10月31日はハロウィンの日だそうです。
浄土真宗の私にとっては、ハロウィンの意味もよく理解していないのですが、最近ではみんなで集まって楽しく過ごすクリスマスのようなものと思っています。
事務所の近くの保育園の子供たちがいっぱい集まってお菓子をもらいに来ました。
当日は、私、吉村さん、辻根さん、家内の4名で対応です。
ここのところ業務が忙しくてスタッフもなかなか休みが取れなかったのですが、かわいい子供たちに囲まれて、つかの間の休息でした。

当日の様子

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|当事務所に来ることは事前に分かっていたので、家内と吉村さんでお菓子の袋づくりです。|予想通り大勢でやってきました。
お菓子くれなきゃいたずらしちゃうぞ！
はいはい、いっぱいあげますよ。|
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|はぁ～い並んで並んで。。。
全員の分は確保してありますよ。
心配しないで大丈夫です。|私との歳の差は実に60歳！
これからの日本の将来をこの子達に託します。|

マンションの共用部分を適正に維持していくためには、危機管理(リスクの移転）の考え方からしても損害保険の存在は欠かせません。
保険の内容は基本的には火災保険ですが、マンションの場合は共用部分を対象とした商品で、火災の他、台風被害、水災、第三者による損害等、幅広い補償が担保された損害保険となっています。また、主保険の他にいろいろな特約がついているため、管理組合の選択肢も広くなっています。
典型的な特約には、施設賠償責任保険と個人賠償責任保険があります。
特に、うっかりが原因の漏水事故の他、給排水管からの漏水による水漏れが発生した際の損害賠償責任等を担保するため、これらの賠償責任保険は大変役に立ちます。
ところがマンションに係る損害保険については、築年数が経過したマンションを対象に大幅な保険料の値上げが相次いでいますが、平成26年7月以降は、築年数が一定の経過年数を超えたマンションの引受拒否を表明した保険会社もでてきました。
対応については、保険各社まちまちですが、具体的な例でいうと

• 築年数が経過したいわゆる高経年マンション(築20年以上や築25年以上）については、新規の保険引き受けを行わない。(更新の場合は引き受ける。）
• 新築マンション等、築年数の浅いマンションの保険料を引き下げ、逆に高経年マンションの保険料を大幅に引き上げたり、免責金(自己負担金）額を大幅に引き上げる。
• 高経年マンションにおいては、水漏れ事故の取り扱いが多い「個人賠償責任保険」を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる。
• 築年数には関係なく、過去の事故発生件数や、給排水管の更新状況を査定したうえで、個々に保険の引き受けの可否や保険料を設定する。

等です。
話はかわりますが、最近は築年数が経過（30～40年以上）したマンションでは給水管や排水管の更新工事が話題となることが多くなってきました。
以前は、更生工事といって給水管や排水管の内部にエポキシ系の樹脂をライニングする工法等が多く採用されていましたが、最近では使用材料の性能が向上し、一度更新工事を行うとその後はマンションが寿命を迎えるまで更生や更新の必要がないことから、更新工事を選択する事例も多くなっています。
給排水管の更新工事は、内装等も含めて多額の費用が掛かることや、専有部分に立ち入って工事を実施したりするため、外壁等の大規模修繕工事と比較すると円滑な工事実施が難しい傾向にあります。
そのため、計画してもなかなか実施にまでは至らず、ずるずると先延ばしになっている事例も見かけます。
また、実施できない(実施しない）ときの言訳として「もし水漏れ事故が発生しても、保険に入っているから大丈夫」といわれている方や管理組合も結構あります。
しかし、前述のように今後は築年数が経過したマンションにおいては、水漏れ事故等を担保する保険に簡単には入れないということもあり得ますので、専有部分も含めて給排水設備の管理をきちんと行うことが大切になりますね。

最近は業務が忙しいせいもあり、行政やマンション管理士会から依頼されるセミナー講師についてはお断りをしていましたが、たまたまスケジュールの調整がついたので講師をお引き受けすることにしました。
依頼元は、公益財団法人事東京都道路整備保全公社です。
マンション管理とは全く関係のなさそうな団体からの依頼で当初はびっくりしたのですが、計画道路のための用地買収等を行う団体だそうです。
事業を進める際に、ときどきマンションの敷地、建物及び附属施設等がその対象となることがあるので、マンション管理に携わる立場の人から話を聞きたいとのことでした。
参加者は、用地買収関係を主なお仕事としている公務員の方々となります。
私は、約12年のマンション管理士の経験の中で、クライアントが用地買収を受けたという経験がないので細かなイメージが分からないことや、そもそも用地買収の手順等も全く知りませんでしたので、私にとっては荷が重すぎると思い最初はお断りしました。
しかし、公社のご担当者が何回も私の事務所に来られて、セミナーの趣旨や用地買収の手順及びマンションの区分所有者と交渉する時の苦労話等を熱心にご説明いただきましたので、引き受けることにしました。
当日のセミナーのメインテーマは、「マンションの管理者側から見た用地取得」です。
マンション管理と用地取得は関係ないように感じますが、副題は「マンション管理組合とのじょうずな付き合い方」とし、「用地の取得＝マンション敷地の提供」という事業を進めていくうえで、マンションの区分所有者や管理組合とどのように交渉していけば話がスムースに進んでいくかという点を主体にお話しさせていただきました。
また、第2部では「マンションの大規模修繕工事」をテーマに話をさせていただきました。
これは、用地取得の際にマンションの建物（マンションの一部や附属建物）が、計画ラインにかかっている場合には、建物の取り壊し等も関係するのでその際には取り壊しと当時に大規模修繕工事を検討することもあるとの理由からテーマにしました。

当日の様子

||テーマは、「マンションの管理者側から見た用地取得」
私は、マンション管理組合という少し変わった特性をもった団体とお付き合いをするときのポイントを重点的に説明しました。
私が常日頃から申し上げているマンション管理組合の特性としては以下の通りです。

• 多額の資産を専門的知識に乏しい人たちで管理する。
• 意思決定にとても時間がかかる。
• 外部の有益な情報がなかなか入手できない。

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||この日はなんと200名近くの参加者でした。
このセミナーはシリーズものになっていて、今回は私で4回目のセミナーとのことでしたが、一番の盛況だったそうです。
私もかなり緊張しました。|
||私はあまり自信がなかったのですが、結果は意外と好評だったようです。後日公社の方からアンケート結果や感想等を送っていただきましたが、それを読んでいるとだんだん恥ずかしくなり、電信柱があったら何処までも昇って行きたいような気分になってしまいました。
特にうれしかった感想としては、「期待していた内容だった。管理組合や区分所有者とハードな交渉をしていくには、信頼関係の構築が重要だということが良く理解できた。」というコメントでした。|

千葉県マンション管理士会前会長の磯野重三郎さんが昨日（平成26年10月1日）お亡くなりになりました。
磯野さんは、千葉県マンション管理士会の立上げメンバーの一人で、その後もマンション管理士の普及活動やマンション管理士会の全国組織の構築などにも精力的に参加されてこられたこの世界の第一人者でした。
最近は体調を崩されて千葉県マンション管理士会の会長及び日本マンション管理士会連合会の副会長職を勇退され治療に専念なさっていましたが、多くの会員の願いかなわず昨日永眠されました。
私個人としても大変お世話になり、当事務所の小林副所長や、恩師の廣田信子氏を紹介してくださった方でもありました。亡くなる2日目に家内とお見舞いに行ったときは既に会話ができる状態ではなくなっていたのでもっと早くいけばよかったと後悔しています。
磯野さんは、生前から「マンション管理士会がバラバラではだめだ。全国組織として一つにまとまってこそ管理組合のために力を発揮できる。」と言い続けておられましたが、来年の春には、全国のマンション管理士会が一つにまとまるめどがついてきました。
その時を確かめることなく逝去されたことは残念だとは思いますが、残された私たちは磯野さんの意思をきちんと受け継いで生きていきたいと思います。
ご冥福をお祈りいたします。

在りし日の磯野重三郎さん

||重松マンション管理士事務所オープン7周年の時の様子です。
最初は自宅の一室でやっていましたが、磯野さんの応援もあり2005年の8月1日に現在の場所に事務所を借りることになりました。
事務所のオープン記念日と磯野さんの誕生日が8月1日で一緒だったことも縁を感じます。
夜には、近くのレストランで会食をとりました。
一緒にいるのは、当時マンション管理センターの主席研究員の廣田信子さん。
ビールが大好きな磯野さんは上機嫌です。|
||その年の重松事務所の忘年会です。
毎年頑張ってくれたスタッフやお世話になった方をご招待して楽しくやっています。
左端に一緒に映っているのは、現日本マンション管理士会連合会会長の親泊さん。
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葬儀の様子

||遺影はセミナーで講師をしている時の写真です。
人前で話すことは嫌いではなかったのですが、話しはあまり上手ではありませんでした。
いつも「何を言っているのかよく分からない。」といわれると、「お前たちのようなレベルの低い人間には俺の高尚な話は理解できないだろう。」とよく笑って言ってました。|
||弔辞を述べる廣田信子さん
磯野さんの遺言をみんなで引き継いで頑張っていきます。|