでも管理会社のせいにするのではなく、専門家として信頼し任せるべきところは任せ、管理組合はしっかりと監督するような関係を築きあげることが重要だと思います。
当日のレジュメ（PDF）です。下記に内容を抜粋します。
１．はじめに
２．管理会社とは…?
　（１）法的位置付けは?
　（２）どんなことをやってくれるの?
３．管理会社と管理組合のトラブル事例
　（１）平成15年度マンション総合調査
　（２）代表的なトラブル事例
　　　　１．管理員に関するトラブル
　　　　２．掃除に関するトラブル
　　　　３．担当者(フロントマン)に関するトラブル
　　　　４．コストに関するトラブル
４．管理会社とじょうずに付き合うには
　（１）管理委託契約の内容をきちんと理解して、要望事項は契約書に盛り込む
　　　　特に契約書に添付される「別表」が大事!
　　　　１．管理員の業務内容
　　　　２．清掃の人員や清掃範囲
　　　　３．理事会支援業務の内容(議事録の作成補助等)
　　　　４．修繕に対する企画(大規模修繕工事を含む)
　（２）管理会社も管理組合を見ている
　　　　１．管理組合のレベルに応じて担当者も違ってくる
　　　　２．管理会社からの三行半もあり得る時代
　　　　３．管理会社を何でも言うことを聞く下請けと思ったら大間違い
　（３）緊張感のある信頼関係を作り上げよう
　　　　１．意思決定はあくまでも管理組合
　　　　２．管理組合の特性をきちんと理解しよう
５．さいごに

当日の模様

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|まずは江東区の担当者からのご挨拶|早速私の講演です。
最初はかなり緊張しています。|
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|だんだん調子が上がって。。。このときは、
管理委託契約書の別表について話しています。|講演のあとはいくつかのグループに分かれて
マンション問題を議論する交流会です。|
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|事務局からのまとめとご挨拶|セミナーが全て終了したら仲間と打ち上げ！|
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※「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）