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権利関係が複雑なタワーマンションで区分所有法の勉強会を行いました。

現在千葉県内の大型タワーマンションの管理適正化支援コンサルティングを行っています。
この業務は、単に管理費削減や管理会社変更のコンサルティングではなく、大型タワーマンションの他に商業施設があり、なおかつ行政の公共施設も備わった複合用途型マンションにおける「管理のありかた」を見直し、それを実現するための方策と適正なコストを具現するためのプロジェクト支援です。
２０１３年の夏に契約し、約１年かけてコンサルティング業務を行うことになっています。
専門委員会を立ち上げて、いろいろな議論やアンケートを経てようやくコンセプトがまとまりましたが、単棟タイプとはいうものの、上記のとおり権利関係が複雑で、多くの「一部共用部分」が存在するマンションとなっています。
そのため、委員会での議論等をスムーズに行うためにも、区分所有法をきちんと理解し、その中での一部共用部分の概念等をある程度はっきりさせた方がよいと考えたので、勉強会を開催することにしました。
いいだしっぺは私なので資料の作成と講師役を申し出ましたが、いざレジュメを作成したり話す内容を整理するのはなかなか大変で、専門委員会のメンバーである専門家の方にも一部相談しながら(ご指導いただき。。。）何とか講師を務めることができました。
当日は、区分所有者でもある行政の担当者者も出席していただき、活発な議論も出て結構有意義な勉強会となりました。

当日のレジュメの概要です。

当日使用したレジュメの概要を簡単にご紹介します。

本日のキーワード

一物一権主義と区分所有
専有部分と共用部分
一部管理組合と全体管理組合

１．基礎編

一物一権主義について

一つの物には一つの所有権
その例外が「共有」
更にその例外が「区分所有」

共有制度

民法の条文紹介
管理の方法
費用負担の方法

区分所有

共有制度ではまかなえない建物の出現
管理規約について
管理組合について

２．応用編

共用部分の定義

共用部分とは
一部共用部分とは

マンションの類型

単棟型
団地型
複合用途型

共用部分の管理方法

一部共用部分の管理方法
共用部分の管理に要する費用の負担方法
管理規約による別段の定め

給水管・排水管更新（交換）工事を成功させるポイント

重松マンション管理士事務所では、近年、大規模な給排水管等の更新工事のコンサルティングを行う機会が増えています。
竣工後の年数が３０～３５年のマンションが増えてくるに従い、設備工事の中でも特に給水管・排水管の老朽化に伴う更新（交換・改修）工事が目立つようになりました。
給排水管が劣化しますと、配管内面の腐食が進行すると共に詰まりや残存肉厚の減少も生じ、これが原因で赤水・滲み・滞流・臭気・漏水などが起こるようになり、日常生活に支障をきたすと共に重大な事態をもたらすことにもつながります。
実は、丁度１年前にこのHPでこの工事の意義や特徴、工事を行うに際しての手順や留意点等についてかなり詳しくご説明をしました。
そして、そのときの記事は、設計事務所による設計作業が終了した時点で住民向けに開催した「設計概要説明会」の模様をご報告し、工事はきっと大成功のうちに終了するものと確信できます、というところで終っています。
その続編として、今回から2回に渡って、実際に大成功に終わった給排水管更新工事についてご紹介していきます。
第１回の今回は、給排水管更新工事のスケジュールと、給排水管更新工事を成功に導くための大切なポイントをご紹介したいと思います。

工事概要

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解体された天井部分|
解体された壁部分|

給排水管更新工事完了までのスケジュール

ワーキンググループ及び修繕委員会を組織してから工事終了まで、実に三年半を要しました。工事自体は約7ヶ月間ですが、大まかなスケジュールは下記のようになります。

|_. 年月 |_. 内容|
|H22年6月|ワーキンググループ（修繕委員会）発足|
|H22年11月|建物診断・長期修繕計画書全面改訂開始（H24/1完成）|
|H24年6月|修繕積立金改定（値上げ）|
|H24年9月|設計事務所を臨時総会で承認|
|H24年12月|設計概要説明会

|
|H25年12月|室内工事終了、共通仮設撤去|
|H26年1月|竣工図書引渡|

給排水管更新工事成功のポイント

ポイント１給排水管更新工事と大規模修繕工事との違いを理解する

スケジュールだけを見ると屋上防水や外壁の塗装工事等を行う大規模修繕工事とあまり変わらないように見えるかもしれませんが、まずは大規模修繕工事との違いをよく理解することが大切なポイントになります。

大規模修繕工事

通常、室内＝専有部分に立入らない。あっても住戸の外周面（ベランダやポーチ）止まり。

給排水管更新工事

全戸の「室内＝専有部分」に立入って工事を行う。
全戸の理解と協力が、「大規模修繕工事とは違うレベル」で必要になり、多くの準備がこの対応にあてられることになります。

ポイント２想定される種々の状況・現象を洗い出し、あらかじめその対応方法を決めておく

高齢者対応など、今回は40〜50項目を協議しました。

ポイント３いかにして住民の理解や協力を得るか

広報活動などを周知徹底した結果、各説明会は毎回85％以上の高出席率を誇り、工事もスケジュール通り円滑に進めることができました。
300戸超の団地にもかかわらず一軒の工事拒否もなく完了しました。（近隣の団地では、いずれも数軒の工事拒否がありました）

ポイント４的確な状況把握と迅速な意思決定を行う体制を整える

定例会議と修繕委員会によってそれを実現しました。

参考管理規約の改正

今回の給排水管更新工事の特徴として、共用部分だけでなく専有部分も対象とし、それらを全て修繕積立金でまかなっていることがありますが、そのために管理規約の改正を行っていることもポイントです（それについては次回もう少し詳しくご紹介します）。

◇
次回は、各工程毎の具体的な内容と、それぞれのポイントをご紹介致します。

▼給排水管全面更新工事コンサルティングのお客様インタビュー
当団地初の給排水管更新工事は2年に及び、とにかく大変で（笑）家内からは「いい加減に」と・・・

＜参考＞給水管・排水管関連工事の記事

マンション一括受電サービスとは？仕組みや導入時のポイント等をご紹介します

先日、マンションの「一括受電サービス」に関する勉強会を開催しました。
最近、マンションの共用部分の電気代を削減する方法が話題となっていて、このブログでも、過去にご紹介させていただいたことあります（【過去記事】マンションにおける電気代の削減手法について）。
その時の内容は、主に契約を変更することにより可能となる削減や、電子ブレーカーを設置して基本契約を見直すことによる削減手法で、どちらかといえば、30世帯〜60世帯のマンションを対象としていました。
今回の勉強会は、電気の「一括受電」によるコスト削減をテーマにしたものですが、たまたま現在重松マンション管理士事務所が顧問としてお世話になっている複数のマンションで一括受電の検討を開始したマンションがあったこともあり、事務所内で開催しました。
この日の講師をお願いしたのは、この業界では一番古くから一括受電に取り組んでおり、多くの実績がある中央電力の太田さんです。

一括受電の仕組みについて

電気の供給方法等について

発電所で発電した25万ボルトの電気は、変電所を経由して6,600ボルトまで電圧を落とし、マンションの敷地内まで送電されてきます。
敷地内には「借室電気室」があり、そこに設置された電力会社の変圧器で100〜200ボルトまで電圧を落として専有部分及び共用部分に電気を供給する仕組みになっています。
専有部分の電気代は個人が負担し、共用部分の電気代は管理組合が負担することになります。また、規模が大きなマンションで共用部分の契約電力が50kWを超える場合は、電気事業法によりマンション側が敷地内に自家用の受変電設備(キュービクル)を設置して、100〜200ボルトに落として使用することになっています。
前回のブログでご紹介した電気代の削減手法は、主にこのキュービクルがないマンションにおいて、契約形態を変更したり、電子ブレーカーを設置したりして共用部分の電気代を削減する方法でした。

一括受電による電気代の削減方法

下の図を見てください。

出典：中央電力
これは、個別契約（低圧契約）と一括契約(高圧契約)の料金計算の仕組みの違いを表しています。
電気料金は、発電コスト＋高圧送電コスト＋低圧送電コストから成り立っていることが分かります。

＜上段＞個別契約（低圧契約）

上記の3つの業務を全て電力会社が行いますので、その分のコストが電気料金となって、消費者に付加される仕組みです。

＜下段＞一括契約（高圧契約）

それに対して、下段の一括契約では、発電と高圧送電までは、電力会社が行いますが、3番目の低圧送電は管理組合自らが自前の変圧設備を用意して電気を一括購入して使用するシステムです。
大きな工場やビル・ホテルなどがすでに導入している方式です。

「一括受電サービス」とは、下段の管理組合自らが行う業務を、「管理組合に代わって一括受電業者が行う」方式です。
分かりやすく言うと、一括受電業者が高圧の安い電気を電力会社から購入し、その電気を自社の変圧装置で100〜200ボルトまで下げてマンション側に再販売することになります。
では、低圧送電という同じ作業を電力会社が行う場合と一括受電業者が行う場合でなぜコストが違うのでしょうか？少し疑問が残りますよね。
私の個人的な見解ですが、電力会社の場合は公共性が高く、マンションや工場のような効率のよい客先だけでなく、地方の集落などにも均等に電気を送る義務がありますから当然に平均コストは高くなります。それに比べて、一括受電業者は、民間業者ですからそのような縛り(義務)はありませんし、合理的にコストを削減することができますので原価を安く抑えられるのではないかと思います。
そして、そのコストの差から、自社の経費や利益を考慮しても、マンションに販売する電気料金を従来の電力会社の料金よりも安くできるのではないかと考えます。

安くなるのは専有部分か共用部分か？サービスのタイプに注意

マンション管理組合が電気代の削減の議論をする場合はもちろん共用部分の電気代です。
しかし、今回の一括受電でのサービス原資は、共用部分と専有部分で使用する電気が対象となっています。そして普通は、専有部分で使用する電気の方が共用部分よりもかなり多いはずです。
一括受電によって安くなった電気料金を、専有部分にのみ還元するタイプと共用部分にのみ還元するタイプ、そして両方に薄く還元するタイプがあるようですが、管理組合が主体となって行う事業ですから、共用部分にのみ還元するタイプが多いようです。

導入までの流れ

１．現地調査

現在一括受電サービスを提供している業者は複数あります。

一括受電サービスによる電気代削減効果(割引率)やその他の付加サービス等については、各業者が競い合っていますので、複数の会社から提案を受けてみるのもよいと思います。

ポイント電力会社への調査協力依頼

一括受電業者が提案をするには調査を行う必要があり、電気関係の図面の他、借室内に設置してある電力会社の変圧器やマンション内のキュービクルなどを調査したうえで、提案書を管理組合に提示することになります。
借室自体はマンション管理組合の資産ですが、管理は電力会社が行っていますので、内部を調査する場合は、電力会社に対して理事長名での調査協力依頼が必要になります。

調査協力依頼書サンプル（PDF）

２．提案内容の検討

そうして提示された提案書を理事会で検討し、計画を先に進めるかどうかの判断をすることになりますが、理事会ではどのようなことを検討するのでしょうか？
電気料金がいくら安くなるのか？
これは導入のメリットを確認する意味でも当然のことですよね。。。
その次は？？？

ポイント全員の合意

ここで一つの重要なキーワードがあります。それは「全員の合意」です。どのようなことでしょうか？
一括受電サービスを導入するには、まず現在の電力会社(関東ならば東京電力)が自社の変圧器や電気メーターを撤去した後に、一括受電業者が新たに変圧器やメーター等を設置する必要があります。
ところが、電力会社が変圧器等を撤去できる条件は、現在の契約者全員との電気使用契約の解除、つまり契約者全員の合意です。このハードルをクリアーできるかどうかを見極める必要があります。
ちなみに、電気使用契約の解除対象者は、現在の契約者です。
つまり、電気を使用している人が賃借人の場合は賃借人との合意解除が必要になりますし、空き家状態で、電気の使用契約がそもそもない住戸は対象外となります。
それから、管理費等の長期滞納をしている区分所有者がいて、行方不明となっている状態のときは、多くの場合は電気を止められており、電気使用契約が存在していないのでやはり対象外となります。
その他には、電気代削減の他にスマートメーターの設置などの付加サービスもありますから理事会での検討対象になると思います。

３．総会の決議

理事会で検討した結果、メリットと可能性が確認できたら、話を先に進めることになりますが、一括受電サービスを導入するための総会決議が必要となります。

ポイント決議要件（可決要件）と前後のプロセス

この時の決議要件について、過半数で良いのか、それとも4分の3の特別決議となるのかなど、勉強会でも議論となりました。
個人的には「管理に関する事項」として過半数決議で良いように思いましたが、管理規約の改正を伴う場合や、事前に「特別決議により決議する」と総会で決めておいた場合は4分の3で決議すると理解しました。
いずれにしても、前述のとおり最終的には「全員の合意」が必要な案件となりますから、この時点での「形式的な決議要件」にこだわるよりも、最終的な「全員の合意」に向けてどういうプロセスを取るか（プロセスが必要か）で決める形でも良いように思います。もちろん、それだけでなく規約改正とか各マンション事情も考慮して、です。
一般論で言えば、総会で導入が決議されてから「全員の合意」を目指して管理組合や一括受電業者が努力することになりますが、総会決議の時点で合意が出来ていればそれに越したことはないわけですし、総会決議がないと合意に時間がかかるようなら（総会決議を説得材料に使う方が効果的なら）決議優先で進める方が良い場合もあるでしょうし、マンションコミュニティの状態や規約改正の必要性、総会の時期など各マンション事情に合わせて目標とする導入時期から逆算し、より効果的なプロセスを組み立てる形で要件を検討する、ということです。
なお、「決議要件」が過半数であろうと4分の3であろうと、総会の前後に、必要に応じて住民説明会を丁寧に開催するなどした方がよいことは言うまでもありません。

導入までの流れ図（例）

以上の流れを図にすると以下のようになります（中央電力の場合）。

出典：中央電力

勉強会でも話題となったＱ＆Ａ

以下に、今回の勉強会で話題となった質問事項や一括受電会社がよく受ける質問等をＱ＆Ａ形式にまとめましたのでご参考にしてください。
なお、このＱ＆Ａは今回講師役となった中央電力の場合を例にしておりますので、各社によって回答が異なる場合があります。

Q.一括受電業者が経営破たんをした場合はどうなるのですか？

一括受電業者は、割としっかりした資本形態の会社が多いとはいえ、「絶対大丈夫」とは言えません。
万が一、経営破たんをした場合は、他の一括受電業者が引き継ぐか、地域電力会社が破たんした会社に代わり電気を供給することになります。
一般的には地域電力会社が再び低圧契約で、電気を供給することが想定されますが、地域電力会社は自社の電気設備を使用しますので、破たんした一括受電会社が自社の費用で設備を撤去した後に、新規に電気設備を設置します。新たな電気設備の費用は、その後の電気料金に含まれますのが、設置費用は管理組合が負担しなければならなくなるかもしれません。

Q.災害時の対応はどのようになりますか？

一括受電サービス導入後も、送電網、地域の電柱の復旧対応等は地域電力会社の責任範囲です。から、一括受電をしているマンションとそうでないマンションで差が出ることはありません。
マンション敷地内は、一括受電業者の責任範囲となりますので、電気保安協会や協力電気工事店と提携して対応する体制となっています。

Q.地域電力会社の電気料金の変更があった場合は？

同日付けで、その変更に準じた金額で変更します。

Q.将来共用部分の電灯がＬＥＤ化されていくと、電気の使用量自体が少なくなると思いますが、それでも当初の値引き率は約束されるのですか？

約束されています。マンションの共用部分のＬＥＤ化が進んでも、専有部分の電気使用量の方が圧倒的に多いので、一括受電業者の収益構造が大きく変わることはありません。

Q.電力自由化や、発電・送電の分離、更には東京電力の国有化等が議論されていますが、そうなったときに一括受電サービスを導入しているマンション管理組合が被害をこうむることがありますか？将来のことが分からないと不安を感じて、一括受電サービスに踏み切れないかもしれません。

電力自由化等になった場合は、一括受電業者が高圧契約をする会社の選択肢が増えることになりますので、その時の状況に応じて安いコストで購入できる会社を選択し、経営の維持やサービスの向上に努めます。
また、一括受電サービスの仕組みは、低圧契約では発生する物理的業務(検針、請求業務等)が高圧契約では無くなることで生じる単価差を原資とすることで成り立っています。ですから東京電力が国有化されても、現在の送電線を使用して電力供給を行う限り、低圧契約に対する物理的コスト(変圧、検針、請求等)は必ず発生しますので、コスト構造が変化することはありません。
考えるとこれ以外にもいろいろと疑問点が出てくると思います。重松マンション管理士事務所も現在導入の検討をしている複数のマンションのお手伝いをしながら更に勉強して知識を深めていきたいと思います。

勉強会の後は恒例の。。。

勉強会の後は、重松事務所恒例の懇親会を開催しました。
最初からこちらの方を楽しみにして参加するスタッフも！？
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|当日の参加者は、講師も含めて10名以上
いつも通りにぎやかな内輪のパーティが始まりました。|中央電力広報担当の日向寺（ひゅうがじ）さん
辻根さんの指導でたこ焼きを焼いてくれました。
辻根さんの嬉しそうな顔を見てください。|
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|とにかく食べるのだ。。。
この時点でちゃんこ鍋は既に空です。|重松事務所の女性スタッフに囲まれて超〜ご機嫌！|
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冒頭でも触れましたが、マンション共有部分の電気代削減については過去にも記事を書いていますので、ご興味のある方はそちらもご覧ください。
⇒マンションにおける電気代の削減手法について