マンション管理新聞社が毎年公表しているデータに「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」があります。
以前にも同ランキングをご紹介いたしましたが、2013年、最新のランキングは後述のような結果となりました。管理戸数は、2013年3月31日現在です。

大手管理会社による寡占化が進む

今年度は、大京アステージがジャパン・リビング・コミュニティと合併して大台の40万戸超えとなり1位に返り咲きましたが、2位の日本ハウズイングも昨年の１位から順位を下げたとはいえ、受託戸数を伸ばしています。
また、マンション管理新聞によると、2,000社を超える管理業業界も寡占化しており、上位50社で全体の約7割、上位100社では約8割を以上を占める受託数となっています（2009年時は上位５０社で６７％でした）。

受託数＝管理会社の実力・顧客満足度の高さ・・・ではありません

過去に、ダイヤモンド社が一定の評価項目に基づき、管理会社の顧客満足度や実力ランキングを公表していましたが（ページ下のリンクを参照）、マンション管理新聞社による管理会社のランキングは単純に「受託戸数」です。
このランキングの評価はあくまでも受託戸数であり、また、管理会社の特性上（独立系よりデベロッパー系、ゼネコン系が有利）、管理会社のレベルの優劣（実力）や顧客満足度（人気の高さ、評判の良さ、クチコミの多さ等）に等しいものではありませんが、一定規模の戸数を受託している「大手」の管理会社がどこかはわかりますし、指標によっては評価できる部分ももちろんあります。
ただ、これまで何度も書かせていただいていますが、マンション管理会社の管理システムがある程度のレベル以上であれば、後は担当のフロントマンの能力や人柄で管理組合の満足度は変わります。ゆえに、単なる数字以外の部分も考慮するようにしています（重松マンション管理士事務所が考える「良いマンション管理会社の条件」）。
重松マンション管理士事務所では、上記以外にも独自の管理会社評価システムや選定項目、評価ポイントを持っていますが、個々のマンション事情や目的、ご意向等によって、必要な指標や評価の比重が変わってきます。ダイヤモンドの大手管理会社顧客満足度ランキングと比較してご覧頂くと、随分上位の顔ぶれが変わることからも何となくそれがお分かりいただけると思いますが、評価の一つとしてうまく活用していただくと良いと思います。

【2013年版】マンション管理会社総合受託戸数ランキング

それでは、ご参考までに今年度の上位50社と、2009年時の上位50社をご紹介します。
4年前と上位の顔ぶれが大きく変わっていないことや、再編等によって、管理会社名が変わったりしている様子もお分かりいただけるかと思います。

※2009年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

＜参考＞過去のマンション管理会社「顧客満足度」または「実力」ランキング

2008年〜2011年の週刊ダイヤモンドによるマンション管理会社の「顧客満足度」または「実力」ランキングについての記事は下記リンクからご覧ください。

マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2009）
マンション管理会社ランキング（2008）

週刊ダイヤモンド社から２０１１年の大手マンション管理会社実力ランキングが公表されました。
全体的な傾向としては、大手管理会社のＭ＆Ａのせいもあり、寡占化が進んでいるようです。
シェアでいうと、上位１０社で全体の約４割、上位５０社まで広げるとなんと全体の約７割を占めています。
受託管理戸数の少ない中小零細の管理会社は厳しく、離合集散を含めた淘汰が始まっているようです。
ところで今年の評価基準の大きな変更点は以下の２つだそうです。

• 「受託管理組合数成長率」を採用
• 「自社運営の研修施設の有無」

「受託管理組合数成長率」とは、（当期末受託管理組合数÷前期末受託管理組合数）－１で計算され、パーセント表示に変換されて表記されています。また、「当期の成長力を測る指標」＝「顧客ニーズに応えているかを表す指標」というようなことが書かれています。
成長力についてはある程度理解できますが、受託顧客数が単に伸びているだけで「顧客ニーズに応えている管理会社である。」という評価にはならないと私は思います。それと、成長率の大きい会社はもともとの受託管理戸数が少ない会社が多く、少し増えただけで大きい数字が出てしまいます。
「自社研修施設の有無」については、管理員やフロントマンの研修用として自社運営の研修施設を持っているかどうかということだと思います。評価基準は、多様化するニーズへの対応力を測る指標としてますが「有」が５点で、「なし」が０点です。
また、毎度のことではありますが、このランキングは権威のある機関が独自に調査して得たデーターに基づいて評価したものではなく、アンケート形式で各社に回答を求め、集計したデーターに基づいて評価したものです。
ですから、正直なところ、ランキングの上位に表示されている管理会社を見て、私でも「何故？？？」と疑問を感じる管理会社もあったりします。
しかし、業界の情報や他の管理組合の管理状況などが分からない管理組合にとってこういう情報は貴重なものですし、参考にできる有用な情報であることは間違いありません。状況に応じて、また、表面的な数字や順位を鵜呑みにすることなく、うまく活用していただければと思います。
ちなみに、重松マンション管理士事務所の主要な業務は、顧問契約を主体とした適正な管理組合運営のサポートであり、管理会社変更ばかりをやっているわけではありません。また、適正なマンション管理を行う上で管理会社は重要なパートナーであり、（主に管理費削減目的の）安易な管理会社変更や自主管理はおすすめしていません（理由）。
にもかかわらず、昨年も５件の管理会社変更に関与することとなり、やはり管理組合の管理会社に対する関心—-特に「管理費が高い」という部分に関心が高く、管理費削減を前提とした管理会社変更をお手伝いさせていただくことになりました。

重松マンション管理士事務所では、前述の通り安易な管理会社変更をすすめていないこともあり、管理会社変更をせずに管理費削減を行うことも珍しくありません（ケースによっては大幅な管理費削減も可能です）が、ご相談される管理組合の方々も、最初から「何が何でも管理会社を変更したい」と思っている方々ばかりではありません。
しかし、「管理費が高い」上に「日々の対応への不満」などが蓄積され、さらに長い交渉などを通じて不信感ばかりが大きくなってしまうと（不誠実な対応が続くと）、「管理会社変更やむなし」という判断に至るのも無理はありません。信頼関係のない、というより、不信感しかない管理会社は重要な「パートナー」とは言えませんし、また、重要な「パートナー」になりえませんので・・・
過去のページでも申し上げましたが、ご参考までに、改めて重松マンション管理士事務所が良いと思う管理会社の基準を幾つか書かせていただきます（もちろん、管理会社選定時にはこれだけを見ることはなく、当事務所独自の管理会社評価システムや指標等を使っています）。

1. きちんとした会計報告システムを含む月次業務報告書が速やかに提出され、充実して見やすいこと（マンション管理会社によっては、「どうしてこんなに分かりにくい会計報告書にするのだろう。」と思いたくなる書式のものがあります。また、昨年のマンション管理適正化施行規則の改正で、軽々に関する月次報告は１ヶ月以内に提出することが義務付けられています。）
2. 担当者（フロントマン）１名が担当する管理組合の数が１桁（１０件未満）であること
3. フロントマンのレベルが一定水準以上であること（と言っても決して高いレベルを要求しているわけではなく、社会人としての一般常識程度は備え、善管注意義務を果たしていること）
4. フロントマンの業務をサポートする社内体制がしっかりできていること
5. フロントマンが管理組合の立場に立って物事を考えることができること

それでは、２０１１年の大手マンション管理会社実力ランキングの上位２０社をご紹介します。

大手マンション管理会社実力ランキング（２０１１）

1. 東急コミュニティー
2. 長谷工コミュニティ
3. 合人社計画研究所
4. 三井不動産住宅サービス
5. 東急ファシリティサービス
6. 日立ビルシステム
7. 太平ビルサービス
8. 野村リビングサポート
9. 大和ライフネクスト
10. 日本管財
11. 大京アステージ
12. 大成サービス
13. 三菱地所藤和コミュニティ
14. 星光ビル管理
15. 住友不動産建物サービス
16. 日本ハウズイング
17. 鹿島建物総合管理
18. コミュニティワン
19. 丸紅コミュニティ
20. 三井不動産住宅サービス関西

※2010年、2009年、2008年の同ランキングについての記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2009）
マンション管理会社ランキング（2008）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

◇
なお、「管理会社変更」や「管理費削減」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

今年も週刊ダイヤモンド社から恒例のマンション管理会社ランキングが発表されました。
今回のランキング評価基準は、昨年同様、「管理戸数」「経常利益」「自己資本比率」「解約率」「フロント１名あたりの担当組合数」「管理業務主任者比率」「有資格者比率」ですが、「有資格者比率」の配点を若干高くしたとのことです（様々なニーズへのプロフェッショナルな対処力をやや重視した、ということのようです）。
又、昨年ランキングトップだった日本総合住生活（通称JS）は、一般のマンション管理会社とは「性格の違い」を理由に対象外としたそうです。
旧住宅公団が建設した団地だけを対象に管理事務を行い、収納代行方式の会計処理なども他のマンション管理会社とは若干違うことなどが理由でしょうか。
ところで、昨年から今年にかけて重松マンション管理士事務所には、管理費削減や管理会社変更（管理会社リプレイス）の引合が結構きています。
私個人の考え方としては、何かあるとすぐに管理会社変更を考えるのはお勧めしていませんが、最近は管理組合もいろいろなところから情報を集めていて、「フロントマン（管理人）の対応が悪い」、「管理会社のバックアップ体制が悪く管理組合のニーズに応えられない」、「管理費（管理コスト）を下げたい」等の理由から、既存マンション管理会社の変更を検討している管理組合が増えているようです。
又、重松マンション管理士事務所に管理会社変更を依頼したり、相談したりされる管理組合は、マンション管理に対する意識が高いので、単純に委託業務費（管理費）の額だけではなく、「サービス内容と費用がマッチしているか」、「提案能力があるか」、「管理組合の立場と管理会社の立場をきちんと理解して業務を行うことができるか」などもよく見ているようです。
※＜参考＞重松マンション管理士事務所が考える「良いマンション管理会社の条件」
私が活動の拠点としている千葉県ではそうでもないようですが、東京や神奈川県では各マンション管理会社が激しいリプレイス合戦をやっています。
それでは、今年の大手マンション管理会社実力ランキング上位２０社を下記にご紹介いたします。

大手マンション管理会社実力ランキング（2010）

1. 東急コミュニティー
2. 長谷工コミュニティ
3. 鹿島建物総合管理
4. イオンディライト
5. 三井不動産住宅サービス
6. 大京アステージ
7. コスモスライフ
8. 合人社計画研究所
9. 大平ビルサービス
10. 星光ビル管理
11. 日本管財
12. 日立ビルシステム
13. 三菱地所藤和コミュニティ
14. 野村リビングサポート
15. 大成サービス
16. 日本ハウズイング
17. レジデンス・ビルディングマネジメント
18. 東武ビルマネジメント
19. 双日総合管理
20. 丸紅コミュニティ

※前回1位だった日本総合住生活は、他社との性格の違いから、今回のマンション管理会社ランキングでは対象外になっています。

※2011年、2009年、2008年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2009）
マンション管理会社ランキング（2008）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

◇
なお、「管理会社変更」や「管理費削減」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

毎年マンション管理新聞社が公表している「マンション管理会社総合管理受託戸数ランキング」の２００９年版が公表されました。
アメリカのサブプライムローンの影響で金融危機が起こり、不動産不況、とりわけマンション不況が本格化しました。
その反面、各デベロッパーは新築マンションの供給よりもストック重視の方針を採用する会社が増え、マンション管理に力を入れるようになった結果、管理会社の再編やＭ＆Ａも活発になり、マンション管理業界の様子も少し変わってきています。
大京グループはオリックス・ファシリティーズとＪ・ＣＯＭＳを買収し、長谷工コグループも民事再生を受けた丸美から管理事業を譲り受け、ニッケンコミュニティやニチモコミュニティを買収して業務を拡大しています。
いずれにしても、管理に力を入れる会社が多くなり、マンション管理のレベルが向上することについてはとても良いことだと思います。
管理会社単独では上位１５社の顔ぶれは変わっていませんが、それ以下の順位では穴吹コミュニティやライフポート西洋が順位を上げています。
また、寡占化が進み上位１０社で全体のシェア３８％、５０社で６７％を占めています。
管理費削減などに伴い、やむを得ず管理会社変更をしなければならない時、重松マンション管理士事務所では、管理会社を管理戸数の多さ（規模の大きさ）だけで選ぶことはお勧めしていませんが、やはりそれだけの戸数を管理しているという実績は、ノウハウの多さやサポート体制、経営面等で評価できる部分もあると考えています。
もちろん、必ずしもそれらと管理戸数が直結しているとは限りませんし、ダイヤモンドの大手管理会社顧客満足度ランキングのように、指標を変えれば評価も変わります。繰り返しですが、管理戸数の多さだけで選ぶことをお勧めしてはおりませんので、誤解のないようお願いできればと思います。
ご参考までに、当事務所が考える「良いマンション管理会社」の一部をご紹介いたします。
＜参考＞重松マンション管理士事務所が考える「良いマンション管理会社の条件」

マンション管理会社受託戸数ランキング（2009）

以下上位１５社をご紹介します。
|１|大京アステージ|３４０，６４３戸|
|２|日本ハウズイング|３４０，４６７戸|
|３|東急コミュニティー|２８４，０５２戸|
|４|長谷工コミュニティ|２０５，３６４戸|
|５|日本総合住生活|１６２，１９０戸|
|６|三菱地所藤和コミュニティ|１５５，２５６戸|
|７|三井不動産住宅サービス|１５４，２２０戸|
|８|住友不動産建物サービス|１４４，８７８戸|
|９|合人社計画研究所|１３８，１３９戸|
|10|コスモスライフ|１２６，２６２戸|
|11|野村リビングサポート|１０１，７４５戸|
|12|ダイアコミュニティサービス|１０１，１１８戸|
|13|丸紅コミュニティ|　９４，０７１戸|
|14|伊藤忠アーバンコミュニティ|　７１，３９２戸|
|15|ダイワサービス|　６３，２７１戸|　

※2013年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）

参考

週刊ダイヤモンドによるマンション管理会社の満足度、実力ランキングはこちら。
マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2009）
マンション管理会社ランキング（2008）

◇
なお、「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）

すっかり恒例となった週刊ダイヤモンドによるマンション管理会社のランキングが発表されました。
対象が大手マンション管理会社であることと、ランキング（評価）をつける基準に、経常利益額や管理戸数が含まれるのでどうしても規模が大きいマンション管理会社が上位にランクされる傾向にあります。
今年は「解約率」なる数字を新しく判断基準としてあげ、「顧客満足度」も加味していますが、これも自己申告によるものなのであまり当てにはなりません。
ちなみに「解約率」とは、年度初めに契約中であった管理組合のうち、年度末までに解約された管理組合の数の割合だそうです。
実際に、重松マンション管理士事務所がお付き合いしている管理組合でもこの週刊誌で上位にランクされているマンション管理会社を起用している組合がいくつもありますが、役員さんによっては大変不満を持っておられる会社もありますし、変更されてしまったマンション管理会社もあります。
マンション管理会社にとっては、解約・変更されることも、また他社を解約して自社に変更していただくことも共に関心が高い問題となっているようですね。
当事務所にとっても管理会社変更（見直し等含む）は、依頼が多い業務のひとつです。
前述のような実態をふまえ、重松マンション管理士事務所では「管理組合にとって良いマンション管理会社」として、以下のような部分も考慮しています（他にも、独自の管理会社評価システムや指標を持っています）。

1. きちんとした会計報告システムを含む月次業務報告書が充実して見やすいこと（マンション管理会社によっては、「どうしてこんなに分かりにくい会計報告書にするのだろう。」と思いたくなる書式のものがあります。）
2. 担当者（フロントマン）１名が担当する管理組合の数が１桁（１０件未満）であること
3. フロントマンのレベルが一定水準以上であること（と言っても決して高いレベルを要求しているわけではなく、社会人としての一般常識程度は備え、善管注意義務を果たしていること）
4. フロントマンの業務をサポートする社内体制がしっかりできていること
5. フロントマンが管理組合の立場に立って物事を考えることができること

それでは最後に今年のマンション管理会社ランキング上位２０社をご紹介いたします。
ランキング評価基準は、上記の「解約率」のほかには、「経常利益」「自己資本比率」「管理戸数」「フロント１名あたりの担当組合数」「管理業務主任者比率」「有資格者比率」です。

大手マンション管理会社ランキング（2009）

1. 日本総合住生活
2. 長谷工コミュニティ
3. 東急コミュニティー
4. 星光ビル管理
5. 三井不動産住宅サービス
6. コスモスライフ
7. 大京アステージ
8. 日本管財
9. 日立ビルシステム
10. レジデンス・ビルディングマネジメント
11. 日本ハウズイング
12. オリックス・ファシリティーズ
13. 野村リビングサポート
14. 合人社計画研究所
15. 三菱地所藤和コミュニティ
16. 大平ビルサービス
17. マリモ
18. シークレフサービス
19. 日鉄コミュニティ
20. 近鉄住宅管理

※2011年、2010年、2008年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2008）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

◇
なお、「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

２月１６日号の週刊ダイヤモンドに「マンションが危ない」という特集記事と恒例のマンション管理会社ランキングが掲載されていましたね。
私は、マンション管理会社ランキングは実態とはかなり乖離していると思っています。
採点基準からして、どうしても規模の大きい管理会社が上位にランクされる傾向にあるようです（そもそも「大手管理会社顧客満足度ランキング」となっていますが）。
今年からは、「解約率」も考慮してランク付けしているようですがそれでも非現実的だと思います。
一般の居住者がマンション管理会社に抱くイメージ、特にブランドは概ね間違っていないと思いますが、最終的には担当者（フロントマン）の質次第です。
マンション管理会社の管理システムがある程度のレベル以上であれば、後は担当のフロントマンの能力や人柄で管理組合の満足度は変わります。
ですから、あのランキングのみでマンション管理会社の評価をするのはやめたほうがいいといつも思っています。
数々の管理会社変更の実施経験から、マンション管理会社を変更したくなる理由は、「委託業務費（管理費）が高い（管理費削減を実施したい）」「管理人の態度が悪い」「掃除が汚い」「フロントマンの対応が悪い」などが多いようです。
でもその前に十分話し合うことと、管理組合も管理委託契約の内容を十分理解してチェックする必要があります。
私はマンション管理会社ランキングよりも、特集記事のほうに興味をひかれました。
大規模修繕工事に関する特集でしたが、適正な長期修繕計画書が普段から整備されていないマンションが圧倒的に多く、大規模修繕工事を実施するときの根拠や予算がはっきりしていない管理組合を良く見かけます。
大規模修繕工事を実施するときはまず建物診断や長期修繕計画の整備を行ってから計画的に実施する必要があることをあらためて痛感しました。
最後に、2008年のランキング上位20社を下記にご紹介いたします。
評価項目は、「受託管理組合解約率」「フロント一人当たりの平均担当組合数」「管理業務主任者比率」「有資格者比率」「正社員定着率」「未集金への対応期間」「自社運営の緊急センターの有無」「自社運営の研修施設の有無」です。
＜大手管理会社顧客満足度ランキング（2008年）＞
※今回のマンション管理会社ランキングは、
「マンションの管理会社を顧客満足度の視点で測ればどうなるか。恒例のランキングでは、あえて住民の視線から指標を作成してみた」
と編集部のコメントが掲載されていましたが、例年の実力比較的なランキングとはちょっと違います。

1. 日立ビルシステム
2. 近鉄住宅管理
3. 中銀インテグレーション
4. 星光ビル管理
5. 日鉄コミュニティ
6. 長谷工コミュニティ
7. 合人社計画研究所
8. ジークレフサービス
9. 野村リビングサポート
10. 興和不動産レジデンスサービス
11. コスモスライフ
12. 東洋コミュニティサービス
13. 三井不動産住宅サービス
14. 重商建物
15. 穴吹コミュニティ
16. 大成サービス
17. 穴吹ハウジングサービス
18. 総合ハウジングサービス
19. ナイスコミュニティー
20. レジデンス・ビルディングマネジメント

※2011年、2010年、2009年の同ランキングについてはの記事はこちら
マンション管理会社ランキング（2011）
マンション管理会社ランキング（2010）
マンション管理会社ランキング（2009）

参考

マンション管理新聞社による「マンション管理会社総合受託戸数ランキング」についての記事はこちら
マンション管理会社ランキング2013（マンション管理新聞社）
マンション管理会社ランキング2009（マンション管理新聞社）

◇

週刊ダイヤモンド「マンションが危ない」

※「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
マンション管理会社の変更業務を実施しました。（管理会社変更プロセスのご紹介）

管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）
談合を阻止し3000万円安い発注を実現！理事会運営や資金計画までサポート（大規模修繕工事事例インタビュー）
2000万円の大幅コストダウンを実現！管理組合の法人化や法人管理規約の新設も（大規模修繕工事事例インタビュー）

建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング（業務案内）