２月１６日号の週刊ダイヤモンドに「マンションが危ない」という特集記事と恒例のマンション管理会社ランキングが掲載されていましたね。
私は、マンション管理会社ランキングは実態とはかなり乖離していると思っています。
採点基準からして、どうしても規模の大きい管理会社が上位にランクされる傾向にあるようです（そもそも「大手管理会社顧客満足度ランキング」となっていますが）。
今年からは、「解約率」も考慮してランク付けしているようですがそれでも非現実的だと思います。
一般の居住者がマンション管理会社に抱くイメージ、特にブランドは概ね間違っていないと思いますが、最終的には担当者（フロントマン）の質次第です。
マンション管理会社の管理システムがある程度のレベル以上であれば、後は担当のフロントマンの能力や人柄で管理組合の満足度は変わります。
ですから、あのランキングのみでマンション管理会社の評価をするのはやめたほうがいいといつも思っています。
数々の管理会社変更の実施経験から、マンション管理会社を変更したくなる理由は、「委託業務費（管理費）が高い（管理費削減を実施したい）」「管理人の態度が悪い」「掃除が汚い」「フロントマンの対応が悪い」などが多いようです。
でもその前に十分話し合うことと、管理組合も管理委託契約の内容を十分理解してチェックする必要があります。
私はマンション管理会社ランキングよりも、特集記事のほうに興味をひかれました。
大規模修繕工事に関する特集でしたが、適正な長期修繕計画書が普段から整備されていないマンションが圧倒的に多く、大規模修繕工事を実施するときの根拠や予算がはっきりしていない管理組合を良く見かけます。
大規模修繕工事を実施するときはまず建物診断や長期修繕計画の整備を行ってから計画的に実施する必要があることをあらためて痛感しました。
最後に、2008年のランキング上位20社を下記にご紹介いたします。
評価項目は、「受託管理組合解約率」「フロント一人当たりの平均担当組合数」「管理業務主任者比率」「有資格者比率」「正社員定着率」「未集金への対応期間」「自社運営の緊急センターの有無」「自社運営の研修施設の有無」です。
＜大手管理会社顧客満足度ランキング（2008年）＞
※今回のマンション管理会社ランキングは、
「マンションの管理会社を顧客満足度の視点で測ればどうなるか。恒例のランキングでは、あえて住民の視線から指標を作成してみた」
と編集部のコメントが掲載されていましたが、例年の実力比較的なランキングとはちょっと違います。

1. 日立ビルシステム
2. 近鉄住宅管理
3. 中銀インテグレーション
4. 星光ビル管理
5. 日鉄コミュニティ
6. 長谷工コミュニティ
7. 合人社計画研究所
8. ジークレフサービス
9. 野村リビングサポート
10. 興和不動産レジデンスサービス
11. コスモスライフ
12. 東洋コミュニティサービス
13. 三井不動産住宅サービス
14. 重商建物
15. 穴吹コミュニティ
16. 大成サービス
17. 穴吹ハウジングサービス
18. 総合ハウジングサービス
19. ナイスコミュニティー
20. レジデンス・ビルディングマネジメント

※2011年、2010年、2009年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2009）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

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週刊ダイヤモンド「マンションが危ない」

※「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（大規模修繕工事事例インタビュー）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（大規模修繕工事事例インタビュー）

建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング（業務案内）

「プロナーズ」唯一の女性理事の稲葉早苗さん（夢設計）が、認定者を対象にプライベートセミナーを開催しました。
「プロナーズ」認定者は、理事も含めて定期的に継続研修を受講して１年間に必要なポイントを取得することが認定更新の条件となっています。
今回は稲葉さんのご好意で、上記の継続研修とは別個のプライベートセミナーを開催してくださいました。
テーマは「管理会社リプレイスの公開プレゼンテーション」です。
昨年実施した模様をＤＶＤに収録したものを鑑賞し、終了後に感想を述べたり、議論を展開するトレーニングです。
今回は、特別に私のマンション管理士事務所の小林さんも参加させていただき勉強してきました。
彼女は、現在浦安の管理組合において管理会社変更の担当をしているのでとても勉強になったようです。

(さらに…)

私重松が個人として参加している「マンション２０２０年研究会」の定例勉強会を実施しました。
この日のテーマは「マンションの大規模修繕工事の進め方と留意点」です。
講師の磯野さんがレジュメを配布しての勉強会となりました。
講義の内容は

• 大規模修繕工事は管理会社からいわれたからやるのではなく、管理組合主導で実施すべし
• 住民が生活しながら実施するのでソフト面での気配りが必要
• 技術面は選定したコンサルタント（建築士事務所等）を信頼して一任する
• 管理組合の立場に立つソフト面のコンサルタントが必要
• 工事終了後は次回に備えて資料を整備し、長期修繕計画を見直しておく

などを約２時間勉強しました。

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以前からマンション管理セミナーと相談会の開催要請を習志野市より受けていましたが、このたび千葉県マンション管理士会と習志野市の共催で実施する運びとなりました。
私も講師として参加しましたが、私の担当したマンション管理問題のテーマは「管理費等の滞納問題」です。
私が訴えたかった内容は

• とにかく素早く対応すること。（6ヶ月以上では遅いくらい）
• 話し合いが大事だが法的措置も活用すべし
• 裁判は目的を明確にして実施
• 決して感情的にならない

の以上です。
当日私が配布したレジュメ（PDF）も参考にしてください。以下、一部抜粋します。
１．はじめに
２．滞納問題が発生する背景
　（１）分譲会社のいい加減な販売方法
　（２）長引く不況やリストラなどの社会的背景
　（３）管理会社の怠慢
　（４）管理組合の無策
３．話し合いによる解決方法について
　（１）話し合いで解決できれば一番。しかし良く見極める必要あり
　（２）長初期の対応が肝心
　（３）管理会社の督促状況を厳しく管理する
４．法的措置の実施
　（１）法的措置実施の目的
　（２）管理組合向けの法的手段
５．強制執行
　（１）何に対して実施するか?
　（２）不動産の競売はほとんど不可能と考える
６．その他
　（１）一般的な解釈では、訴訟は総会決議?
　（２）遅延損害金について
　（３）弁護士費用などの必要経費について
７．さいごに
※参考：管理費滞納問題コンサルティング（業務案内）

(さらに…)

財団法人マンション管理センター通信が発行している管理組合向けの月刊誌「マンション管理センター通信２月号」に「管理組合の総会」に関する原稿を寄稿しました。
題名は「上手な総会の開催方法」～コミュニケーションの良い管理組合にするために～です。
管理組合通信にも掲載しています。
過去に寄稿したものなどは、私のマンション管理士事務所のホームページの「出版物・講演・メディア掲載」をご参照ください。

昨年の暮れに、財団法人マンション管理センターの編集部から依頼されて書いた原稿が、マンション管理センター通信20０８年２月号に掲載されました。
マンション管理センター通信バックナンバー
今回のテーマは、「管理組合の総会に関する事」です。
私は、顧問先の総会には臨時総会を含めると年間に２０回以上は出席しています。
特に問題もなく、すんなり終了する総会もあれば、とても時間がかかったりする総会もあります。
今回は総会に関して私が思っていることを率直に書いてみました。
いつものマンション管理センター通信の内容とは若干趣が違った仕上がりになっています。
以下、概要を簡単にご紹介させていただきますので、ご興味がありましたらどうぞご一読ください。
前述のマンション管理センター通信のページからも過去一年分までは自由にご覧いただけますし、このページ下部のPDFファイルからも全文をご覧いただけます。
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「月刊マンション管理センター通信」2008年2月号　No.266
特集／上手な総会の開催方法〜コミュニケーションの良い管理組合にするために〜

上手な総会の開催方法
〜コミュニケーションの良い管理組合にするために〜

＜目次＞

１．はじめに
２．管理組合における総会の意義
　・管理組合の最も重要なイベント
３．総会の準備
　・決算と監査の重要性
　・議案書の作成
４．総会当日の対応
　・議事運営は効率よく
　・審議終了後の自由意見について
５．総会が終了したら
　・議事録の作成と広報
　・円滑な理事会引き継ぎ
６．おわりに

＜記事本文＞

※記事の本文は、下記PDFファイルをご覧下さい。
「上手な総会の開催方法」～コミュニケーションの良い管理組合にするために～（PDFファイル）
こちらからも一年間はご覧いただけます。
マンション管理センター通信バックナンバー