大規模修繕工事を設計監理方式で進めることが決定している５４戸のマンション管理組合から、大規模修繕工事コンサルタントとして、設計コンサルタントと工事業者の選定を依頼されて業務を進めています。
私のマンション管理士事務所ホームページをご覧になった理事の方からの問い合わせで、大規模修繕工事の勉強会を開催したことがきっかけでした。
勉強会では、大規模修繕工事の目的や、進め方から始まり、業界の談合の実態や管理組合として注意するべき項目などをお話しました。
私の事務所から１５分と近いこともあり、上記のようなコンサルティング・サポート契約を締結しました。
ところで最近は、管理組合が設計コンサルタントを選定する際に、マンション管理士が関与して選定作業をサポートするケースが増えています。
私の顧問先でも、昨年から今年にかけて建物診断や大規模修繕工事コンサルティング・サポート業務が多いので、同様のケースが多く見られます。
ところが、マンション管理士会に所属する会員の中には、改修設計を主業務とする建築士事務所を開設しているメンバーもたくさんいて、このことに批判的な意見を持っている人達もいらっしゃいます。
この方たちの主な主張は、、、

• マンションの大規模修繕工事は、建築や設備の専門的知識が必要なので、建築士資格を持たないマンション管理士が関与しても、適切な助言ができない。
• 大規模修繕に詳しくないマンション管理士では、コンサルタントの選定基準等において的外れな助言をしている。
• そもそも設計コンサルタントを施工業者と同じ扱いをして、資本金や会社の規模を比較しながら選定すること自体が失礼である。
• マンション管理士制度ができるはるか以前から、われわれはマンション管理組合のパートナーとして管理組合を助言、指導してきた。建物診断や長期修繕計画作成、そして大規模修繕工事にマンション管理士が関与する必要はない。

というようなものです。
マンション管理士会に所属する１級建築士以外でもこのような主張をする方々がいらっしゃいます。
このような主張をなさる原因は、多くの場合、大規模修繕工事におけるマンション管理士と建築士の業務の違いを良く理解されていないからだと思います。
とはいっても、この違いを説明すると結構時間がかかったりしますので、その説明は別の機会にしたいと思います。
ただし、彼らの主張にも一理あることは認めます。
例えば、設計コンサルタントは「評判」「実績」「人柄」などで決めるべきであり、事務所の資本金や従業員の数だけで優劣を決めるものではないと思います。
また、建築業界のことも分からず、建物診断や長期修繕計画書の作成、大規模修繕工事等を全く経験したことのないマンション管理士が、管理組合が頼りにしなければならない大切な設計コンサルタントを選ぶ作業に関与しても、適切な選定基準などを的確に助言できるのか疑問です。
しかし、私はサラリーマン時代からの業務経験と、マンション管理士として独立してからの業務経験において、次のことを確信しています。

• 建設業界では今でも談合が行われていて、果たして完全になくなるのか疑問である。
• 十数年に１回の大規模修繕工事等は、設計業者や施工業者にとっては大きな利益を生む大変魅力的な業務であり、また、お客様であるマンション管理組合を、”おいしい”素人集団とみなして、不誠実な対応をするところが存在する。
• 「私たちは、管理組合の立場に立って・・・」といいながら、業者間の談合を取り仕切るコンサルタント（や管理会社）が存在する。

私が、過去に書いた「マンション大規模修繕工事における談合の実態について」を見ていただければある程度談合の実態が分かると思いますが、これを書いた後に関与した大規模修繕工事でも、談合の疑いが強い物件がいくつもありました。
あまりにもひどい場合は、着工を半年先に延ばして、再度業者の募集をやり直したケースもあります。
では、談合は防げないのでしょうか？
設計コンサルタントは皆信用できないのでしょうか？
決してそういうわけではありません。
実は最近、興味深い論文を拝見しましたのでご紹介したいと思います。
一般社団法人マンションリフォーム技術協会から、平成２２年６月１日に発行された「ＭＡＲＴＡ　第１２号」に、「コンサルタントとのつき合い方」というテーマで、宮城設計一級建築士事務所の宮城秋治氏が寄稿されています。
その中で宮城氏は「コンサルタントの選び方」について以下のように述べられています。

• 公開ヒアリングをして十分に競争原理をを働かせることは重要である。
• コンサルタントを施工業者と同様の領域でくくって選定してはいけない。
• 選考基準は、実績と評判から得られる信頼に依るべきである。
• マンション管理士がコンサルタント選びをコンサルティングしていることもあるが、修繕に詳しくないと選考のプロセスから見積仕様書、選考基準まで的を外してしまっていることもある。
• 理想は、修繕の勉強会等に講師として派遣されて、理事会や居住者と交流を重ねながら信頼できる設計者かどうかを見極めてもらうことである。
• そのためには、設計者もじっくり時間をかけて情報提供を惜しまず、分かりやすいプレゼンテーションを繰り返す必要がある。

私も同感で、多くの部分で反論する余地はありません。
このようなプロセスを経てコンサルタントを選定すれば、信用できるしっかりしたコンサルタントを選定できるのではないかと思います。
しかし、宮城氏は次の段落で「悪質コンサルタントに注意」として、以下のことも述べていらっしゃいます。

• 設計事務所の業務報酬は国交省告示で決められており、同じ業務内容であれば、複数の設計事務所から見積をとっても、医者の診療報酬と同様に金額の差は大きくないはずである。
• ところが告示に従った金額の２分の１や３分の１という極端に安い金額で受注するコンサルタント会社が横行している。
• このようなコンサルタント会社は、施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って安価な受注金額の補填をしている。
• 施工会社選定の見積もり合わせは形式上行うが、最初から施工会社が決まっている出来レースを仕組んでいる。
• このような会社はマンションの大規模修繕工事を商売としてだけしか見ていない。

このことにも全く同感で、私が日頃から主張していることです。
宮城氏は、マンションの改修工事を「商売」として捉えるのではなく、「都市づくり」や「社会環境の整備」にまで踏み込んだ考え方に立ち、長年取り組んでこられたのだと思います。
同氏の考え方には私も共感し敬意を表しますが、残念なことに、実際には悪質な設計コンサルタントが存在していることも事実です。
私は、設計コンサルタントの選定に絶対的な基準はないと考えていますが、強いて言うなら、、、

• 自分たちのために一生懸命働いてくれそう
• 信頼できそう
• 私たちの意見をきちんと聞いてくれそう
• 素人の私たちに分かりやすく説明してくれそう

でしょうか。
管理組合が、マンション管理士を選ぶ際にもそのまま使えそうな基準です。
私は、例え価格が一番高くても（逆に一番安くても）管理組合が、その理由が合理的で、信頼に足る設計コンサルタントだと判断した時は、そのコンサルタントに発注しても良いのではないかと助言するようにしています。
また、最近では談合防止の観点から、工事業者の選定作業に関しては、コンサルタントにその作業をやらせないようにし、コンサルタントを募集する際の条件に謳ったりしています。
「設計事務所を信用できないのか！」とお叱りを受けるかもしれませんが、管理組合がコツコツ貯めた虎の子の修繕積立金を、不当な手段で奪われることは絶対に避けたいと考えており、例え一部でも不誠実な設計コンサルタントが存在する以上、少しでもリスクを回避するためにそうせざるを得ないのです。
なお、重松マンション管理士事務所では、管理組合から受け取る報酬のみで事務所を運営することを決め「ノーリベート宣言」をしています。
私もそんなに多くの設計コンサルタントとお付合いしているわけではありませんが、自分の業務を通じて、信頼できる設計コンサルタントを多く見つけることが出来るようにしていきたいと考えています。

設計コンサルタントヒアリングの様子

||今回は業界新聞の無料広告スペースを利用して設計コンサルタントを募集しました。
あまり大きくない規模の工事ですが、応募した設計コンサルタントは８社ありました。
統一仕様書に基づき、全社に見積もりを依頼し、その中から数社を選定して面談（ヒアリング）を実施しています。|
||各社の見積もり内容などを事前にチェックしたうえで、各社に対する質問事項を予め用意して確認していきます。
この日は、まず私が質問をした後に、各理事や修繕委員の方が気がついた点などを質問しました。
質問に対して分かりやすく丁寧に回答してくれるコンサルタントは信頼がおけると感じます。
今回は、平日の夜に実施したので、この日の終了はかなり遅い時刻となりましたが、業務を依頼する設計コンサルタントが決定したので安心しました。
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「大規模修繕工事コンサルティング」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
大規模修繕工事サポートネット（特別ページ）

▼大規模修繕工事 お客様インタビュー
設計事務所ではなくマンション管理士を選択。談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（99+2戸／1973年竣工）
初めての大規模修繕工事で修繕委員長に。完了までの親身のサポートと結果に満足！管理費削減も驚くほどスムーズに（158戸／2001年竣工）
小規模マンションなので予算や負担を抑えたい。管理組合主導で実施したい。前回同様の責任施工方式でもそれらを実現！（45戸／1983年竣工）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（176戸／1993年竣工）

昨年からお世話になっている、大規模修繕工事コンサルティング中の都内練馬区のマンションです。
４５世帯と比較的小さなマンションですが、修繕委員会を立ち上げて熱心な検討を続けていらっしゃいました。
お付合いのきっかけは、修繕委員の方が私のホームページを見て問い合わせをしてくださったことからです。
今回は、２回目の大規模修繕工事となりますが、まずは大規模修繕工事の勉強会から始め、私が作成したスライドを見ていただきながら

• 大規模修繕工事とは。。
• 大規模修繕工事の必要性
• 大規模修繕工事のいろいろな進め方
• 大規模修繕工事の工事内容
• 工事業者の選定方法と談合の阻止
• 工事期間中の理事会や修繕委員会の行うべき業務
• 重松マンション管理士事務所ができるサポート内容

等を説明しました。
トータルコスト、理事・修繕委員の負担などを検討の結果、今回は専門業者に「責任施工方式」で発注することを決定しましたが、私のマンション管理士事務所の主な業務（サポート）内容は「工事業者の選定と工事期間中の定例会議への出席」でした。
私自身は、長い間建築業界にいましたので建築やその業界のことは一通り理解していますが、重松マンション管理士事務所は設計事務所登録はしておりませんので、コンプライアンスの関係で、私が直接設計業務や施工監理を行うことはありません。
しかし、事務所登録をしている仲間などのネットワークを活用して、仕様書の妥当性、見積金額の査定、工事状況や工事内容のチェック、そしてなによりも重要な管理組合と工事専門業者間の連絡・報告・打合せ等を行います。
比較的人材が豊富な大きなマンションに比べて負担が大きくなりがちですが、修繕委員会のメンバーの献身的な協力と、天候にも恵まれ入梅前に完成できたことがなによりでした！
||この日は、竣工検査の日です。
何度となく中間検査をやっていますが、さすがに最後となると緊張します。
施工業者の方とは、検査ルート、検査内容などは事前に打ち合わせしていますので、検査時間は約１時間で終了しました。
※参考：他のマンションでの竣工検査|
||検査が終了したので、マンションの前で修繕委員会のメンバーと記念撮影です。
後日、竣工図書の確認作業と正式の引渡し確認を行いました。
管理組合の皆さんも今回の工事の結果には大変満足され、施工会社には感謝状が贈呈されました。
※参考：他のマンションでの竣工図書の確認作業|
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「大規模修繕工事コンサルティング」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
大規模修繕工事サポートネット（特別ページ）

談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（大規模修繕工事事例インタビュー）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（大規模修繕工事事例インタビュー）

私がお世話になっている南房総のリゾートマンションでは、インフラの関係もあり現在でも浄化槽を利用しています。
毎年定期的に、沈殿した汚泥の回収（引抜）作業を行っていますが私はまだ経験したことがないので立会い業務をかねて見学してきました。
汚泥の引抜作業自体は、子供の頃に良く見たトイレの汲み取り作業をイメージできました。
それよりも、担当の方から浄化槽の仕組み等を丁寧に説明してもらったのでいい勉強になりました。
但し、長い時間現場と市の処理場にいたので、においが体や鼻にしみこんだみたいで。。。

当日の様子

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|汚水の取り出し口|ばっき槽に送る前に、まずは分流枡に一旦ためてから送り出します。|
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|ばっき槽です。
多量の酸素を水中に送り込みます。こうすることにより好気性の微生物を発生させ、汚泥の分解を促進します。|次は沈殿槽
ここで汚泥と上澄水に分離していきます。|
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|最終工程のろ過タンク
ここで綺麗になった上澄水は、海に放流します。|次亜塩素酸ナトリウムのタブレット
基準値の水質を確保するため使用します。
薬品は、定期的に補充しています。|
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|汚泥引抜に使用するバキュームカー
こと物頃の汲み取りを思い出しました。|汚泥槽から引抜を開始します。|
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|回収後は市の汚泥処理施設に持ち込み処理槽に投入しますが、その前に投入伝票を作成して申請します。|投入口にホースを挿入して作業開始|
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|約２㎥の汚泥の投入は５分くらいでした。
当日は処理場が近いせいもあり、複数回往復して処理しました。|