以前のブログで「区分所有法第59条競売裁判の明暗」として2件の事例を紹介いたしましたが、1審で敗訴した裁判の控訴審での第1回口頭弁論が東京地方裁判所で行われました。
今回は弁護士を起用し「控訴趣意書」を作成してもらい1審で指摘を受けた棄却理由に反論する形で進めました。
具体的には、「原告は債務名義を取得しているにもかかわらず「強制競売」を行わず、勝手に「無剰余取消」を決め込んでいる、よって59条競売以外に問題解決の方法がないとはいえない。」といわれた部分です。
その部分については以下のような反論及び証拠を準備して臨みました。

当該住戸に設定された抵当権の対象となっている住宅ローンの残高については管理組合で把握することは困難であることの証明

弁護士から抵当権者(金融機関）に書面を送り、返済年数、金利、ローン残高を問合せ、書面で回答してほしいと通知しました。
予想通りではありますが、金融機関からは書面で「個人情報につき、回答できない。」旨の回答書が届きましたので、その書面を証拠として提出しました。

1審の裁判官が判断した「1,400万円の抵当権が設定されてから9年経過しているので、その全部又はほとんど消滅している可能性が高い。」という部分に対する反論

これについては、エクセルの関数の中に「ローン残高の算出方法」がありましたので、ローンの返済年数を35年、ローン金利を3.5％にして「元利均等」で返済した場合のシミュレーションをやってみました。
そうしたら、返済開始から9年たっても当初の1,400万円の残高は、1,100万円程度にしか減っていない計算結果となりましたのでその計算書を新たな証拠として提出しました。
返済年数やローン金利はあくまでも当方の推測ですが、金融機関が教えてくれないのでやむを得ないと主張しました。

債務名義に基づいて「強制競売」をしても、オーバーローン(マンションの競売価格よりもローン残高の方が多い状態）のため「無剰余取消」となることの証明について

お友達の不動産業者にお願いして「Reins」による当該マンションの取引価格を調査してもらいました。
そうしたら、意外に安く約700万円から850万円程度でした。これが競売になった場合の売却基準価格(最低入札金額）は、一般的には相場の70％位といわれていますので、500万円から600万円程度のはずです。
ですから、債務名義に基づいて強制競売を申し立てても基準価格は500～600万程度であるのに対し、その住戸についているローンの残高は1,000万円以上である。だから「無剰余取消」になることは明白であるという主張をしました。
当日の口頭弁論では、1審同様被告は欠席し、答弁書等の提出もなかったため、証拠調べと現状の確認が行われ約5分で弁論が終結しました。判決の言渡しは年内です。
控訴審の雰囲気からすると、今度は私たちが期待する判決がもらえそうな気がしましたが、弁護士は「余談は禁物です。裁判官によっては、1審の判決に明らかな違法性や不合理性がない場合はその判決を尊重する人もいる。」とのことでした。
また、ある情報によると控訴審で棄却される確率は80％程度だそうです。
つまり、1審で敗訴して控訴しても約80％は控訴審でも負けているということです。
しかしどう考えても、これで棄却されたら管理組合の運営は成り立ちません。今度の裁判官は正しい判断を下してくれると思いますが、万が一棄却された場合は最高裁に上告する予定です。
この裁判の成り行きについては年明けにまた報告させていただきます。
なお、この裁判と同時期に59条競売請求を申し立てたもう一つの裁判は、競売認容の判決を早々に頂いたので、判決確定後に直ちに競売の申立てを行い、競売開始決定を受け現在はたんたんと作業が進んでいます。

こんにちは。重松マンション管理士事務所アソシエイト・スタッフの山本です。
私が担当としてお世話になっている管理組合のイベントとしてペット「しつけ教室」が開催されたので参加してきました。
このマンションは、以前はペット禁止マンションでしたが、ペット飼育者と非飼育者の根気強い話し合いを経て管理規約の改正をへてペット解禁になったマンションです。
当時の経緯は2回のシリーズに分けて紹介していますので、それぞれ1回目と2回目をご覧くださればありがたいです。
この管理組合では、ペット飼育者で構成されたペットクラブが下部組織として存在し、今回私が参加させていただいた「しつけ教室」は、ペットクラブが主催し、費用面等を理事会が支援して実現したものです。
「しつけ教室」は公益社団法人日本愛玩動物協会の方を講師に招いて行われました。
内容は座学による講習に始まり、昼食を兼ねた個別相談会、実技によるしつけ教室でした。
参加者は約２０名でペット飼育者はもちろん、ペットを飼育していない世帯の方も参加されており、マンション全体としての関心の高さを感じました。
こういったイベントを企画しペット飼育者同士はもちろん、ペットを飼育していない世帯も含めたマンション全体のコミュニティを築くことが大切であると感じた一日でした。

当日の様子

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|座学による講習では、そもそも「しつけとはどういうことか」など、改めて考えさせられる内容も多く勉強になりました。|昼食を兼ねた個別相談会も盛況でした。
ペット飼育における日常の疑問などを相談されてました。|
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|実技では実際にペット同伴で講習が行われました。
普段顔をあわせることのないペット同士が集まることになるので、私もドキドキしましたが皆いい子でした。
|「おすわり」や「お手」ができることが「しつけ」ではなく、多くの人やペットが集まる場所で大人しくしていられるというのが「しつけ」とのことでした。なるほど。|