マンションの大規模修繕工事を実施する場合に、全体の工事価格の面で割と大きなウエイトを占める工事に仮設工事があります。
一般的には、現場事務所、資材置き場、トイレ・洗面所などの「共通仮設費」と、足場に代表される「直接仮設費」がありますが、労働安全衛生規則が改正になり、今年の６月１日から足場等の架設に関する規定が強化されるとのことです。
改正される理由は、高所からの墜落・転落による労働災害が多発しているためです。
概要としては、従来の「手摺（75ｃｍ以上）」のほかに、「中さん等」を設ける必要があります。
このことは、現在私が担当している大規模修繕工事の予算にも大きく影響してきます。
重松マンション管理士事務所では、顧問契約している物件のうち、２件で大規模修繕工事コンサルティングを行っています。どちらも設計監理方式によりをスタートさせ、いずれも総工事費が１億件を超える大型物件です。
概算予算を設定したのは１年以上前なので、足場の予算も当時の価格（＠1,000円/㎡）で計上していました。
ですからここに来て、足場の予算の見直しをする必要がありますが、業者に聞いても具体的な価格がまだつかめていません。
とりあえず余裕を見て＠1,500円/㎡にしましたが、実際にどの程度であがるかは正式見積を採ってからでないとはっきりしないのでやや不安です。
また、今年の秋に工事予定の私の自宅マンションも同様のことが言えます。
皆様方のマンションが6月1日以降に足場を架ける大規模修繕工事を予定されている場合は、注意が必要となりますね。
労働安全衛生規則の足場に関する国交省の案内はこちら（PDF）をご参照ください。
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「大規模修繕工事コンサルティング」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

管理組合顧問契約 [長期コンサルティング]（業務案内）
大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
大規模修繕工事サポートネット（特別ページ）

談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（大規模修繕工事事例インタビュー）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（大規模修繕工事事例インタビュー）

「実録！マンション管理」の新連載「自宅マンション大規模修繕工事の記録」に「第２章　設計事務所募集作業」を追加しました。
大規模修繕の際、みなさんはどのように設計事務所を選んでいますか？
私がマンション管理士をしていることもあり、「重松マンション管理士事務所に紹介してもらったら良いのではないか」という意見もありましたが、私が提案したのは…
「自宅マンション大規模修繕工事の記録」～第２章　設計事務所募集作業～

先日からご連絡していましたが、「ちばマンション管理セミナー」の講師を無事務めてまいりました。
今回のテーマは、「管理会社とのじょうずな付き合い方～緊張感のある信頼関係を～」でした。
なぜか、私に依頼のあるセミナーネタは「管理会社」関連が多く、先月の静岡県のセミナーでもそうでしたし、３月２８日に依頼されている東京での「管理組合役員のための第６回マンション管理セミナー」でもやはり管理会社ネタです。
確かに管理会社が関係するトラブルや苦情が多いのは確かですが、管理組合のほうでも契約内容をきちんと理解しないで苦情を申し入れ、本当はトラブルになるはずのないことまでトラブルになっていることもあります。
私がいつも言っていることは、管理会社の職務怠慢はお話になりませんが、管理会社は全て悪者であるという考え方もおかしいということです。
そもそも、何千万、何億円というお金を預けて管理してもらうわけですから、信頼関係があって初めて契約が成り立つということが大前提です。
ですから、管理費削減や管理会社変更に関するご相談も多いのですが、とにかく安く買い叩こうとか、初めからけんか腰ではなく、「管理会社との緊張感のある信頼関係を構築しましょう」と申し上げています。
セミナーではそのことを強調して、双方が契約内容をきちんと理解して緊張感のある信頼関係を築くことが重要であることをお話して来ました。
そのほかに、大規模修繕工事の進め方についてやマンションの損害保険についてをテーマにした講演がありました。

当日の様子

当日のプログラム（PDF）
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|当日はあいにくの悪天候にもかかわらず
参加者は約３０名でした。|私も久しぶりのスーツ姿で緊張気味で話しています。|
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|ダイワサービスの山口さんから
「大規模修繕工事の進め方について」
をテーマにして講演がありました。|管理会社の管理仕様のチェック方法
についても講演がありました。|
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なお、「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

２月１４日のバレンタインデーに重松マンション管理士事務所の女性スタッフ小林さんと梅澤さんからチョコレートを頂いていましたので、今度は私がホワイトデーのお返しに食事会を企画しました。
家内も交えて、近所に新しくできたプチレストラン「ル・クール」で創作フランス料理の食事会です。
当事務所は、零細企業でお給料やボーナスを十分に出すことができませんが、何とかコミュニケーションを良くしてスタッフには頑張ってもらうようにしています。
本日の食事会はその一環としての行事です。

当日の様子

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|事務所から歩いていける新しいお店です。
まずは　かんば～い！
このあたりまではみんなお上品に。。。|前菜の初かつをのたたき＠ほうれん草ソース|
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|これも前菜。ホタテと季節の野菜をミックス|小林さんと梅ちゃんもご機嫌|
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|家内と。。。|これは、魚料理
この後にお肉料理も出てきました。|
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|女性陣も相当出来上がっています。|楽しかったので、私も出来上がっています。
この日は、生ビールの後に、みんなでワイン３本を空にし、、、
料理代とお酒代がほぼ同じになりました。|

すっかり恒例となった週刊ダイヤモンドによるマンション管理会社のランキングが発表されました。
対象が大手マンション管理会社であることと、ランキング（評価）をつける基準に、経常利益額や管理戸数が含まれるのでどうしても規模が大きいマンション管理会社が上位にランクされる傾向にあります。
今年は「解約率」なる数字を新しく判断基準としてあげ、「顧客満足度」も加味していますが、これも自己申告によるものなのであまり当てにはなりません。
ちなみに「解約率」とは、年度初めに契約中であった管理組合のうち、年度末までに解約された管理組合の数の割合だそうです。
実際に、重松マンション管理士事務所がお付き合いしている管理組合でもこの週刊誌で上位にランクされているマンション管理会社を起用している組合がいくつもありますが、役員さんによっては大変不満を持っておられる会社もありますし、変更されてしまったマンション管理会社もあります。
マンション管理会社にとっては、解約・変更されることも、また他社を解約して自社に変更していただくことも共に関心が高い問題となっているようですね。
当事務所にとっても管理会社変更（見直し等含む）は、依頼が多い業務のひとつです。
前述のような実態をふまえ、重松マンション管理士事務所では「管理組合にとって良いマンション管理会社」として、以下のような部分も考慮しています（他にも、独自の管理会社評価システムや指標を持っています）。

1. きちんとした会計報告システムを含む月次業務報告書が充実して見やすいこと（マンション管理会社によっては、「どうしてこんなに分かりにくい会計報告書にするのだろう。」と思いたくなる書式のものがあります。）
2. 担当者（フロントマン）１名が担当する管理組合の数が１桁（１０件未満）であること
3. フロントマンのレベルが一定水準以上であること（と言っても決して高いレベルを要求しているわけではなく、社会人としての一般常識程度は備え、善管注意義務を果たしていること）
4. フロントマンの業務をサポートする社内体制がしっかりできていること
5. フロントマンが管理組合の立場に立って物事を考えることができること

それでは最後に今年のマンション管理会社ランキング上位２０社をご紹介いたします。
ランキング評価基準は、上記の「解約率」のほかには、「経常利益」「自己資本比率」「管理戸数」「フロント１名あたりの担当組合数」「管理業務主任者比率」「有資格者比率」です。

大手マンション管理会社ランキング（2009）

1. 日本総合住生活
2. 長谷工コミュニティ
3. 東急コミュニティー
4. 星光ビル管理
5. 三井不動産住宅サービス
6. コスモスライフ
7. 大京アステージ
8. 日本管財
9. 日立ビルシステム
10. レジデンス・ビルディングマネジメント
11. 日本ハウズイング
12. オリックス・ファシリティーズ
13. 野村リビングサポート
14. 合人社計画研究所
15. 三菱地所藤和コミュニティ
16. 大平ビルサービス
17. マリモ
18. シークレフサービス
19. 日鉄コミュニティ
20. 近鉄住宅管理

※2011年、2010年、2008年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2008）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

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なお、「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

重松マンション管理士事務所を開設して以来、もっとも多い業務のひとつに管理規約の改正サポートがあります。
既に数えきらないくらいの件数をお手伝いしましたが、やはり完成が近づき総会前の説明会までたどり着くとほっとします。
今回は、「規約改訂委員会」を立ち上げ、２年間かかって完成させた管理組合の様子を簡単にご紹介します。
ベースは、国土交通省の「マンション標準管理規約」を使用しましたが、旧住宅公団系の団地なので、過去からの運営方法なども取り入れて完成させました。
標準管理規約から多少アレンジした点は

• 理事・監事の資格要件の緩和
• 外部組合員に対する管理協力金の徴収
• 賃借人に対しても駐車場を使用させることができる
• 修繕積立金は棟別管理は行わず今後も団地一括で管理する。
• 立替えに関する規定を全て別の章立てとしてまとめた。

その他、時間をかけて議論した点は

• 役員任期
• 開口部の改良工事についての取り扱い
• 共用部分と専有部分の再確認
• 棟総会の規定を規約に記載するか否か

等でした。

規約改正説明会の様子

||まずは、理事長からのご挨拶です。
２年間かけて委員会主導で検討した経緯などを説明されています。
私も緊張した顔で聞いています。|
||パワーポイントを使っての規約改正に関する概要説明をしているところです。
管理規約を改正する必要性とその理由、また規約改正をどのようにして進めてきたかなどを主体に説明しました。
その後の質問では棟総会に関する質問や棟と団地管理組合との関係などが出たのでなるべく分かりやすく回答しました。|
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「唯一自分たちでうまく出来ず、長年の懸案事項だった規約改正がわずか3ヶ月で解決！」
規約改正をきっかけに理事会の結束も強くなったという、千葉県内マンションA管理組合理事長奥田様のインタビューはこちら。
「高齢化が進み、かつては自分たちで出来た管理規約の改正が出来なくなった…」
自主管理を続けることに不安と限界を感じていたという、千葉県内マンションB管理組合理事長菊地様のインタビューはこちら。
また、「マンション管理規約の改正」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

財団法人マンション管理センターから依頼を受けて「静岡県マンション管理基礎セミナー」の講師を担当してきました。
当日、私が担当したセミナーのテーマは「管理委託に関するトラブル防止」というきわめてありふれたテーマでしたが、過去に重松マンション管理士事務所で受けた相談事例などを紹介しながら、管理会社とじょうずにお付き合いする方法について解説してきました。
静岡県は、首都圏に比べるとマンションの数はそれ程多くはないのですが、当日は約１００名の参加者があり結構真剣に聞いていらっしゃいました。
一般的には管理会社の良くない点ばかりを取り上げて「管理会社には注意しろ！」というような風潮もありますが、私の場合は、管理会社は管理組合が適正なマンション管理を行うにはなくてはならない貴重なパートナーとして位置付け「双方が緊張感のある信頼関係」を築き上げることが重要であることをいつも言っています。
トラブルの内容を冷静に分析すると、管理委託契約の内容をきちんと理解していない管理組合側にも原因がある場合もあります。
双方の信頼関係が壊れてしまって、管理会社の変更を検討する前にもっと双方が契約内容を理解して話し合ったり確認しあったりしたらきっといい関係が構築できると思います。管理費削減や管理会社変更を検討中の管理組合も多いと思いますが、是非そのような観点も覚えておいていただきたいと思います。

プログラム

13：30　開演
13：30～13：35　主催者挨拶
13：30～14：55　「長期修繕計画作成ガイドラインのポイント」
14：55～15：05　休憩
15：05～16：25　「管理委託に関するトラブル防止」（私が担当しました）
16：25～16：45　静岡県マンション管理士会からのお知らせ

当日の様子

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|この日は、午前中は千葉市内で客先の定期総会
お昼から新幹線で静岡に移動しましたが、
私が講演する時間には間に合いました。|静岡県、静岡市、マンション管理センター、静岡県
マンション管理士会の主催する県下最大の
マンション管理セミナーです。
１００名の参加者が集まりました。|
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|セミナー終了後は静岡県のマンション管理士会
のメンバーと打上げ会食でご馳走になりました。
左から、私、斉藤さん、小泉さん、青島会長
そして紅一点の石田さん。楽しいひと時でした。|
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なお、「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）