雑排水管の高圧洗浄について勉強会をしました。
マンションの排水管(主に雑排水管）は、詰り防止のために定期的なメンテナンスを実施していますが、もっともポピュラーな方法は、高圧洗浄です。
私が顧問としてお世話になっているマンションでは、今期実施予定の雑排水管高圧洗浄について、従来と少し違った工法で検討しています。
従来工法との比較について、調査して報告するように指示を受けましたのでその会社を訪問して勉強会を実施しました。
訪問したのは、東京都墨田区両国に本社を構える｢タイキ工業株式会社」です。
会社の特徴や特許などの説明を約２時間にわたり受け、その後は透明な管の模型を使用しての実演を見学しましたが、なかなか迫力がありました。
私たちからの質問は、「実施率を上げるための工夫」や「保証期間と実施間隔」についていろいろと議論しました。
実施率を上げるための工夫は
- 事前の周知を徹底する。(特に自分の住戸だけの問題ではなく、マンション全体に影響が出ることを広報や掲示で呼びかける。）
- 実施にはなるべく土日を絡めて実施する。
- 当日実施できなかった住戸については、丁寧に連絡を取り、実施スケジュールの中で再度調整する。
等でしょうか。
又、保証については１年が多いようですが、今回のタイキ工業の場合は、一定の条件であれば２年保証も出せるそうです。
２年保証が付けば、１回の施工費が少々割高になっても、２年に１回の施工で済むので安上がりになるかもしれませんね。
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|排水縦管と横引き管のジョイント部分の模型。
横引き管が、繋がる部分なので管径が大きくなります。
この部分をきちんと洗浄する必要があります。|どこでも使用されている従来品のステンレスホース。
ホースが硬く、挿入及び引き抜き時に管の下部を強くこするため、管にキズをつけたり穴を開けたりする事故が発生する場合があります。|
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|従来品のヘッドノズル
直径１㎜の穴が６個開いています。
約２００㎏/㎝2の圧力が分散されながら、管の下部を進みます。|ブルーのホースはウレタン被服ホースです。
柔らかいので管を傷める確立が低くなります。|
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|新しいタイプのヘッドノズル。
洗浄用の２㎜の穴１個と回転用噴射口３個が配置されています。
この構造がらせん状に回転しながら管の周囲を進んで満遍なく汚れを落とす仕組みです。|オゾン発生装置です。
洗浄水にオゾンを混入することにより、殺菌・脱臭の効果が高くなります。|
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|いよいよ実演の開始|横引き管の模型（下）をノズルが進みながら洗浄しています。
実物を見ると、管の周囲を舐めるようにして進んでいく様子が良くわかりました。
このスピードで進むと実施戸数は１日３５世帯程度です。|
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|これは、縦管を掃除している様子。
屋上からストレートに掃除できる場合は、縦管のみ先に掃除することが可能です。
屋上からできない場合は、各専有部分の横引き管を経由して縦管を掃除します。
順番は、下の階から上の階に作業していきます。|ドラム式洗濯機の場合はかさ上げ専用リフトを使用して工事します。|これは、約８㎝のかさ上げスタンド
４個１セットで２万５千円です。|
家内と茂原牡丹園に行ってきました。
今年のゴールデンウィークは、休みが続いたせいもあり、マンション管理組合の理事会の予定もありませんでした。
おかげで原稿や資料作成が思いのほかはかどったこともあり、空いた時間を利用して家内と茂原の牡丹園に気分転換に行ってきました。
いろんな種類の牡丹が咲き乱れて大変綺麗でしたよ。
仕事の関係上、土日などの休みの日は管理組合の理事会や総会に出席していることが多いのですが、この日は午後からのんびりとすごすことができました。
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|千葉市内の私の事務所から車で約１時間
周囲は水田の静かな場所にあります。
入場料は６００円|季節の牡丹が咲き乱れ昔の時代に戻ったようです。
奥に見えているのは田舎茶屋|
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|牡丹にはいろいろな名前がつけられていました。
名前は忘れましたが一番大きくて綺麗な牡丹です。|これは珍しい黄色の品種
名前は「ハイヌーン」|
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|家内です。。。
立てば？？？座れば牡丹・・・
歩く姿は。。。|この日は気温が２５℃を超え、長袖シャツでは熱かったくらいです。|
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|この日のアトラクションの和太鼓
「和心」のメンバーです。|新緑まぶしいかえでの樹|
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|牡丹だけでなく、白い藤の花も綺麗でした。|
平成２２年プロナーズ認定研修が無事終了しました。
今年も渋谷で５回目のプロナーズ認定研修を実施しましたが、参加したマンション管理士は過去最多の１４名でした。
もともとは首都圏のみを対象に実施していたのですが、３回目から遠距離のマンション管理士も参加するようになりました。
今年は、福島県、山梨県、京都府、兵庫県、山口県からも参加者がいました。
プロナーズでは、マンション管理士を生業として志す人を対象に、各地域のマンション管理士会では実施できない高レベルの研修を行っています。
組織の目的は、マンション管理士のレベルアップ（使い物になるマンション管理士の育成）と管理組合がマンション管理士を起用する際に、実力のあるマンション管理士を選定できるための環境整備です。
毎年感じることですが、年々「マンション管理士を生業とする。」意識の高いマンション管理士が多くなっています。
今年は、弁護士資格を持つマンション管理士も参加してハイレベルな研修となりました。
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|親泊理事による模擬理事会の解説。
通称「聞くことトレーニング」
模擬理事会のＤＶＤを見て、理事会運営における問題点を洗い出して研究する講義です。|これは、模擬相談の講義で、通称「話すことトレーニング」
相談者は私で相談内容は大規模修繕工事について|
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|今度は川原代表が相談者役
対応しているのは弁護士の小川さん
相談内容は、駐車場トラブルです。|全日程が終了したら最終日は終了式もあります。
さすがに１４名となると迫力がありました。|
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|終了式のあとは近くの居酒屋さんで打ち上げ及び懇親会です。
これも又盛り上がります。|千葉市から参加した土地家屋調査士の山崎さん。
私の事務所のすぐ近くです。
重松マンション管理士事務所のライバルが増えるかも・・・|
マンション管理会社による不祥事（使い込み事件）があとを絶ちません。
マンション管理会社が、管理組合の管理費等を預かる場合の「分別管理」を強化する目的で、改正マンション管理適正化法（施行規則の改正）が５月１日から施行されました。
しかし、残念なことに施行を前に大手マンション管理会社による使い込み事件が相次いでいます。
最大手D社グループの沖縄支店、大手N社の北九州支店、財閥系M社、I社、S社そして最近は電鉄系大手のT社と後を絶ちません。
その全ては会社ぐるみで行われたものではなく、「担当者レベル」での事件です。
又、最近では預金口座を通じたお金ではなく、しばらくの間現金として管理事務室で取り扱う「窓口現金」を狙うなど手口は悪質化且つ巧妙化しています。
各社のコメントは、損害は全て弁償したうえで、「担当者レベル」を強調していますが、自社の管理体制に問題があることは否めず他人事では済ませない問題となっています。
このような事件が発生すると、管理組合は管理会社変更などを検討して対処しています。
マンション管理適正化法の改正によりこのような事件が少なくなるかどうかは分かりませんが、管理組合側も自分たちの大切な財産を守るためには自覚が必要となります。
重松マンション管理士事務所が顧問としてお世話になっている管理組合においては多くの場合、以下のチェックを実施しています。
- マンション管理会社から提出される毎月の月次管理報告書（５月からは、月末で締めて翌月末までには提出する義務が法定化される。）の内容にきちんと目を通す。
- 更に、預金通帳のコピーを提出させ、残高のチェックやおかしな資金の動きがないか等のチェックを行う。
- 予算の執行状況をチェックし、異常な支出がないか確認する。
以上を行っていれば、大抵の不正はチェックできるはずであり、又管理組合が毎月チェックしていること自体が管理会社に対する牽制になります。
専門的知識に乏しい組合員で構成されるマンション管理組合の運営は、マンション管理会社無しではなかなか難しい面があります。
しかし、管理組合の大切な財産を預かって、業務を行う管理会社にそれなりの自覚があるのか疑わしく感じる事件が多いことについては、マンション管理の世界で生きている人間としてはとても残念に思います。
財産の分別管理に関する限りでは、マンション管理適正化法の改正により、管理会社の業務はますます煩雑化することになります。
これからは、マンション管理組合と管理会社の間で「緊張感のある信頼関係」を築きあげることができるマンション管理会社だけが生き残っていくのではないかと思う毎日です。
＜補足＞
重松マンション管理士事務所では、安易な「管理会社変更」や「自主管理への移行」はお勧めしておりません。
当マンション管理士事務所の考え方は一貫しており変わっておりませんが、詳しく知りたい方は、下記業務案内ページや、講演レポートなどをご覧頂ければ幸いです。
参考情報
息子一家との食事会をしてきました。
今年のゴールデンウイークは、どこにも出かける予定がないので自宅でのんびりしたり、たまっていた宿題整理や資料作成に専念しています。
そんな中、ひと時のプライベートなイベントが５月の誕生日会です。
５月は、家内と孫娘の誕生月で毎年何かの行事をやっていますが、今年は近所のレストランで昼食会をしました。
場所は、以前にこのホームページでも紹介したことのあるフランス料理店「ル・クール」です。
食事のあとは、たまっていた業界紙などを事務所でゆっくり読んで過ごしました。
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|この日はランチを予約しての訪問。
左側が近所のマンションに住む息子夫婦です。
このお店はいつもおいしい料理をリーズナブルな値段で提供してくれます。
この日のランチは２０００円のコースですが、フランスパン食べ放題にデザートがついてボリュームたっぷりでした。|