今年からお世話になっている大型団地の自治会で恒例の「ビアパーティー」を行ないました。
私は管理組合の来賓としてご招待されて初参加です。
この団地は大型団地なので、管理組合と自治会が同じ規模でそれぞれ存在しています。
今年は、防災・防犯に力を入れて新しく｢防災会｣を設立する努力をしています。

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昨年からお世話になっている南房総のリゾートマンションで親睦会をかねたバーベキュー大会を開催しました。
このマンションは、昨年第１回目の大規模修繕工事を実施しました。
そのときにコンサルタントとしてお世話になり、その後は管理組合（理事会）運営のお手伝いをしています。
リゾートマンションが抱える問題は、普通のファミリー型マンションとは違う面があり、管理運営もなかなか難しいのですが今年の理事さんたちは、コミュニティー形成に積極的に取り組んでいます。

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昨年から、お世話になっている管理組合が法人化を決意し、先月の臨時総会で法人化しました。
法人化を決意した理由は、分譲駐車場の買取が目的です。
このマンションは、分譲当時から一部の駐車場が区分所有建物として登記してあり、区分所有者に高額で販売していたのですが、売れ残った２台分の専有部分が最近では問題化していました。
つまり、保有していた分譲会社が、諸般の事情により保有しきれなくなり、処分したいと言い出したのです。
販売先は区分所有者に限らず買ってくれる人ならば誰でもいいと言い出したので、万が一、外部の人に販売されたら、居住部分を持たない人が組合員となり、将来にわたって問題が発生する可能性があります。
そこで、その２台分を管理組合で買い取ることにしたのです。
よって、売買契約や登記を行うには法人化したほうがいいとの判断で実施しました。
そして、当然に現在の管理規約を法人用管理規約に改正する作業も実施しました。
臨時総会では、反対も無く無事可決されましたが、質問の多くは
・法人化する理由は何か
・法人化した場合のメリット、デメリットは何か
・法人化したら、適用される税法は違ってくるのか
等でした。
以上の質問にきちんと回答したので総会は混乱することも無く終了しました。

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私がお世話になっているマンションで｢建物劣化診断｣を実施しました。
私も参加して、久しぶりに｢昔とった杵柄（きねづか）？」を発揮してきました。
ご存知ですか。劣化診断には、人によっては分類の仕方が違う場合もありますが、概ね以下の種類があります。
１次診断　書類・図面審査
２次診断　目視検査　打検
３次診断　機器検査
４次診断　破壊検査　です。
１次診断は事前に完了していましたので、この日は２次～４次までの診断です。
そのほかに、各住戸にアンケート用紙を配布し、ベランダや専有部分での問題点を確認したり、将来のマンションのあり方に関する希望なども書いてもらいました。
その後、診断結果とアンケート結果を集計し、このマンションのこれからのライフデザインを、区分所有者の方々と決定して行きます。
それをまとめて一覧表にしたものが、｢長期修繕計画書」です。
以下に、当日の私の奮闘(悪戦苦闘)ぶりをご紹介します。

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私がお世話になっている市内のマンションです。
従来は専門の造園会社に委託していた植栽の管理を今年からは、自治会主体で実施することにしました。
剪定や消毒などの専門的な作業はシルバー人材センターのベテランにお願いし、私達は専門家のじゃまにならないよう、ゴミ掃除、後片付け、そして花壇の植栽を実施しました。
マンション内の子供もたくさん参加して、意外と楽しかったですよ。
終了後はマンション居住者で懇親会も実施しました。
皆様方のマンションでもどうですか、費用も安上がりでマンション内のコミュニティーも向上しますよ。

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お世話になっている団地の通常総会が５月２２日（日）に開催されました。
今年の議案には「管理規約の全面改正」が含まれていましたので、内容に関していろいろな意見や質問が出されました。
従来の公団型規約と大幅に内容が変わっているので受け入れる側にとってもどうしても慎重にならざるを得ないようです。
事前に説明会と閲覧の手続を実施していても総会ではそれだけでは不十分という意見も出ました。
でも、区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成が得られ新規約が承認されてほっとしています。
今後は新しい管理規約で早く理事会や管理組合が適正な管理ができるようにサポートするのが私の役目となります。
総会は予定時間を３０分オーバーしましたが全ての提案議案が承認され、私もまた１年間お世話になることにしました。
今年は手がつかなかった各種細則の改正に取り組む予定です。

前回お話しました南房総リゾートマンションでの大規模修繕工事コンサルティングの模様ですが、今日は「外壁下地の状況検査」と「外壁塗装の塗料塗布量検査」です。
どうですか？
普段は見られないまじめな顔で実施しているでしょう。
このようにして検査に立ち会った後、管理組合に対して工事の進捗状況や検査の実施状況を報告します。

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南房総にあるリゾート型マンションの大規模修繕工事のお手伝いを実施してます。
規模は約２００戸。かなりの大型です！
私の役目は、責任施工に近い方式で発注された大規模修繕工事に対して、管理組合サイドに立ってアドバイスをすることです。
工事が完成するまでの「期間限定」の「顧問契約」です。
定期的に工程会議や管理組合を含めた定例協議会に出席し、管理組合として承認する必要がある「承認図」や「施工要領書」などについて承認の妥当性や修正要求などを中心に実施しています。
また、各工程で必要な検査も管理組合に代わって参加しています。
次回は私の活動状況を写真を添えてご紹介する予定です。

昨年からお世話になっている顧問先のマンションで大規模修繕工事を実施する計画を立てて取り組んでいましたが、この度ようやく工事が完了したしました。
いろいろな事情があり、築２２年目にしての最初の大規模修繕です。
完工検査の時には、自分なりにも感慨深いものを感じました。
予算（資金）の関係等で今回は建築に関する主要な部分のみを実施しましたが、引き続き設備関係の調査や診断そして修繕の実施を計画していきます。
限られた資金の中で、現状に合わせた仕様書を作成し、複数の業者から見積を採取したうえで、管理組合の予算にあった会社を見つけるのはとても苦労しましたが私にとってもとてもよい勉強になりました。
このマンションのことは守秘義務に抵触しない範囲で、後日「ノンフィクション」のカテゴリーで紹介しようと考えています。

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今年の春から依頼を受けていた千葉市内の団地型マンションの管理規約改正作業が完了しました。

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