落札した不動産業者に、管理費等と高額な遅延損害金の明細を記載した「催告書」を配達証明郵便で送っていましたが、送達して３日ほどでその業者から電話連絡がありました。
内容は

1. 催告書は受け取ったこと。
2. 当分は転売する予定が無く、社長自ら居住することになりそうであること。
3. 未納額に関しては、１ヶ月以内に清算する予定であること。
4. 頑丈な鍵の交換や室内クリーニングで思ったより費用がかさんだので、遅延損害金をまけて欲しいこと。

でした。私は、当管理組合が抱える事情を率直に話し、従来から遅延損害金の減免は一切やっていないことを話して、先方の社長さんに理解を求めました。
数回の電話のやり取りの後、落札した社長さんも事情を理解してくれて、規定どおり支払うので請求書を送ってくださいと連絡がありました。
そして月末に支払をする旨の確認の電話があり、当方の請求どおりの金額が入金されていることが確認できたのです。
滞納が始まってからは４年程度、区分所有法第５９条による競売を決議してからはちょうど２年ととても長い道のりでしたが、現在も行方不明になっている前区分所有者が滞納した１００万円近い金額を全て回収することに成功しました。
何も手を打たずにあのまま放置していたら、今頃は時効の心配をしていたかもしれませんし、大変なことになっていました。
山田理事長と「やっと成し遂げた」という安堵感に浸りながら本事件は解決しました。
長い間ご愛読いただいた「区分所有法第５９条競売大作戦」は今回を持って終了します。
どうもありがとうございました。・・・（おわり）

裁判所に教えてもらったとおり「計算書」を記入して提出していましたが、指定された配当期日には私も理事長も忙しかったので出頭しませんでした。
結果に関しては、初めてのことでもありとても気になったので、後日裁判所に電話をしましたが、書記官の女性はいつも親切に教えてくれます。
事前に管理組合の振り込み指定口座を連絡しているので、余ったお金はその口座に自動的に振り込まれるとのことでした。
また、金額についても「保管金振込通知書」を見てくださいとのことだったのでそれを待つことにしました。

翌日送られてきた「保管金振込通知書」を見て確認できたことは

• 予納金６０万円の内、残ったお金はわずか３１，３７７円だったこと。
• 競売のための調査や手続き、差押登記費用等として管理組合が支払った金額が６１２，８２３円であったこと。
• そして、以上の金額が管理組合の口座に入金（返金）されること

でした。
つまり、時間はかかりましたが、私達が立替えた費用は全額戻ってくることが確認されました。
最初は本当に収めた予納金等は全額戻ってくるのか不安でしたが、これで確信できました。
また、翌日落札業者が当該住戸のクリーニングに入ってきたことも確認できました。
いよいよ最終段階です。私は落札業者に対して現時点での滞納額と遅延損害金及び管理規約に規定された督促費用の明細を配達証明郵便で送り、今後の対応について問合せることとしました。…（つづく）

マンションの落札者は分かりましたが、その後一切動きがありませんでした。
普通であれば、しばらくすると落札した会社がそのうちマンションに現れ「○月○日からリフォームをするので宜しくお願いします。ところで、現時点で滞納額等はいくらになっていますか？」とたずねてくるのですが今回は全く音沙汰なしです。
裁判所からも何も連絡が無いので、山田理事長とも相談してしばらく様子を見ることとしましたが、不安の中ようやく裁判所から連絡がありました。
送達された手紙の内容は、「配当期日呼出状及び計算書提出の催告書」というものでした、要するに「競売物件に関する債権者に、配当を実施するので○月○日に、債権額を計算して出頭してください。」という意味の書類らしいです。
裁判所に電話をして、状況や記入方法等を確認しましたが、私達の管理組合はもともと売却代金からの配当を期待しているわけでなく、特定承継人（購入者）から清算してもらえばいいと思っていたので気が楽でした。
それでも、裁判所の女性書記官はとても親切でした。
そして、「あなたの管理組合には、管理費等については配当が回ってきませんが、「執行費用」に関しては最優先で配当されます。」と教えてくれました。
「執行費用」とは、予納金から支出した費用、予納郵便切手費用、競売申し立て手数料、登録免許税などです。その他、住民票の取得費用等も配当を受けることができますが、領収書等が必要とのことでした。
私達は、かかった費用についてはすべて明細を作成し、領収書も保管していましたので計算して提出することにしました。
また、配当に関しては銀行振り込みをお願いしたので結局、配当期日に裁判所に出頭する必要もないとのことでした。
いよいよ最終の清算作業になりますが、肝心の落札者からの連絡がまだ無いのが気になります。
でも、間違いなく解決に向けて進んでいると感じました。・・・（つづく）

入札日から１週間後が開札日です。
開札とは、入札参加者立会いのうえ、入札結果を発表する日です。
私達利害関係者は会場に入ることができるかは事前に確認しませんでしたが、当日は私も別に打合せが入っていたので、裁判所にはいきませんでした。
そして、その日から更に１週間後が「売却決定期日」です。
私は、売却決定期日の翌日に裁判所に確認に行きました。
不動産競売の受付に行くと、「閲覧室」にいけば分かるといわれました。
そして閲覧室には、テーブルとホワイトボードそして有料コピー機がいくつか置かれ、ホワイトボードのフックに無造作に開札結果や売却許可決定に関する製本がつるしてありました。
開札日や売却許可決定日が分かれば、該当する製本を取り出して閲覧することができます。
特に目次等はありませんでしたが、事件番号が分かっていたので何冊目かですぐに当該物件の情報を発見することは可能でした。
私は、「売却許可決定」をコピーして持ち帰り、山田理事長に報告しました。
今後は、落札者が残金払い込み等の手続きを完了し、住戸内のリフォーム等を済ませたら、転売を計画すると思います。
私達は、そのときに次期区分所有者から債権の全額を清算してもらう予定で今しばらく待つことにしました。…（つづく）

裁判所への督促の日々

裁判所から指示を受けたとおりの手続は全て実施し、裁判所もその後は何も言ってこなくなりました。
地裁の判決後に、競売申立を実施したときには、「概ね５ヶ月で競売が実施される見込みです。」と言われました。
しかし、５日月どころか予納金の６０万円を納付して既に１０ヶ月がたちました。
その間に、３回程度裁判所に電話をかけて成り行きを確認しましたが要領を得ません。
私も、このような経験がないので一番気になったことは、何か手続きに不備があり遅れているのではないかということでした。
しかし、裁判所が言うには「調査報告書」の作成が遅れているだけで特に問題はないとのことでした。
「調査報告書」とは、執行官の調査報告に基づき物件の売却基準価額や最低落札価額を決めるための報告書のようです。
結局後で分かったことですが、競売物件がずいぶんと多かったことや、住宅金融公庫が二重競売を申立てたことが原因で遅くなったみたいです。
しかし、本当のところは今でも分かりません。

朗報！ついに届いた「通知書」

何回も同じ理由で裁判所に電話するのも気が引けると思いしばらく放っていた時のことです。
裁判所から「通知書」が届きました。
期待と不安を持って開封したら、そこには「入札期間」「改札期日」そして「売却基準価額」などが記載されていました。
やっと、売却の実施が決定したのです！
臨時総会の開催から数えて約１年半たっていました。そして入札期間は３ヵ月後です。
その後、落札した不動産業者が転売して、最終的に確定した特定承継人から滞納された管理費や遅延損害金を回収できるのは更に先のこととなります。
いよいよ最終章が見えてきたような気がします。
山田理事長と一緒になって喜びました。
早く入札日がやってこないかと思いながら、もうしばらく待つことになりました。
今度は今までのような不安感はありません。…（つづく）

競売の二重開始決定通知

付郵便の手続を終えてしばらくたった後、突然裁判所から１通の通知書が送られてきました。
内容を見てびっくり！「上記当事者間の担保不動産競売事件に関し、別添のとおり二重開始決定がされました。」という簡単な文章が付された「通知書」でした。
そして別添の書類を見ると、第１抵当権を持っている住宅金融公庫が、私達の後に抵当権による競売請求を申立ててきたのです。
更に書類を詳しく見ると、岡本さんはずいぶん前から住宅ローンの支払が滞っていることも分かりました。
でもどうして、住宅金融公庫が今頃になって競売を申立ててきたのか理由が分かりません。
金融公庫は、管理組合による競売が区分所有法により認められたことは知っているので、黙っていても真っ先に配当を受けることができます。
それなのにどうしてわざわざ後から競売を請求したのでしょうか？
麻雀をやる人なら理解できると思いますが、わざわざ危険を犯して「おっかけリーチ」をかけるようなものです。
住宅金融公庫が、別途に競売費用を予納したり登記をしたりして無駄な費用を使う必要があったのだろうか。
しかも以前、住宅金融公庫に聞いたときは、金融公庫はローンの支払が６ヶ月間滞ると自動的に債権が「融資保証協会」に移り、以後は融資保証協会が淡々と法的手続きを進めるとのことでした。
裁判所から頂いた資料を見ると、岡本さんのローン滞納は６ヶ月どころではなく、ずいぶん前から続いていました。
それなのに、融資保証協会ではなく、なぜ金融公庫が競売をかけてきたのでしょうか？
今でも疑問です。どなたか分かる方がいらっしゃったら教えて欲しいと思います。

その後の手続

二重開始に関して、裁判所に問合せましたが特に気にすることはなく、管理組合が不利益を被ることは考えられないのでそのまま手続が進むのを待つように言われました。
そして、それから１ヶ月くらいたって裁判所からまた通知が来ました。
今度は「公示送達」の手続を実施してくださいとのことです。
「公示送達」とは、相手が行方不明等になって、裁判所からの書面を受け取らない場合、裁判所の掲示板に送達したことを一定期間掲示することにより、行方不明の相手方に書面が届いたことにする制度です。
いままでは何回も「付郵便」の手続をしていたのに、どうして今度は「公示送達」の手続をしなければならないか理解できませんので、裁判所に行って確認しました。
どうやら、理由は住宅金融公庫の「追っかけ競売」にあるようでした。
私達の申立てのときは、岡本さんは「現在の住所に住んでいる。」と裁判所は判断していました。しかし、住宅金融公庫は「岡本さんは現住所に住んでおらず行方不明である。」と、裁判所に報告し、「公示送達」の手続をとったとのことでした。
よって、マンションの管理組合も今後のことを考え、再度「公示送達」の上申書を提出してくださいとのことです。
仕方ないので、公示送達の手続をとることにしましたが、裁判所は、本来必要な住民票や調査報告書は、付郵便手続のときのものを採用するので上申書のみを提出すればよい。」といってくれたのでずいぶん楽でした。
裁判所から指示を受けたことを全て実施し、少々不安な気持ちで更に成り行きを待つことになります。…（つづく）

執行官がマンションへ～

申立が完了して２週間くらいたったある日、いきなり裁判所の執行官がマンションを訪問してきました。
私は、立ち会うことが出来なかったのですが、管理員さんから、執行官が「○○○号室の住戸が競売になりました。」といって、「管理費等に関する回答書」の書類を置いていったと連絡がありました。
マンション管理士会の勉強会などでは、競売が実施された際には管理組合として滞納管理費等回収するために、「配当要求」という上申書を裁判書に出す必要があると教えられましたが、現在では、そのようなややこしい書面を提出しなくても「管理費等に関する回答書」に滞納額、遅延損害金、費用等を明示してＦＡＸするだけで良いとのことでした。管理組合の債権は意外と簡単な方法で連絡できることが確認できました。
また、管理員さんに電話で「執行官は物々しい制服と制帽姿で来ましたか？」と聞いたら「いいえ、背広姿です。その辺のサラリーマンのおじさんと全く変わりませんよ。」…

淡々と進む手続き

それから２週間くらいたってまた背広姿の執行官がマンションにやってきたと管理員さんから連絡がありました。しかも、今度は鍵屋さんと鑑定人が同伴だそうです。
今回は私も立ち会うことが可能だったので、すぐに現場に駆けつけました。
実は朝からプロの鍵屋さんを同行して部屋の中に入ろうとしたのですが、玄関ドアが開かないとのことでした。
本来は、岡本さんに立ち会ってもらい、本人に鍵を開けてもらうのですが、岡本さんは度重なる書面による連絡にも応じず、埒が明かないので裁判所も強硬手段で調査することになったようです。
このマンションで採用している「電子ディンプルキーシステム」は、プロの鍵屋さんも開けられない錠でした。滞納は多くても防犯性能は高いマンションであることが分かり少しだけ嬉しくなりました。
このあと執行官はどうしたと思いますか？
外部から鍵を開けることをあきらめた執行官は、鍵屋さんに指示をして、今度は解放廊下側のアルミ面格子を外して、窓のクレセント付近にドリルで穴を開け始めたのです。
そして、工具を使いクレセントをまわしてようやく窓から中に入ることが出来ました。私も、関係者として執行官の許可を得て中に入りましたが、食器やベッドの状況、それから室内に置かれている各種伝票等で明らかに岡本さんが定期的に帰宅していることは分かりました。
執行官と鑑定人は写真撮影を行ない、内部の調査は２０分くらいで終わりました。私は、管理組合の思惑通りに順調に進んでいると思っていました。

またまた必要になった「付郵便」手続き

しかし、更に２週間程度たって裁判所から手紙がきました。内容は、「競売開始決定通知書」が、岡本さんに送達されないので「付郵便」の手続きをとるようにとのことです。
さすがに山田理事長も私も「またかよ…」という感じです。さすがに何回も「付郵便」の手続きをやっていますので、作業は特に時間はかかりませんでしたが、調査報告書と岡本さんの最新の住民票を添付して、裁判書に提出しました。
「もうこれで大丈夫かな･･･？」と思いながら、朗報を待つことになります。…（つづく）

待ちに待った判決当日

一日千秋の思いで約１０日後の判決言渡しの日を待っていましたがあっという間にやってきました。
「さあ、今日から２週間で判決が確定するぞ！」と思いながら更にじっと待つことにします。
そして２週間がたったので裁判所に電話をかけて確認しましたがそうは簡単に進んでいませんでした。
実は岡本さんが、例によって判決調書を受け取っていないのです。「また付郵便の手続きか」と思っていましたが、今度は裁判所の職権で付郵便の手続きを実施してくれたとのことでした。
よって、私達は何もしなくてもよく、当初の予定日よりは少々遅れましたが判決が確定しました。

申立て手続き～分からないなら弁護士さんと相談しなさい。

説明書に書かれていた必要書類などはある程度準備していたのでそれを持って不動産執行係へ行きました。
今度は男性の書記官が受付窓口です。「競売申立に関する進め方」を読んだけれども、良く理解できないことを申し上げましたが、書記官のほうも申立書のひな型のコピーを数枚くれました。
そして、「内容に関してよく分からないときは弁護士さんに相談してください。」といわれました。ここで始めて、「裁判所は基本的には相談業務はやらない」ということが分かりました。

役に立った顧問弁護士の力

実は、私はこの事件の前後から複数の仲間と共同で弁護士さんと顧問契約を締結していました。
マンション管理士として業務を行う場合、どうしても専門的な法律知識が必要になります。以前からこの問題点をどうしてクリアーしようかと考えていましたが、首都圏で実際にマンション管理士事務所を開業している仲間７名で、優秀な弁護士さんと最近になって契約することができました。共同契約なので一人の負担が安く上がることがメリットです。
私は、早速顧問の弁護士に本件を相談し協力を依頼しました。弁護士も、「まれな事例」とのことで関心を持ってくれました。
そして、この種の競売は「形式的競売」というのだそうです。「普通の債権回収のための競売とは違うので書式も違います。」といって、詳細な見本を送ってくれました。このことは大いに助かり、早速指導を受けながら申立書の作成です。
実は、弁護士さんも区分所有法第５９条の競売は実施したことがなかったとのことで「自分も勉強になった」といっていました。

膨大な必要書類の添付

「競売申立書」に添付が必要な書類の数は膨大でした。「資格証明書」、「マンション登記簿謄本」、「土地の登記簿謄本」、「公図」、「住民票」、「公課証明書」、「売却に関する意見書」、「物件の地図」…などでした。
また、公課証明書にいたっては、市役所に行って判決調書を見せても発行してくれず「競売の申立書を作成して持ってきなさい。」ということでした。
添付書類の作成や収集には１週間以上かかりましたが、弁護士のアドバイスもありどうにかこうにか申立書が完成しました。さあ、提出です。

申立ては一発合格～しかし更なる問題が…

競売の申立書は、苦労して作成した甲斐もあり「一発合格」で受け付けてもらえました。
担当の書記官も今後の流れを簡単に説明し、次に競売費用の支払に関する説明をし始めました。
そういえば、最初にも説明を受けていたし、手続きの説明書にも書いてありましたので忘れてはいませんでしたが６０万円といわれたときはやはり「大変だな」と思いました。
しかもそれ以外に、差押登記に要する登録免許税が４万円程度必要でした。もともとこのマンションは滞納が多かったので、管理費会計の財政が逼迫しています。理事長と相談して保管口座から６０万円の振込みをして手続きを進めました。
競売実施後は、売却価格から競売に要した費用は最優先で控除され、管理組合に返還されますので、実質的な負担はありませんが、一時的には大変でした。
書記官の話では、今後競売が完了するまでには順調に行っても５ヶ月程度かかるとのことです。その間、管理組合は全額立替えなければなりません。
このときばかりは、山田理事長と顔を見合わせて「早く解決して滞納がない健全な管理組合にして行こう！」と決意しました。…（つづく）

テレビドラマでしか見たことがない本格的な法廷！

口頭弁論の当日、理事長は有給休暇を取って裁判所に出向きました。
今まで何回か実施してきた「少額訴訟」のときの法廷とは全く違い、テレビのサスペンス劇場で見るような本格的な法廷です。私も同行して傍聴席から見守ることとしました。
予定時間になって裁判官が入ってくると書記官が、「全員起立願います！」と物々しい雰囲気です。そして裁判が始まりましたが、予想通り岡本さんは出てきませんでした。いわゆる「欠席裁判」です。

５分で終わった口頭弁論

山田理事長も私も緊張していたので裁判官が何を話したか良く覚えていませんが、被告が欠席していることを確認し「判決を○月○日に言渡します。」といい、たった５分で口頭弁論は終了しました。
また、裁判官から、判決調書は郵送するので、判決言渡しの日には原告は出廷する必要はないといわれました。

いざ不動産競売係へ直行！

欠席裁判につき、判決は私達の請求に沿った判決になることは簡単に予想できましたし、たった５分で裁判が終了し時間が余ったので山田理事長と今後の進め方を確認する意味もあり、即、不動産競売係へ相談目的で直行しました。
このあたりは、行動力があるのか無鉄砲なのかよく分かりません。
応対に出た不動産執行担当の書記官に「たった今、区分所有法第５９条に基づく競売請求を地裁に申し立てて、判決は○月○日です。今後の手続きの方法を教えてください。」とお願いしましたが、私達が何をいっているのか良く理解できなかったかもしれません。
しかし、どうやら不動産競売事件であることは理解したようで、一般的な競売申立てに必要な説明書類を渡してくれて「判決が確定したら、また来てください。」といわれました。
ちんぷんかんぷんな説明書類を眺めながら、判決の日を待つこととなります。…（つづく）

ついに競売請求の申立て

区分所有法によると第５９条に基づく競売請求の申立ては、総会決議の日から６ヶ月以内に実施しなければいけません。
いよいよ訴状の作成に入りますが当然、どこから始めたらいいかわかりません。まずは、千葉地方裁判所の受付を訪問し、相談することにしました。
最低限の証拠書類を準備して訪問しましたが今度の受付も女性書記官です。彼女は「きわめて珍しい事件で私も経験がない。」といっていました。
本日は相談に応じるだけの資料がないので後日また来てくださいといわれましたが事件の内容に関心があったのか結構親切で、参考文例のようなものをＦＡＸで送ってくれました。
理事長と苦労しながら書き始めましたが、弁護士でない私と山田理事長が経験のない訴状を書くことはきわめて難しいことでした。しかし、何とかサンプルに準じて記入し、裁判所へも数回訪問し受理してもらいました。
後で分かったことですが、地方裁判所は簡易裁判所と違ってそれほど親切には相談に乗ってくれないと聞きました。
しかし、私と山田理事長の熱意とあつかましさが通じたのかもしれません。
裁判所から口頭弁論期日の連絡がきて期日請書を返送したときは山田理事長も私もとても嬉しくて、早くその日にならないかとわくわくしてきました。…（つづく）