私は九州出身で、博多での生活が長かったこともあり、博多ラーメンを始めとするとんこつ系ラーメンが大好きです。
千葉には本当においしいとんこつ系ラーメン屋さんが少ないのですが、苦労して何件か見つけています。
その中で、私のお気に入りのお店のひとつが横浜ラーメン武蔵家です。
たまたま近くに顧問先のマンションがあることもあり、よく食べに行きますが、この日は以前から約束していた孫娘と一緒に行きました。
孫娘は先日の敬老の日に、保育園で私と家内の似顔絵を描いて送ってくれました。
先日、お箸の持ち方を訓練する「練習用はし」をプレゼントしていたので少しは箸の使い方がじょうずになったみたいです。
でも、まだまだかな？
ママもとんこつ系ラーメンは大好きとのこと。

サービスのライスを、残ったスープの中に入れて「おじや」として食べています。
新しい食べ方みたいですが、私はノーサンキュー。
結構おいしいらしいです。

重松マンション管理士事務所では、事務所スタッフや他のマンション管理士仲間を加えて毎月マンション管理に関する問題をテーマとして勉強会（通称「重松塾」)を開催しています。
教材は、私のホームページに寄せられたメール相談の回答事例の研究から始まり、顧問先の管理組合で実際に発生した問題、駐車場やエレベーター、セキュリティ設備に関する技術的な勉強会などかなりバリエーションに富んでいます。
今月の「重松塾」のテーマは、顧問先の管理組合で実際に発生した管理費滞納問題です。
経済的に破綻した組合員が、「破産」ではなく「個人民事再生」を申請しようとしている状況において、現在まで滞納している管理費と修繕積立金の取り扱いがどうなるかについて議論しました。
先方の弁護士からは、「滞納している管理費等は再生債権なので、管理組合にだけ支払うことは出来ない。一定の割合で減額してもらった上で支払います。」という書面がきましたが、私はおかしいと思ったので、私の顧問弁護士とも相談して、「滞納している管理費等は、再生債権とはならず別除権付き債権である。よって、再生計画とは別に弁済していただく必要があり、これを滞納したままでは住宅ローン特別条項は使えないはずである。」という趣旨の文書を先方の弁護士に送りました。
結果としては、管理費等を滞納していた組合員は、駐車場使用料も含めて全額弁済してきたので、管理組合にとってはとりあえず問題解決しましたが、勉強会当日は、以上のやり取りに関して５人でなかなか白熱した議論になりました。
常日頃、管理費滞納問題は早め早めの対応が重要だとお話していますが、今回も顧問弁護士と連携して早めに対応できて良かったです。
来月は、エレベーターの技術的なことについて、外部からの専門家を招いて「重松塾」を開催する予定です。

当日の様子

||上から、時計回りで私、小林さん、榎本さん。
勉強会の時間は、約２時間。この日は、上記のテーマのほか、競売住戸を落札した不動産業者が管理組合にクレームをつけてきた内容に関しての検討です。|

「重松塾」終了後はいつものとおり飲みニケーションを実施。。。飲みながらの意見交換も結構楽しいものです。

◇
「管理費滞納問題」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

管理費滞納問題（業務案内）
マンション管理費滞納 解決と対策（特別ページ）

愕然とした200万円超の管理費滞納も、遅延損害金を含めて全額回収！（管理費滞納事例インタビュー）
10万円から100万円、話し合いから差押え、競売まで、4つの管理費滞納解決事例（管理費滞納解決事例）

恒例となったプロナーズマンション管理セミナーを新宿野村ビルで開催しました。
毎年、敬老の日に開催し今年で３回目です。
初回からずっと参加してくださっている管理組合の方もいらっしゃいます。
今回のメインテーマは、管理組合が行う大規模修繕工事の進め方に関し、誤解していらっしゃる管理組合の方が多いのでその誤解を解くことを目的として実施しました。
大規模修繕工事のコンサルタントをマンション管理士の立場から数多く手がけられた親泊理事が「大規模修繕工事をめぐる数々の誤解」について解説され、参加された方もなるほどと頷いていらっしゃいました。
以下に、その誤解の一例を挙げて見ます。

1. 大規模修繕工事の検討には、建築に関する専門知識が必要！
2. うちのマンションには、１級建築士がいるからその人にお願いしたら安上がり！
3. 大規模修繕工事の見積書は各社の見積内容がまちまちだから、比較検討が困難？
4. 大規模修繕工事を管理会社に発注するなどはもってのほか！
5. 一番高い会社と一番安い会社を外して検討する。
6. 発注前の値引き交渉が大切！
7. 設計監理方式こそが最善の実施方法である！
8. 大規模修繕工事を無料又は安値でサポートしてくれるＮＰＯやボランティア団体を活用すべき！
9. 何か問題が発生したら、理事長が責任を取らされるから大変！

などの間違った考え方に関して、丁寧に解説してくださいました。

当日の様子

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|セミナー開催も今年で３年目となりました。
「継続は力なり」の精神でこれからも頑張ります。|この日は、重松マンション管理士事務所の
小林さん（右側）も受付係でお手伝い。|
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|最初は川原代表理事のご挨拶|最初のテーマは瀬下理事による
「昨今のマンション管理業界事情」です。|
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|いよいよメインテーマ「騙されないで大規模修繕」|当日の参加者は約５０名超
とても熱心に聴いていらっしゃいました。|
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|最後のテーマは管理組合の事例報告
管理会社から見放されてしまった管理組合の
奮闘記を女性理事長が説明しました。|最後は、会場から多くの質問が出て、盛況の内に終了しました。|

阪神淡路大地震以来、日本の各地で地震が発生するたびに、首都圏での地震災害は必ずやってくると言われ、首都圏に住む多くの方たちが警戒しています。
先日、読売新聞社から「マンションの防災について」というテーマで取材を受けました。
個人的には、マンションは戸建て住宅と比較したら圧倒的に地震に強いと考えています。
しかし、マンションで地震が発生した場合は、そこで生活している多くの方が一斉に近所の避難場所に移動されると、行政等の受け入れ側も一度に対応することは困難です。
できることなら３日程度は、マンションの敷地内で自分たちで生活できるような体制作りが望まれます。
そう考えてくると、おのずと何が必要かがわかってきます。
戸建て住宅と違い、よほどのことがない限り建物が倒壊することはありません。
となれば、家の中では、転倒した家具の下敷きにならないようにする工夫。
地震が収まったときに、家の外に出るための出入り口の確保。
３日間マンションの敷地内で生活するための水、食料、トイレなどの確保。
などが考えられます。
また、居住者が協力し合い、生活する必要がありますので普段からのコミュニティーも重要になります。
以上のようなことに関して取材を受け、平成２０年９月１８日の読売新聞の夕刊に記事が掲載されました。
よろしかったら記事のほうも見てください。
読売新聞９月１８日に掲載された記事

東京都マンション管理士会の研修部から依頼を受けて、マンション管理士さんを対象としたセミナー講師をしてきました。

今回のセミナーのテーマは「マンション管理士が行う大規模修繕工事のコンサルタント」です。

私はあまり感心しないのですが、マンション管理士の業務範囲が広いこともあり、自分の得意分野を称して、文科系出身の管理士を「ソフト系」、技術系出身の管理士を「ハード系」と分類する傾向があります。私は、あまり意味のないことだと考えています。
そして、マンション管理組合の顧問になったらいつかは必ず遭遇する「大規模修繕工事」に関して言えば、「ソフト系」のマンション管理士は苦手としています。
苦手としている原因はいろいろあると思うのですが、、、

1. 建築に関する専門知識がない。
2. 建設業界のことが良くわからない。
3. 多額の金額が動くので係わりあいたくない。

などでしょうか。特に「建築に関する専門知識がない。」というのが圧倒的に多いと思います。
このことには多くの勘違いが関係しています。
つまり、大規模修繕工事に関してマンション管理士が行うべきコンサルティング業務と、設計事務所が行うコンサルティング業務の区別ができていないからです。

設計事務所が行うべきコンサルティング業務は

• 工事が図面どおりに行われているか。
• 各工程における工事内容が仕様どおりに施工されているか。
• 工事中の安全管理や工程管理が正しく実施されているか。

などであり、「監理」といわれるものです。
それに比べて、マンション管理士が行うべきコンサルティング業務は

• 大規模修繕工事を実施するに当っての意思決定は正しい手順で決定されたか。
• 設計事務所や施工業者の選定は公平、公正に行われたか。
• 組合員の誰もが納得する費用の使い方が行われたか。

などを理事会が実施するときの支援が主要業務となり、いわゆる「コーディネート」といわれます。（参考：大規模修繕工事コンサルティング業務）

そして、工事期間中は管理組合サイドの人間として、平日に行われる工程会議に出席し、工事の進捗状況や居住者からの苦情や希望の内容を把握し、理事会に報告したりする業務も含まれます。
つまり、専門業者と管理組合の間の「通訳」的な業務も行います。
ですから、工事業者や設計事務所と同じレベルでの「建築に関する専門的な知識」は必要ありませんが、前述の業務をきちんと遂行するための最低限の建築知識は当然に必要となります。

今回は以上のことをポイントに講義をしました。
会場には、圧倒的に「ソフト系」のマンション管理士さんが多かったので結構熱心に聴いてくださいました。

私自身は、建築関係の業務に３０年近く携わっていて２級建築士等の資格もありますし、工事業者や設計事務所と同じレベルとはいきませんが「建築に関する専門的な知識」も持ち合わせているので、大規模修繕工事のコンサルティング業務は重松マンション管理士事務所の得意分野ではありますが、普段から注意していることは設計事務所の業務のまね事をするのではなく、あくまでもマンション管理士として管理組合が行うべき業務のサポート役に徹することにしています。

当日の様子

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|紹介されたあとの挨拶
最初は緊張気味です。|当日参加されたマンション管理士さんは
約２０名。結構真剣に聞いておられました。|
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|会場は都内高田馬場で、ＳＫ化研さんの
営業所内の会議室をお借りました。|当日はレジュメのほかに参考資料等も
添付して説明しました。|

◇

なお、「大規模修繕工事コンサルティング業務」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）

９月２７日に千葉県マンション管理士会主催、千葉市及び財団法人マンション管理センターが後援するマンション管理セミナーが千葉市で開催されます。
私も、千葉県マンション管理士会から講師を依頼され講演することになりましたが講演テーマは「第三の時代を迎えたこれからのマンション管理」です。
明海大学の斉藤広子教授がよく言われていますが、、、
「マンション管理第一の時代」は、マンションの管理組合の問題や欠陥マンション問題が表面化してきた昭和５０年代前後に管理組合の連合会が各地で結成され、情報交換が始まった時代。
「マンション管理第二の時代」は、平成１３年にマンション管理適正化法が施行され、国や地方公共団体がマンション管理の支援を公として実施する体制が整った時代。
そして「マンション管理第三の時代」は、マンションの築年数、規模、地域、居住者層などさまざまな要素に応じて、管理会社、マンション管理士、ＮＰＯ団体がオーダーメイドのマンション管理を支援する時代です。
私は、これからのマンション管理はマンション管理士等の専門家をじょうずに活用して効率の良いマンション管理を推進していくことが一番の方策であると確信してます。
平成15年に実施された「平成15年マンション総合調査」の数字なども引用しながら、私がお世話になっているマンションの事例等も紹介して講演する予定です。
お時間のある方はぜひ参加してください。
当日のセミナーのパンフレットと進行プログラムをご参照ください。
当日は重松マンション管理士事務所の小林も参加します。

アーバンコーポレイションが倒産しました（子会社のアーバンコミュニティは大丈夫のようです）。
また、九州の大手管理会社「丸美」も倒産し、同社の社債を購入していた管理組合は多額の被害をこうむることになりそうです。
修繕積立金の運用は、｢マンション標準管理規約｣によると総会の議決事項となっています。
どうして元本が保証されていない社債などを総会決議で購入したのかは不明ですが、管理会社に言われるままに理事会が進めてしまったのではないかと思います。
私も一応ファイナンシャルプランナーの資格を持っていますので、修繕積立金の運用について相談を受けることがありますが、元本が絶対安全であることが第１条件になります。
利息は低いですが、定期預金(大口定期を含む）を数行に分けて預金したり、住宅金融支援機構の「すまい・る債」を毎年購入したり、国債を満期まで保有することを前提に購入したりするくらいです。
積立型損害保険や社債を購入することを相談されたら、その会社の経営状況をまず調べることをお勧めしています。
私はスタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）での格付けがＢＢＢ以上が絶対条件と申し上げていますが、それでも不安は隠せません。
原則として社債はお勧めしていませんが、購入する場合は格付けがＡ以上が条件でしょうか？
また、修繕積立金の運用となりますので、長期修繕計画に基づいた運用期間を明確にして購入する必要があります。
これをいい加減に考えて購入すると、商品の中途解約が発生し、商品によっては元本割れする場合もあります。

追記（2008.9.8）

マンションライフ　ｂｙ　Ｎ．Ｈさんもこの件に関して

　特に、「丸美」は修繕積立金で自社発行のファンドを買わせており、多くの管理組合の修繕積立金が泡と消えたという深刻な事態です。任せきりの代償はあまりに大きいと言えます。
　これを、「たいへんだ」で済まさず、どう今後に生かしていくかを考えなければ！

と書かれていましたが、当事者となった管理組合以外でも、当事者意識を持ってこの件から学び、改めてこの問題を考えてみてはいかがでしょうか。
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なお、「管理会社変更」「長期修繕計画作成コンサルティング・支援」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
長期修繕計画作成サポート（業務案内）

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