昨年から今年にかけて、重松マンション管理士事務所では大規模修繕工事のコンサルティング業務が大変多く、5月時点では設備工事も含めると10件を超えています。
ところで、大規模修繕工事に付きものの「精算工事（工事費の精算）」についてご存知でしょうか。
大規模修繕工事の工事項目の中で、非常に重要な工事として、躯体の補修工事があります。
文字通り、コンクリート躯体のひび割れ、鉄筋爆裂、欠損等の修理を行うほか、外壁がタイル仕上げの場合は、ひび割れしているタイルを張替えたり、タイルが浮いている部分については充填剤を注入して脱落するのを防いだりする工事です。
一般的に、この工事は増減精算を伴う工事になります。
設計の段階では、足場がありませんのですべての外壁等を調査することはできません。
そこで、足場がない状態でも検査できる範囲で予想数量を想定し、施工数量と工事金額を算出したうえで工事業者と契約します。
　
そして、工事が始まると、外壁の周囲に総足場が組まれ、一番最初に躯体の劣化調査が行われます。
足場がないと実施できない外壁を中心として、バルコニーの手すり壁や上裏(天井面)など、すべての面の劣化状況をパルハンマー等で調査します。
補修が必要なすべての個所は、躯体にマーキングを行い、劣化状況別に記録したのち、最終的には図面化して記録を残します。
この数量が実数といわれるもので、実際に補修する数量となりますが、実数と契約時に設計図書に基づき契約した設計数量は当然に差が出ますので、普通はその差額は増減精算項目として、工事終了後に精算することになります。
参考までに過去にお手伝いした大規模修繕工事で下地補修工事を精算した時の実績表をご紹介いたします。
▼工事費の精算で当初の契約金額よりも費用が下がった事例（精算実績表のPDF）

この表の場合は、精算したら当初の契約金額よりも下がった事例で、過去の私の経験では、設計時の数量と実数にはさほど大きな差はなく、数量が増加した場合も、予め予算化しておいた予備費の範囲で対応できていました。
というのも、劣化数量の算出は、前述のとおり設計事務所が予め歩行で確認できる範囲を調査したうえで、過去の経験値に基づくその事務所のデーターを基に算出します。更には、安全を見て少し多めに設定する傾向がありますので、よほどのことが無い限り大幅に増加することはないと思っていましたし、過去にそのようなこともありませんでした。
ところが、最近経験した物件の1件において、予備費ではとても賄えない金額になってしまう事例が発生しました。
予備費全額を充当しても不足するのは私としても初めての経験で、今後の対応策を決定しないと、工事も先に進めることが出来なくなりますので、早急な対応が必要となりました。
私は、そのようなときは必ず足場に上って、まず数量の確認をすることにしています。
工事会社が「うそ」の報告をしているとは思いませんが、補修が必要な個所（傷んだ部分）の数え方等に関しては、個人差が出る場合もありますので、念のために設計事務所立会いの下に確認しました。
躯体の傷んだ状況は立面図(野帳）に記載してありますから、図面と現場を照合しながら、工事会社が報告している劣化数量が正しいかどうかをその場で確認します。
今回は、数量に関してはほぼ正しことが確認できましたので、その後は対応策を検討することになりました。
予備費で賄える場合は、予備費を充当することになりますので、残った予備費で今後工事が完成するまでの間特に問題がないか等の見込みを立てる作業を行います。
しかし、予備費を全額充当しても補修金額が不足する場合はどうでしょうか。大規模修繕工事には様々な工事項目がありますが、冒頭に書かせていただいた通り、躯体の補修工事は今後のマンションを健全に維持していくためには大変重要な工事項目ですので、お金が足りないからといって簡単にやめるべき工事ではありません。
設計事務所とも相談し、補修方法を一部変更したリ、他の工事を一部取りやめてその費用を補修工事の予算に回したりしました。
また、たまたま定期総会が近かったこともあり、臨時総会のときに承認していただいた予算を修正する案を再度総会に諮り何とか対応することができました。
最近では、設計段階でスカイチェアーやブランコ足場等を使用して、より精度の高い数量調査を行う設計事務所もあるようですが、今回の件をふまえて、私も今後は、設計段階でもう少し精度の高い補修数量を提案できるよう、設計監理を担当する設計事務所と十分協議をしながら進めていきたいと思いました。
なお最近の現場での関連写真をご紹介します。

参考写真

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|これが問題の外壁です。青いテープを貼っている個所はタイルが浮いている個所です。
黄色いテープの部分は、タイルが割れている部分です。
全面的に、タイルが浮いている状態です。
この状態でよくタイルが落ちてこなかったなと不思議に思いました。|これは、浮いているタイルを実際にはがした様子です。
びっくりしたのですが、下地調整のためにコンクリート面に施工したモルタルの厚さが6㎝ありました。
普通は2㎝前後ですので、よほど新築時のコンクリート面が均一にできていなかったのではないかと思います。
下地調整モルタルがこんなに厚いと、やはり剥離が起こりやすいと思いました。|
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|こちらの現場は、躯体の傷みが少なかった現場で、ベランダの手摺支柱の根元の様子です。
下地調査の途中に、修繕委員会のメンバーと実際に足場に乗って、劣化数量の確認を実施したときの写真です。|検査終了後に、屋上に上っての記念撮影です。|

重松マンション管理士事務所の業務中でも相談が多い業務の一つに管理費等の滞納問題があります。
今回は、管理組合の財政状況に大きな影響を与える管理費等の滞納問題について書かせていただきました。
国土交通省は5年ごとに、全国のマンションの総合調査を実施しています。直近の調査は平成20年度に実施されています。その報告書によると、3か月以上の滞納があると回答した管理組合は、全体の約40％近くあります。マンション総合調査は、国土交通省が任意に抽出した管理組合に対し質問用紙を郵送で送り、回答も郵送でお願いするシステムになっています。回答してくる管理組合は、かなり管理意識や管理レベルが高いことを想像すると、全国レベルでマンションをみた場合は、滞納問題を抱えている管理組合の割合はさらに多いのではないかと思われます。

管理費等の滞納問題の特徴

管理費等の滞納には、以下の特徴があります。

滞納金額は総じて少ない。

管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料等）の金額は月額ではせいぜい2万円～3万円ですので、1年間滞納を続けても30万円程度です。この金額を多いとみるか少ないと見るかは管理組合の予算規模等にもよりますが、多くの管理組合ではこの程度の金額が重大な問題であるとの認識はなかなか抱きません。だからつい放置してしまいがちになります。滞納は良くないことだとわかっていても、管理組合は適切な対応方法が分からず、1年～2年という理事の短い任期の間において一番後回しになる傾向があります。また早めに弁護士さんに依頼して解決したいと思っても「弁護士報酬は高い。」、「この程度の金額でわざわざ弁護士さんを起用するのは費用対効果のことを考えても。。。」等となり、「そのうち何とかなるだろう」といいながら、次期理事会に引き継ぐことが多くなります。

問題は長期化しやすく且つ解決しにくい。

ところが最初は少額で何とかそのうちに払ってもらえるだろうと思っていても、だんだん金額が大きくなって大変なことになるのが滞納問題です。管理費等は区分所有者である以上必ず毎月支払わなければなりません。つまり区分所有者である限り支払い義務は永久に続きます。たとえ話で恐縮ですが、民間企業であれば金払いの悪いお客様には商品を売らないという選択肢もありますが、管理組合の場合はそれが出来ず、金払いの悪いお客様と分かっていても、商品を毎月売り続けているような状況になります。滞納をしている側においても、最初の内はたかが2～3万円なのでいつでも払えると思っていても、徐々に滞納額が膨らんで数十万円になると一括で弁済することが出来なくなり、そのうち支払意欲もなくなってきます。
これに追い打ちをかけるのが管理会社の対応のまずさです。そもそも滞納されている管費等は管理組合の債権であり、回収できなくても管理会社は一向に困りません。管理組合と締結している管理委託契約書には、滞納者への督促業務が手順を追ってきちんと記載されていますが、「書面督促」は形式だけの書面が郵送されるだけですし、「訪問督促」といってもマンションを訪れるついでに訪問する程度です。「夜討ち朝駆け」で滞納者を追いかけることはありません。また最近では、管理会社が自らの名前で滞納督促を行うことは弁護士法で禁止されている「非弁行為」 にあたるという解釈もあり、なかなか積極的にできないという事情もあります。

再発しやすい。

私の先輩たちの話を聞くと、昔の滞納は、ご主人が病気で入院してしまったとか、会社が倒産した等理由がはっきりしており、滞納している本人も管理組合に対して申し訳ないと思う気持ちが強かったそうです。そして何とかして立ち直り、その後は滞納している管理費等を少しずつ払って完済するケーが多かったと聞いています。
ところが最近の滞納問題は事情が少々違います。滞納常習者には、管理費等は必ず支払わなければならないという気持ちが薄く、あくまで個人的な印象ですが、若干ルーズな人が多いように思えます。私が経験した事例でも、携帯電話（今はスマホ？）の料金は払うけれど管理費等は滞納するケースもありました。理由を聞くと「携帯を止められたら生活できないから。。。」と・・・。確かに私も携帯を止められたらとても困ります。ですが、管理費の場合は延滞したからといって止められる（強制退去とか）にならないため、また、共有して管理している部分があり、それらによって快適な生活が保たれているとか、居住者同士で助け合ったり協力しながら生活する部分があるという、基本的なマンションの仕組みへの理解が十分でないからか、優先順位の感覚がおかしくなっているように感じます。そして、あくまで私の経験上の話ではありますが、残念ながら、このようなタイプの人は、厳しい督促や法的措置を受けて一旦は支払っても、又すぐに滞納を始める傾向があります。

絶対に解決させる必要がある。

企業の場合は、会社の事情を考慮したり、税法を活用して「債権放棄」や「不良債権処理」などの方法で問題を解決する場合もあります。しかし、管理組合の場合は、よほどのことが無い限りそのような解決方法を取ることはできません。また、いうまでもなく管理費等は管理組合の大切な共有財産です。収入が管理費等に限られる管理組合では、企業のように「また頑張って稼げばいいじゃないか。」とはなりません。そして滞納をしている人にも同じことがいえます。年金保険料や税金等であれば、何らかの事情で生活が苦しくなった人に対しては減免する措置がありますが、管理費等に関してはそのようなことは一切ありません。理事会で協議し、事情を考慮して分割払いなどの方法を受け入れることはあっても、最終的には必ず払っていただかなければならないのが管理費等なのです。いいかえれば、完全に回収する以外には問題解決の道がありません。

滞納が引き起こす問題点

次に、管理費等の滞納が引き起こす問題点を見てみましょう。

資金不足

マンションは、その資産価値の維持や、居住者が気持ちよく安心して生活できる環境を維持するために、計画的に修繕工事を実施していくことが必要です。これを一般的には大規模修繕工事といい、数千万や数億円の多額の資金を使って実施します。管理組合には現在いくらの修繕積立金があるかは貸借対照表を見ると分かります。「繰越金」、「剰余金」、「正味財産」等の項目で記載されています。ところがこの額は現金の保有額ではなく、預金や金融商品を含めた場合の管理組合の財産の総額です。そしてその中には「未収金」いわゆる滞納も含まれています。預金や金融商品を現金化することはさほど難しくありませんが、未収金は現金化できません。つまり名目上の財産はあっても、工事費用の支払いに充当する現金が足りないという状況になることがあり、工事が実施できない事例があります。
更に悪いことには、不足資金を住宅金融支援機構等の金融機関から借り入れて工事を実施しようとしても、一定割合以上の滞納がある管理組合は、金融機関がお金を融資してくれませんのでやはり工事が実施できない状況になり、マンションの適正な維持・管理が出来なくなります。

不公平感

一般の区分所有者は、滞納問題に関する情報を知ることがなかなかできません。
個人情報やプライバシーが関係する繊細な面もあり、簡単に情報公開ができないからです。区分所有者が滞納問題の存在を知るのは、総会の決算報告のときになります。前述のとおり貸借対照表の「資産の部」に未収金として計上されます。管理会社や理事会も未収金を回収できない無策ぶりを露呈するのも嫌なので、決算報告のときに、さら～と報告するだけですと、会計に詳しくない一般の区分所有者はほとんど気が付かないで総会が終わってしまう場合もあります。
ところが、多額の未収金が発生していることが分かると大変です。「自分たちだって生活が苦しい中できちんと払っているのに。。。」から始まって、「滞納している人たちは、私たちが払っている管理費で生活しているのね。」となります。そして不公平感が募ると問題が他に波及してきます。例えば、マンション敷地内にルール違反で駐車している人に対して「やめてください。」とお願いしても、「俺は管理費をきちんと払っているのだぞ！滞納しているやつの方を先に片付けろ！」、ペット禁止のマンションでペットを飼育している住民に注意しても「私は管理費きちんと払っているのよ！」といわれると、理事会としては「それとこれとは別でしょ！」となかなかいえないものです。そうしていくうちに、ルールが守られないいい加減な管理状態のマンションになってしまうこともあります。

理事会の負担の増大

これが一番の問題なのです。理事会の本来の業務は、マンションの日常の維持管理、総会で決議された事業計画の執行、管理規約で決められた業務の遂行等です。その他に、最近では防災、防犯やマンション内のコミュニティ形成などにも取り組む場合もあります。1年間の内にこれらの業務を行わなければなりませんが、そこに滞納問題が発生するとやっかいなことになります。最初に申しあげたとおり、専門的知識に乏しい区分所有者で構成される理事会が、滞納問題に取り組むには骨が折れます。つまり、滞納問題に真剣に取り組もうとすればするほど、時間・労力・コストがかかり、本来理事会が取り組むべき業務の方に手が回らなくなります。理事会は真剣に業務に取り組んでいるのに、居住者からは文句をいわれ、自分自身も多くのストレスをため込むことになり、心身共に疲弊していきます。

まとめ

今回は、滞納問題の基本的な部分を述べるにとどまりましたが、管理費等の滞納を放置しておくと重大な結果を招くことはご理解いただけたと思います。
問題解決のための具体的は方法等に関しては、またの機会にお話しさせていただきますので、現在滞納問題で本当にお困りの場合はご遠慮なくご相談ください。
滞納問題解決の方法は根気よく取り組むことしかありませんが、ポイントとして以下の点を挙げておきたいと思います。

1. 管理組合は、「滞納は絶対に許さない。逃げ得はあり得ない」ということを常に発信し続ける。
2. 滞納問題は必ず早期に対応する。時間がたてばたつほど解決は難しくなる。
3. 滞納問題で管理組合が裁判等の法的措置をとることは決して悪いことではなく、滞納している本人にとっても、早いうち（少額のうち）に意識を変えて返済していただく方が、結果として大事にならずに済んで良い場合も多い。もちろん、安易に、機械的に、滞納=即法的措置、ということではありません。

以上です、いかがでしたでしょうか。
最後に、過去に私が関与した滞納問題において経験した事例や、滞納している人と面談して話し合った際にびっくりした会話等をご紹介します。これをご覧になっても、理事会が滞納問題を解決するには相当苦労しそうだということがお分かりになると思います。

1. 今まで管理費等をきちんと払っている区分所有者が輪番制で理事になり、多くの滞納者がいることが分かった途端に自分も滞納を始めた事例
2. 管理組合の掃除の仕方が悪いから飼っていた金魚が死んでしまった。だから管理費は払わない！と開き直る事例
3. 管理組合からお金を借りているわけでもないのに、督促状に遅延損害金の請求が書いてあるのはどうしてだ！おかしいじゃないか！と逆に理事会を責める事例

その他、挙げたらきりがありません。本当に大変ですね。。。