プロのマンション管理士を対象として活動している「プロナーズ」で、恒例の夏期継続研修を実施しました。
今回のテーマは、「地震」です。
第１部では、このたびの東日本大震災を題材にして、「東日本大震災におけるマンションの被災状況」として、株式会社長谷工コーポレーション技術研究所の中岡研究員からスライドを使用しての講義を受けました。
そして第２部では、「地震保険」を題材にして、東京海上日動火災保険株式会社のスタッフ４名から地震保険の概要や認定基準等の詳細なお話を聞かせていただきとても有意義な勉強会でした。

当日の様子

||川原代表の挨拶
当日は、約３０名の認定マンション管理士が集まりました。
時節柄「地震」に関するテーマはどこの管理組合でも注目を受けます。|
||パワーポイントによる講義
長谷工コーポレーションの中岡研究員は地震関連の専門家です。
今回の東日本大震災の被害状況等を豊富な画像を紹介して分かりやすく解説してくださいました。
当日の講義内容は
・地震発生のメカニズム
・今回の地震の特徴
・地震の被害状況と復旧方法
・応急危険度判定について
・マンションにおける地震対策
・建築基準法の変遷
等でした。|
||講義終了後は、認定メンバーから多くの質問が出ていましたが、やはり地震対策に関する質問が多かったようです。|
||第２部は地震保険についての講義です。
東京海上日動火災保険京葉支店長の白井さまのご挨拶から始まりました。
この日の講義内容は
・地震保険の概要
・認定基準及び東日本大震災の被害状況説明
・マンションを取り巻くリスクと保険対応について
でした。
今回の地震での地震保険金の支払い状況は６月末現在で６８万件、支払い金額は１兆円を超えたそうです。
第２部でも、地震保険に関する多くの質問が出て、当初予定していた時間を大幅に超えてしまいました。|
||お勉強が終わった後は、暑気払いです。
プロナーズの研修会は、終了後に必ず「飲み会」がセットで、私も楽しい暑気払いを過ごしました。|

今年は梅雨明けも早く暑い日が続いています。
夏といったら夏バテ解消のうなぎですが、なんと今年は、土用の丑の日が２回あります。
７月２１日と８月２日ですが、うなぎが大好きの私としては早速うなぎ弁当を注文してマンション管理士事務所のスタッフでいただきました。
||小林さん、私とうなぎ弁当。
うなぎ弁当は近くのコンビニに予約して配達してもらいました。
九州産のうなぎがたっぷり入って、美味しかったです。|
||左から、辻根さんと吉村さん。吉村さんは、５月から重松事務所のスタッフとして加わりました。
辻根さんはたまたまいい日の当番に当たってラッキーです。|

管理会社変更と言うと、それに至る過程や目的は様々ですが、一般的には管理費削減を伴うケースがほとんどです。そんな中、管理費削減どころか、管理の維持を最優先し、管理費アップを選んだ管理組合のお手伝いをさせていただきましたので、ご紹介させていただきます。
昨年１０月からお世話になっている茨城県のマンション（築９年で１００戸強）ですが、いろいろな事情があって、管理会社変更も含めた「管理委託見直し委員会」を立上げました。
重松マンション管理士事務所は契約期間を１年間とし、管理会社変更コンサルティングという形で、見直し委員会と理事会のサポート業務を行いました。
この管理組合は、当時の管理会社に対して委託業務費に関する不満はなかったのですが、日常の管理・運営に対する支援業務に関して不満を持っていました。
特に、分譲直後に分譲会社と建設会社が経営破たんしたこともあり、品確法による瑕疵補修が担保されていないという事情もあったので、ハード面（建物・設備）の支援について、強力な支援を期待していたのですが、そのあたりの考え方が当時の管理会社とうまくかみ合っておらず、そうした経緯があってお手伝いすることになりました。
「管理委託見直し委員会」では、最初から管理会社を変更することを前提に作業を進めるのではなく、まずは自分達のマンションにとって一番良い管理のあり方等を検討して、管理仕様を作成することにしました。
管理仕様を決めるには、住民アンケートを実施し、居住者の意見をなるべく反映させながら、「管理員の勤務体制」、「災害に対する支援体制」、「建物と設備のメンテナンスを重視した修繕提案能力」を意識したものとしました。
本仕様書を基に、現在の管理会社のほか、大手の管理会社数社に見積りを依頼して比較検討した結果、今回は管理会社を変更することになりました。
先日、臨時総会を開催して承認してもらいましたが、特筆すべきは、冒頭にも書かせていただいたように、委託業務費が従来よりも高くなったことです。
普通は、管理会社を変更して管理コストを下げる場合が多いのですが、このマンションは管理コストが少々高くなっても、建物や設備の維持管理に重点を置いたのです。
３月１１日の東日本大震災も影響したと思いますが、管理費削減のために管理会社変更をすることが多い中にあって、考えさせられる事例でした。
もちろん、重松マンション管理士事務所では、管理会社は管理組合にとって重要な「パートナー」であるという一貫した考え方の基、安易な管理会社変更や自主管理、とにかく安く買い叩く管理費削減や大規模修繕工事などをおすすめすることはありませんし、管理組合のご要望や個々のマンション事情に即した管理会社選定のサポートをしてきているので、大幅な管理費削減には繋がらないケースを含めて様々なケースを経験しているわけですが、今回の管理組合のように価格以外の部分で明確な目的を持ち、その判断基準が最後までぶれず、最終的に管理費アップに繋がったケースは初めてでした。
ちなみに、今回の「災害に対する支援体制」とは少し違いますが、過去の管理会社変更コンサルティングで、「台風や大雪の時の協力体制」「管理組合の行事(訓練やお祭)への協力体制」なんていうご要望を勘案して検討したこともあります。
なお、管理会社見直し委員会のサポート及び全体的な理事会運営を、私を含めた２名体制で行いました。
また、契約期間中に、年度事業計画として鉄部塗装工事が予定されていましたので、そちらのほうも仕様書の作成、工事業者の選定、現場立会い等のお手伝いをすることになりました。
現在は、新管理会社と旧管理会社の業務引継が円滑に行われるよう重松マンション管理士事務所でしっかりサポートしています。

千葉県マンション管理士会の磯野会長は、今年の春先から体調を崩して入院していましたが、６月末に無事退院しました。
本日は、退院の挨拶のため千葉県庁を訪問したとのことで、帰りがけに私のマンション管理士事務所に立ち寄られました。
当然？のように、退院祝いを兼ねて夕方から一杯やりました。
||近所の行きつけのお寿司屋さんで快気祝い
左から、私、磯野会長、当日の事務所当番の榎本さん、重松事務所副所長の小林さん
会長は入院中の禁煙に慣れてしまい、タバコはやめたそうです。
お酒も控えめにしてこれからは健康管理をしながらマンション管理組合と千葉県マンション管理士会のために頑張ってもらいます。|