今回の東日本大地震では多くの方が亡くなり、また被災し大変な災害となってしまいました。
私も心が痛みますが、お見舞いを申し上げるとともに、被災された方々の一日も早い立ち直りをお祈り申し上げます。
幸いなことに、私が住んでいる千葉市内は、美浜区の海岸沿いを除いてはマンションに対する地震の大きな被害は確認されていませんが、今後の余震の状況なども分からないので更なる注意が必要だと思っています。
重松マンション管理士事務所が今年からお世話になっているマンションでは、管理会社との契約に基づき定期の建物診断が予定されていましたので、それに合わせて地震の被害状況の確認をすることにしました。
当日は私も調査に立ち会いました。

当日の様子

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|全戸に対して事前アンケートを実施し、今回の地震でベランダに被害が出ていないかを確認し、確認する必要がある住戸を選定しました。
約３００戸の団地ですが、午前と午後に分けてベランダの立入り調査を実施しました。
やはり開口部の周囲にひび割れや、コンクリートの欠損が散見されました。|この写真は、マンション周辺の敷地から１階の住戸の専用庭付近を撮影したものです。
建物の基礎と、専用庭の塀の基礎部分に被害が出ています。|
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|開放廊下から、外部に出る通路の部分です。
今回の地震で損傷を受けていることが分かります。|屋上の防水を中心とした点検です。
現在のところ雨漏れは発生していませんが、表面のトップコートの劣化と防水層の浮きが目立っています。
１３年経っているのでそろそろ改修を考える時期に来ています。|
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|壁面塗装の塗膜の付着強度試験です。
定番の試験としてこのほかに、タイルの付着強度試験と、コンクリートの中性化試験を実施しました。
現場の数字は、基準値以上の数値であったことは確認しましたが、後日正式の報告書としてまとめてもらい、修繕委員会と理事会に報告してもらうことにしました。|バルコニー調査における被害箇所は、開口部周辺と手摺壁の打継部に多く見られました。
この管理組合では２年後を目途に大規模修繕工事を予定していますので、今回の被害の修繕工事については、緊急性を要するものと、大規模修繕工事のときまで待って一緒に工事をしてもよいものに層別する作業が必要となります。
層別作業は、技術面や費用面だけでなく、専用使用している居住者の気持ちにも配慮して進めていることを確認しました。|

グラフィック:http://twitter.com/#!/broccolitree

大地震が発生して、ちょうど１週間が経ちました。
皆様方のお住まいは大丈夫でしょうか。
私のマンションではエキスパンションジョイント周辺に多少の被害が出ていますが、それほど大きなダメージは受けていないようです。現在管理会社にお願いして調査してもらっています。
被害にあわれたみなさまには、１日も早い復旧と、正常な生活に戻ることができるようにお祈り申し上げます。
ところで計画停電の件ですが、現在のところ、私の住まいや事務所がある地域は、計画停電の対象になっていないようで、東京電力のホームページを見てもどのグループに属しているか分かりません。
しかし、私の知り合いのマンションでは、実際に計画停電が行われ、生活に相当の支障が出ているようです。
短時間とはいえ、エレベーターをはじめ、電気に依存している設備に関して思わぬトラブルを招く可能性もあります。マンションが計画停電に遭遇した際は、以下のことに注意されたらいかがでしょうか。
もちろん、計画停電に無関係なマンションであっても、今後何かしらの災害やトラブルによって起こりうる停電への備えという観点でご参考にしていただければと思います。

エレベーター

法律が変わって、最近のエレベーターには停電時自動着床装置（停電時管制運転装置）が付いていますが、古いタイプのエレベーターは、運転中に停電するとその場所で運行が停止してしまう恐れがあります。
計画停電の情報管理が今のところなかなか難しいようですが、停電の時間帯が予め分かっている場合は、こまめに掲示して「エレベーターは使用しないでください。」という注意喚起が必要だと思います。
停電前にエレベーターの操作盤をあけて、強制的に「停止（パーキング）」状態にしておくことも考えられますが、メーカーの人に確認したら、専門的知識のない人はあまりそのような操作をしないほうが良いという意見もあります。
節電のことも考え、極力エレベーターは使わないようにした方がよいかもしれません。

給水設備

ポンプで給水をしているマンションでは、停電でポンプが作動しなくなりますから給水がストップしてしまいます。
短時間であれば、飲料水は買い置きのペットボトル等でなんとか凌げると思います。
しかし、水洗トイレの水が出ないと困ってしまいますので、予め浴槽等に汲み置きの水を用意しておかれることをお勧めします。

ガス給湯器

大型のガス給湯器は、コントローラー（制御機器）に電気を使用していますので、停電中は給湯ができない場合があります。
給湯中に停電した場合もストップしてしまいますので、復帰後は改めてスイッチを入れなおして使用する必要があります。
通電後にスイッチを入れなおしても、ガスが点火しない場合は、念のためマイコンメーターを確認してください。

機械式駐車場

機械式駐車場の駆動部も電気で動いていますので、停電になると止まってしまいます。
この場合は、どうしようもありませんから、車を使用しないでおくか、どうしても使用することが事前に分かっている倍は、予め出庫させておく必要があります。
平置駐車場の場合でも、ゲートに電動式のチェーンやポールを使用している場合は、停電したら開閉できなくなりますので注意が必要です。

オートロック機能

この機能も、停電したら自動扉の開閉や専有部分とのインターフォン通話機能が使えなくなります。
マンションの出入りは、正面エントランスではなく、裏口の扉からキーを使用しての出入りとなります。

火災報知機等の防災機器

こちらも機種によっては、バッテリーを搭載していますので、短時間の停電には対応できるものもあるそうですが、停電時間が長くなったり、そもそも停電対応型の機種でない場合は、火災その他の異常事態が発生した場合に、適切に発報したり、防災管理センターへ通報が行かなかったりする可能性がありますので注意が必要です。

防犯カメラ

また、防犯カメラの録画装置も同様で、停電中はカメラの作動や画像の保存ができないので、無監視の状態となります。結局は人員配置等、管理組合で分担してパトロールを実施するなどの検討が必要となります。
一般的には、電気復旧後は自動的に作動状態に戻るように設計されていますが、念のためにデジタルレコーダーの記録装置の録画ランプ（赤）が点灯していることを確認した方が良いと思います。
専門家の話によると、近年４階建て以上のマンションに侵入する窃盗の犯罪数は減少傾向にあり,全ての侵入窃盗の５％程度らしいです。（平成１４年は１０％）
しかし、今後計画停電が継続的に実施されると、防犯カメラの威嚇効果にも影響が出てくることも考えられますので、マンション独自での防犯対策を考える必要もあります。
ご紹介したのはほんの一例ですが、十分ご注意ください。

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この度の東北地方太平洋沖大地震では、私も経験したことのない大きな揺れでびっくりしました。
当日は、私もたまたま東京に打ち合わせに出かけており、帰宅難民になってしまいました。
事務所にたどり着いたのは翌日のお昼頃で大変な目にあってしまいましたが、現地で被災された方に比べると大したことはありません。
被害にあわれたみなさまには心よりお見舞い申し上げます。
このような状況でのこうした更新はいかがなものか、と悩みましたが・・・なかなかタイミングがつかめそうにないですし、どんどん古い情報になってしまうので、恐縮しつつも更新させていただくことにいたしました。
内容は、タイトルの通り、大規模修繕工事の１年瑕疵点検についてです。
当時の様子は「自宅マンション大規模修繕工事の記録」として私のこのブログで紹介済みですが、私の自宅マンションは、昨年大規模修繕工事を行い無事竣工することができました。
そして先日、といってももう2ヶ月近くも前のことですが、１年瑕疵点検及び補修工事を実施しました。
設計事務所と施工会社からスケジュール等の事前連絡があり、ベランダ等の専用使用部分に関しては、作業員が入って調査することが困難なのでアンケートの形式で確認して対応することにしました。
１年瑕疵点検の様子は、編集後記としてブログの最終章の後に追加してご紹介していますのでよろしければご覧になってください。
前述の通り、１年瑕疵点検自体はもう2ヶ月も前のことで、本当はもう少し早めに公開する予定でしたが、日常業務でバタバタしているうちに今回の大地震になってしまいました。
公開するタイミングとしては本当に時期が悪いと思いましたが、何卒お許しください。
そして、最後になってしまいましたが、インターネット上で配布されている節電ポスターをご紹介します。有志の方々がこうした啓蒙活動用のポスターを制作されているそうです。
重松マンション管理士事務所でも、不要な電気の使用は控え、少しでも元気を贈りたいと思います。

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私のマンション管理士事務所に寄せられる相談の中で、「管理費滞納」に関する相談は、管理費削減や大規模修繕工事コンサルティングの次に多い項目です。
私自身も、複数の管理組合の管理者として裁判や強制執行を数多く実施していますので、管理組合が抱えている滞納問題の深刻さは十分に承知しています。
今回は、(財)マンション管理センターが発行した「滞納管理費等の法的対応マニュアル」の説明会を兼ねたセミナーに参加してきました。
セミナーの内容は、管理費等の滞納に対する管理組合の取り組み方の中から、特に裁判等の法的措置についての解説でした。
マニュアルは、一般の方にも分かりやすく書かれていると思いますし、参考となる申立書のサンプルなども記載されているのでなかなかよいのではないかと思いました。

当日の様子

||開講直前の会場の様子です。
有料のセミナーだったのですが、びっくりするほどの参加人数で、主催者のマンション管理センターもびっくりしていました。
会場の関係で、全ての希望者が受講することができず、結局追加のセミナーを開催することになったようです。
管理組合の関心が高いことと、現在管理費滞納で困っている管理組合の数が多いことも把握できました。|
||この日の講師は弁護士の佐藤先生。
私も他のセミナー等でご一緒したことがある先生です。
マンション管理センターの顧問弁護士でもあり、多くの記事を書かれています。|