日本経済新聞の第１面に掲載されたこともあり、管理会社による「新管理者管理」についての議論が、マンション管理の世界で活発になっています。
このシステムは、マンションの管理会社が区分所有法第２５条に規定する「管理者」に就任して、その権限を強化したうえで責任をもってマンション管理に当たるというものです。
従来は、区分所有者を主体とした理事会を構成し、その中から理事長（管理者）を選任して、理事長がマンション管理を遂行するシステムです。
理事長が、区分所有者から管理会社に代わっただけですが、そこにはとても大きな違いがあります。
従来の区分所有者による理事長は、一般的に管理規約でその権限が大幅に制限されて、業務の多くは「理事会の決議を経て」実施することになります。それは、専門的知識が乏しい理事長の負担を軽くするため理事会によるトロイカ方式のほうがうまく行くと考えられているからです。
一方、管理会社による理事長は、理事会の決議を必要とせず「管理の専門家」として強大な権限に基づき管理を遂行します。（もちろん管理組合に対する報告はきちんと実施します。）
ここで重要なのは、管理組合（区分所有者）と管理会社の信頼関係です。
自分達の財産を自分達以外の人に管理してもらうわけですから信頼関係が成立していることが大前提です。
管理会社は管理組合の内部事情を全て把握していますので、当然修繕積立金の残高も分かっています。多額の修繕積立金を無駄に使わずに有効に活用して管理や修繕を実施してもらわないといけません。一歩間違うと「ネコに鰹節の番をさせる」様な結果にもなりかねません。
この記事以降、マンション管理士会や管理組合団体等は、このシステムに反対し、検討を開始した国交省に対して「意見書」を提出して苦言を呈しています。その最大の趣旨は、マンション管理の自主性を謳った「マンション管理適正化法」の精神に反するというものでした。
しかし、冷静に考えてみませんか？
マンションはいわゆるファミリー型のマンションだけではありません。
区分所有者が居住しない「リゾートマンション」や「投資用ワンルームマンション」なども多数存在します。
それらのマンションが、区分所有者の不在や無関心によりきちんと管理されずに放置されたら資産価値の低下どころか、都市計画やまちづくりにも大きな影響が出てきます。
また、ファミリー型マンションであっても最近は区分所有者の高齢化により理事の成り手が少なくなり、自主性を持って管理するのが大変になっているマンションも多くなっています。
こんなときに、信頼のおける管理会社に理事長になってもらいマンション管理のプロとして管理を依頼できるならば区分所有者も負担が軽くなり安心して資産管理ができる場合があります。
「新管理者管理」を整理すると

といえると思います。
私個人の考えとしては、マンション管理士会のようにヒステリックに「新管理者管理」を否定するつもりはありません。
管理組合が、その内容を十分検討し、必要に応じて活用すればいいと思います。

お世話になっている団地の敷地内に長期にわたり放置されていたバイクを処分しました。
ずいぶん前から、敷地内に放置されており、居住者からは放火の対象にされたり、近くで子供が遊んだりしているので危険だと指摘されていました。
処分については、放置バイクとはいえ他人の所有権があるものを管理組合で勝手にやって良いものかかなり議論がありました。
場合によっては、法治国家で禁止されている「自力救済」に当たる可能性もあるので慎重に対処するべきと考えました。
理事会でも議論して手順は以下のように実施しました。

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私の自宅マンションで今年から活水器を導入して、給水管の「延命対策」を実施しました。
給水管の延命対策についてはいろいろな工法があり、実績が多くないこともあって、これといった確立したものがありません。
造船技術の関係で「電気防食」は、間違いなく効果が期待できますが、コストがかかります。
私のマンションも、昨年から「磁気共鳴」「電気防食」「脱気」「白金」など、何点か検討しましたが、最終的には「セラミックボールによる活水器」を採用することにしました。
正直いって、絶対的な確信があって採用したわけではありませんが
・コストが安かったこと。
・ＪＲやトヨタなどで採用している実績があったこと。
・１０年保証がついていること。
・知り合いのマンションで、以前から採用して効果があったこと。
・理事長さんの実家（１戸建）で実績があったこと。
・排水管の汚れ除去による排水管のメンテナンスに効果があるといわれたこと。
・生活用水の改善が期待できるといわれたこと。
等が決め手となりました。
マンション内のいくつかの住戸の給水管の内部をファイバースコープ写真で撮影し、サビの発生状態を追跡していくことにしました。
追跡結果等に関しては、今後私のホームページでご紹介していきたいと思います。

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１２月８日に国土交通省が公表し、記者発表した内容を簡単にまとめました。
証人喚問まで発展し、マスコミ報道も過熱気味です。
ご自分がいま住んでいらっしゃるマンションのことも大変気になると思いますが、ここは冷静にもうしばらく事件の成り行きを見守るようにされたら良いと思います。
Ｑ＆Ａ形式で作成いたしましたのでご参考にしてください。

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今年の１０月から、「マンション履歴システム」の登録が始まります。
公募の結果、愛称は「マンションみらいネット」と決定いたしました。
システムについては国土交通省の委託を受けて、（財）マンション管理センターが実際の運営を担当します。
私も、先輩から依頼されて、このシステムづくりのお手伝いを２月からやっていますので、今回は「マンションみらいネット」についてご紹介いたします。

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良好なマンションストックの増加と、既存マンションの市場における適正な評価を目的として、今年の秋から「マンション履歴システム」が国の施策として開始されます。
ご存知のとおり、マンションの適正な維持管理を実施するには、適正な長期修繕計画書の作成が欠かせません。
そして、その長期修繕計画書に基づいて計画的な修繕と資金計画を実施していく必要があります。
　ところが最も大切なその「長期修繕計画書」が結構おざなりに作成されて、あまり活用されていない場合が多いのです。
今回は、マンションにとって重要な「長期修繕計画書」の作成と「建物劣化診断」の実施についてお話致します。

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管理費等の滞納に関しては以前にも書きましたが、困っている管理組合がたくさんあります。
それに追い討ちをかけるような判決が確定しましたので私の思いを書きました。

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本年１月に国土交通省から発表された「マンション標準管理規約」について解説いたします。

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２００３年４月に国土交通省から発表された「マンション標準管理委託契約書」について解説しました。

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最近は独立系のエレベーター会社がテレビでもＣＭをよく流しています。
管理組合でも従来高額だったエレベーターのメンテナンス費を見直す傾向にありますが、ただ安くするだけでは問題が発生する場合もありますので十分な検討が必要です。

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