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大規模修繕工事の工事会社を決める場合、入札方式で一番安い会社に発注すれば問題ない？

Ｑ．大規模修繕工事の発注は、入札金額が一番安い会社に発注すれば問題ないですか？

公募した複数の工事会社に見積りを依頼しました。見積に際しては、設計事務所に依頼して共通仕様書を作成してもらい、同一条件で行いました。
金額も管理組合で設定している予算内に収まりました。入札をしたのですから、一番安い会社に発注するべきと思います。

Ａ．全くの間違いではありませんが、いくつかの前提条件をクリアーしている必要があります。

１番目は、最安値を提示した会社の金額が予算内に納まっていることは当然として、その金額がダンピングされた金額でないことです。
どうしても受注したい会社は、必要以上に金額を下げてなんとしてでも受注しようと考えます。その結果、実際の工事はレベルの低い現場代理人がついたり、職人さんの数が足りなくなったり、品質の低い工事や居住者の不満が溜まる工事になる場合があります。
２番目は、談合が行われずに適正な競争が行われているということです。
この業界には談合はつき物で、私も何回も見てきました。予算内に納まっているからと安心して発注しても、結局は大変高い買い物をさせられたという結果になります。
３番目は、その会社の信用状況です。つまり長期にわたり健全な経営状態で会社が存続する必要があります。
大規模修繕工事は、工事内容によっては１０年や１５年の保証をしてもらう必要がある工事項目があります。
つまり、発注は安くできても、その後にその会社が倒産してしまったら、管理組合は十分な補償が得られません。
以上のようなことに注意して最終の発注を決断する必要があります。

大規模修繕工事の見積書は各社の仕様や金額がマチマチだから比較が困難

Ｑ．大規模修繕工事の見積書を工事会社に頼んだのですが、金額や仕様がマチマチで比較できません。

大規模修繕工事の実施予定があるので、インターネットや専門雑誌で調べた工事業者数社に見積を依頼しました。
ところが、金額に大きな開きがありどの会社に決めたらよいのか分かりません。また、工事内容も各社の話を聞いていると少しずつ違うようです。

Ａ．統一された仕様を作成して見積依頼をすればそのようなことはなくなります。

管理組合が、それぞれ個別の専門業者（設計コンサルタントや工事業者）と折衝し、予算書や見積書を取得した場合は、そのようなことがよく起こります。
基本的なポリシーがなく、思いつきの発想で業者から金額の提示を受けることを繰り返していると、金額や仕様もバラバラで収拾がつかなくなります。
金額の比較を同一条件で行うためには、統一された仕様・数量に基づき、現場下見や質疑対応等の過程を経て各社に同じ土俵で競争してもらう必要がありますが、管理組合自らがこの作業を行うことは大変難しいと思います。
マンションの現況を調査し、管理組合の意向を汲み取ったうえで共通仕様書を作成する業務は専門家に任せたほうが楽だと思いますし、結局は安上がりになります。
重松マンション管理士事務所では、管理組合が大規模修繕工事を進めるに当たり、勉強会から始まりコンサルタント選定から工事業者の選定など、管理組合の合理的な合意形成を円滑に進めるお手伝いを行います。

大規模修繕工事の実施時期は決まっているのですか？

Ｑ．大規模修繕工事の実施時期は決まっているのですか？

管理会社の担当者の方から、「もう１０年経ちましたから大規模修繕工事の時期です。来年はやらないといけませんよ。」といわれました。
１０年経ったら必ず大規模修繕工事を実施する必要があるのでしょうか？

Ａ．経過年数だけで大規模修繕工事実施の有無を判断するべきではありません。

マンションで一定期間ごとに実施する計画修繕を大規模修繕工事と呼んでいます。
この工事は、予防的な保全措置も含んだ修繕工事なので、建物の傷んだ部分だけを修繕したり、傷みが激しくなってから実施するような工事とは性格が違います。
マンションの資産価値を適正に維持するために、傷みが大きくなる前に計画的に実施する工事で、たしかに１回目の大規模修繕工事は竣工後１２年前後といわれています。
しかし、何年（例えば１２年）経ったから必ず大規模修繕工事を実施する必要があるというものでもありません。
大規模修繕工事には、みんながコツコツと積み立てた大切な修繕積立金を使って行いますので、できることならば無駄遣いをしないで効率的に実施する必要があります。
多くのマンションでは分譲時に販売業者が作成した「長期修繕計画」があると思います。この長期修繕計画を指針として修繕計画を実施して行くことになりますが、現在のマンションの状況は１０年前の分譲時の状況とは大きく違っている場合もあります。
思ったほど傷んでいないので必ずしも１２年目に実施する必要もないとか、大規模修繕工事を実施したいが資金的に厳しいとか、足場を架けて実施する大規模修繕工事は後３年先でも大丈夫そうだが、鉄部のサビは進行しているので来年は鉄部塗装工事を先行して実施したいなどさまざまです。
本格的な建物診断を実施していないのであれば、１０年目を一区切りとして建物診断を実施して、修繕計画を見直すことも重要だと思います。

大規模修繕工事を計画していますが、住民に建築や設備の専門家がいないとできませんか？

Ｑ．マンションの大規模修繕工事は、居住者に建築や設備の専門家がいないとできませんか？

私達のマンションも大規模修繕工事を実施する時期になってきました。準備に入ろうと思いますがどのようにして進めて行ったら良いのかよく分かりません。
住民の中には、建築や設備に関する専門家がいないのですが大丈夫でしょうか。

Ａ．大規模修繕工事はマンション内に専門家がいなくても問題ありません。

よく、「うちのマンションには１級建築士が住んでいるのでその人にお願いして協力してもらえば大丈夫！」とおっしゃる方がいます。
全くの間違いとはいいませんが、一概に１級建築士といっても意匠、構造、設備などさまざまな分野があります。そして大規模修繕工事は、居住者が生活をしながら行う工事であり、新築工事とは勝手が違います。
マンションに住んでいる１級建築士が必ずしも大規模修繕工事に精通しているかどうかは不明です。
これは私の自論ですが、自分の職業に自身と誇りを持っている専門家であれば、お金にもならず、一歩間違えばそのマンションに住みづらくなる可能性もある自分のマンションに対し、専門家として関与することはありません。
また、その専門家はあくまでも自分のマンションの「当事者」であり、冷静に物事を判断できる「第三者」ではありません。
大規模修繕のように多額のお金を使って行う事業は、公平性や透明性を担保し、適切な情報開示をしながら進めて行く必要があります。
このようなときこそ、信頼できるパートナーを選んで、管理組合が判断できる資料や情報を提供してもらえれば、管理組合は適切な判断をしながら一大事業を遂行することができます。
必要なのは、専門性を持った住民ではなく、社会人としての一般常識を持った住民なのです。

長期修繕計画書に書かれている工事金額は実際に取引されている金額ですか？

Ｑ．長期修繕計画書に記載してある工事金額は実際に取引されている金額ですか？

専門家に依頼して長期修繕計画書を作成してもらいました。
この後は、この計画書に基づき修繕積立金の見直し作業を行いたいと考えています。
工事金額については、よく「設計価格」とか「施工価格」のような言葉を聞きますが、長期修繕計画書に書かれている工事金額はどのようなレベルの金額だと理解したらよいのでしょうか。

Ａ．長期修繕計画書に書かれている工事金額は概算金額と考えてください。

長期修繕計画書は、マンションの今後２５～３０年を見据えて、修繕予定や修繕実施時期並びに資金計画を概算レベルで把握するための資料です。
長期修繕計画の意義は、主に以下の３つです。

修繕内容（仕様、概算金額、実施時期）を組合員に周知する。
指標として公表することにより、大規模修繕工事の際に、組合員の合意形成を円滑に進める。
必要な修繕積立金の具体的な金額を算出するための資料とする。

しかし、工事金額や工事実施記事は必ずしも高い精度で作製しているわけではありません。
将来の物価上昇や消費税を含む法律の変更、更には生活水準の向上によるグレードアップ等に備えてどちらかといえばやや高めに設定する場合が多いものです。
一般的な言葉でいうと「定価」のようなものだとご理解ください。建設業界では定価のことを俗に「設計価格」といいます。
設計事務所が予算として提示するのでそのような言い方になったのかもしれません。
実際には、適正な競争が行われれば設計価格の７０～８０％程度で発注できる場合が多く、このときの金額を俗に「施工価格」とか「実行価格」と言ったりします。
また、長期修繕計画書はマンションにとって非常に重要なものなので、その内容については、総会に諮り承認を採る管理組合が多くなっています。（マンション標準管理規約単棟型第４８条第５号）
また、一度作成しても、概ね５年ごとにその内容を見直して、最新の長期修繕計画書にしておくことが、管理組合にとって重要なことだと思います。