私は、新聞や雑誌の記者から取材を受けたり、苦手な原稿書きなどを関係団体から頼まれることが多いのですが、今度はＴＢＳの夕方のニューズ番組「イブニングファイブ」のスタッフからマンション管理費の滞納問題に関して取材を受けました。
テレビに出演するのは初めてでかなり緊張しましたが、スタッフの方が親切にリードしてくださったので何とか受け答えはできました。
取材は、2日間に渡り私が関与している管理組合に協力をお願いし、プライバシー等に最大に配慮する形で行いました。
何とか無事終了してほっとしています。
私がお世話になっている管理組合でも、深刻な管理費滞納問題を抱えているところも多いので、この報道をきっかけにマンション管理費の滞納について啓蒙できればありがたいと思います。
||この場面は、お世話になっている管理組合で、裁判の後に強制執行を実施し、その後滞納している組合員と話し合いをしているところです。
滞納管理費、遅延損害金、支払督促に要した費用などを管理規約をもとに説明しています。
結局、この組合員と管理組合は、その後に最終的な合意ができて給料差押の手続きは取り下げることになりました。|
||この画面は、私の事務所でインタビューに答えているところです。
インタビューの時間は15分くらいでしたが、放映されたのは20秒くらいです。
マンション管理費滞納の実態や、滞納が起こる理由などを説明しています。|
◇
※「管理費滞納問題」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページや特別ページをご覧下さい。

管理費滞納問題（業務案内）
マンション管理費滞納 解決と対策（特別ページ）

愕然とした200万円超の管理費滞納も、遅延損害金を含めて全額回収！（管理費滞納事例インタビュー）
10万円から100万円、話し合いから差押え、競売まで、4つの管理費滞納解決事例（管理費滞納解決事例）

私がお世話になっている千葉市内のマンション（１３５戸）で、防災訓練を実施しました。
防災訓練は９～１０月ごろの実施が多いのですが、例年そのころになると消防署も大変忙しくなるので、今年は少々早めに実施することにしました。
早めに予約したおかげで今年の防災訓練には「起震車」の体験ができることになり、起震車では震度４と震度７を経験し、阪神淡路大地震のシミュレーション体験も行われました。
定番の水消火器による消化訓練のほか、救急救命の指導も受け、かなり充実したマンション防災訓練でした。

当日の様子

|||
|当日は、大人・子供合わせて５０名以上が参加しました。|まずは、定番の水消火器による消化訓練です。|
|||
|子供全員が消火器の使い方を勉強しました。|次は場所を集会室に変更して救命訓練です。|
|||
|心臓マッサージの訓練
連続して３０回実施します。|これは今はやりのＡＥＤ（自動除細動装置）です。
最近は多くの施設に設置してあるので使い方をマスターしておいたほうがよいと思います。|
|||
|いよいよ「起震車」体験４名ずつで体験します|これでも中にいる人はかなり揺れています。|
|||
|最後はサービスで、今後想定される
東海大地震の予想体験です。|未体験の震度８です。
重松マンション管理士事務所の小林さんと
管理会社の管理員さんもこんなに揺れています。|

マンションの建物や設備を長期間にわたり適正に維持・管理していくには思いつきの修繕ではなく、そのマンションの状況に応じた長期修繕計画を作成して、その指標に基づき管理していくことが重要です。
おりしも、国土交通省から、マンションの適正な維持管理には、適正な長期修繕計画の整備が重要であるとの記者発表があり、「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン、同コメント」が公表されました。
私も、多くの管理組合のお手伝いをして気が付いたのですが、長期修繕計画がきちんと整備されていない状態やひどい場合は長期修繕計画書がないような状況で、多額のお金を掛けてなんとなく修繕工事を実施している例に遭遇します。
たぶん、「あそこが痛んでいるから。。。」「もう１０年経ったから。。。」「管理会社に言われたから。。。」などの理由で漠然と実施している例は少なくありません。
今回は、私のマンション管理士事務所で受託した長期修繕計画の作成サポート業務についてご紹介いたします。
私の事務所は改修設計の専門事務所ではありませんので、私自身が建物診断を行ったり長期修繕計画書を作成することはほとんどありませんが、今回は管理組合の特殊な事業により本格的なサポートをすることになりました。
私がお世話になっている管理組合では、数年前に第１回目の大規模修繕工事を実施し、設計監理を担当したコンサルタントが、工事の終了後に長期修繕計画書の見直しをやってくれる約束になっていたので建築工事のみを見直した簡単な長期修繕計画書がありました。
それとは別に、設備関連の業者に給排水管の調査を依頼して、調査報告書と設備関連の長期修繕計画書の作成を有償で実施しました。
更に、管理会社は独自のサービスとして、管理会社の基準による長期修繕計画書を作成して無償で提供しています。
しかし、各社の判断基準がばらばらで、修繕周期や修繕金額に統一性がなく長期修繕計画書のフォームも統一されていませんので専門的知識に乏しい管理組合は見てもさっぱり分かりません。
建物診断と長期修繕計画作成を専門としている業者を数社当り、３社の長期修繕計画書を精査して、見やすいように統合してほしいとのお願いをしましたが、どこの会社も「他社が勝手にやった物を、自社で見直して整備するのは困難で、最初からやり直したほうが良い。」との回答でした。私ももっともだと思いました。
専門業者に再度費用を払って実施するだけの余裕がなかったので、とりあえず管理組合が出せる予算の範囲内で長期修繕計画書の整備を重松マンション管理士事務所で実施することになりました。
やり方としては

1. 管理会社立会いの上で、建物及び設備診断を当事務所立会いの上、再度実施する。
2. その後、管理会社には以前提出した長期修繕計画書の見直しを行い、再提出をお願いする。
3. 管理会社、設備会社、設計監理事務所の３社の長期修繕計画書の内容を精査し、１つのフォームに移し変えて、見やすい一覧表やグラフとして作成しなおす。
4. 以上を元に、理事会と協議の上説明会を実施し、その後総会で長期修繕計画を承認してもらう。

となります。
今まで、大規模修繕工事の実施や建物診断、長期修繕計画の作成などはかなり経験し、管理組合側の立場で設計事務所や施工業者とのコンタクトをしたり、業者への指導を主にやっていたので作業自体はさほど大変ではありませんでしたが、やってみると工数がかなりかかって苦労しました。(^-^;
それでも、今度は管理組合として今後３０年間の修繕に対するひとつの指標が完成したので、日常の維持管理を含めて今後の方針などは決定しやすくなったと思います。
また、ご存知のとおり、法律の変更、物価の変動、税率の変更、生活水準の向上によるグレードアップなどに応じて、長期修繕計画の内容は変化していきますので、定期的（概ね５年）に見直しをすることが必要です。

業務の概要

|||
|屋上防水の劣化状況を確認中
この日は管理会社から建築担当者と
設備担当者を含み合計３名が立ち会いました。|私のマンション管理士事務所からは私と小林が立会い
プロナーズの認定者も研修目的で参加しました。|
|||
|長期修繕計画作成の概要書です。
十数ページにわたり、目的や計算根拠
などをコメントしています。|長期修繕計画書と収支グラフです。
これを見ると現在のマンションの資金に関する状況もすぐに分かります。|
◇
なお、「長期修繕計画の作成サポート業務」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

長期修繕計画作成サポート（業務案内）

現在千葉市は、３つのごみ焼却場を持っているそうですが、内１つは老朽化していることもあり今後は２つのごみ焼却施設の稼動でゴミ処理を行う基本計画を平成１９年度に作成しました。
そのためには、家庭から出すゴミの量を削減する必要があり、「焼却ゴミ１/３削減計画」を実施しています。
今回は、私がお世話になっているマンションに千葉市の環境局の職員がこられて、今後のゴミの削減に関する説明や、焼却しないで再利用できる古紙の分別に関する指導をしてくださいました。
ゴミを３分の２に減らすことができたら、次のようなメリットがあります。

1. 清掃工場建設費１８２億円及び維持費６．４億円が削減できる。
2. 温室効果ガスが１１．２万トンから５万トンに削減できる。
3. 最終処分場の延命化（平成３６年→平成６０年）ができる。

千葉市の職員の方の説明はとても分かりやすく、勉強にもなりました。
私のマンション管理士事務所も、生ゴミはほとんど出ませんが、古紙のゴミは結構出るので今後は分別を心がけて処分することにします。
やはり最終的には住民一人ひとりの心がけが、地球の将来や子供たちの将来を守ることになります。
|||
|この日は定例理事会の日でした。
理事のほかに管理会社も出席です。|市の職員が出向いてリサイクルできる古紙の
分別方法に関して説明しています。|
|||
|具体的な分別方法の説明です。
ティッシュペーパーの箱はよく分かりました。
タバコの箱はセロファンと銀紙を除いて
外側の箱をリサイクルします。|詳しい内容が書かれたパンフレット
マンションは居住者数が多いので本気で取り組めば効果があります。|

マンションの管理組合は、３月決算の組合が多く５月～６月にかけて通常総会が集中します。
私のマンション管理士事務所も約２０件の管理組合にお世話になっており、今年の５月は７件の管理組合が総会を開催しました。
当然週末に集中しますが、日曜日などは午前、午後、夕方と３つの総会を掛け持ちでこなすこともありました。
私と、小林で手分けして担当する日もあり５月はゴールデンウイークがあけてからは全く休みが取れない状態でした。
それでも、５月３１日に最後の総会が無事終了してほっとしています。
ところで、私が総会に出席していつも感じていることを少し申し上げたいと思います。
どこの管理組合にも「クレーマー」といわれる組合員が必ずいます。
ほとんど全ての議案にクレームをつけて「反対」を表明します。もちろん、賛成するか反対するかは組合員の意思が尊重されるべきなのでそのことに対しては私が口を挟むことはできません。
問題は、総会において発言するその人の態度です。
黙ってみていると、理事会に対して役所の窓口かホテルのフロントに苦情を言っている感覚です。ひどい時は下請け業者にクレームをつけているような態度も見受けられます。
このような人はマンション管理について多少勉強している人が多く、理事会に対しては「もっとしっかりして欲しい」という思いもこめて発言されているのかもしれません。
しかし、私が見ていてもクレームや意見の内容は、ほとんどがどうでもいいようなことや不勉強による勘違いや間違いが多く、目を覆いたくなる光景です。
本来管理組合運営は、組合員全員で行うべきものですが、効率的に実施するために役員を選任し、その役員達に組合事務の執行をお願いしているものです。
そのような考えから言うと、慣れない中で管理組合の事務の執行を引き受けて、１年間がんばってくれた役員さんに対して、まずは感謝の気持ちと敬意を表すべきだと思います。
その気持ちがあれば、重箱の隅をつついたり足を引っ張ったりする意見や質問ではなく、これからこのマンションを良くしていくための前向きな意見が出るはずです。
多くの人が出席している総会において、一人で発言マイクを握り締めて時間を費やすのは他の出席している人に対しても失礼ですし、そのような総会を毎年繰り返していると、ばかばかしく思う組合員がだんだん出席しなくなり、総会も形骸化する恐れもあります。
本当に自分が住んでいるマンションを良くしたいと思うのであれば、日頃からマンションの管理、運営に協力し、組合員全員のことを考えた前向きな意見を提供するべきだと思います。
また、理事会側も「自分達はマンション管理組合を代表して事務をやっているのだ。」という自覚と自信を持って、総会ではいつも毅然とした態度で議事を進行していただきたいと思います。
自分達が一生懸命検討して総会の議案として提案したことについては、きちんと議論して最終的には採決を取るべきです。
一部の反対者や声の大きい人、又はいわゆる実力者と言われる人の意見に惑わされて廃案にしたり、採決しないことにしたりする例を時々見ますが、そのようなことをするくらいなら始めから総会に提案するべきではありません。
採決の結果、否決されたのであればそれを受け入れるべきですが、議案書を見て議決権行使書や委任状を提出した組合員の意思も尊重されるべきであり、決して総会に出席している人だけで勝手な運営をするべきではありません。
毎年総会を見て、いつも同じことを感じるので今回は少々思い切って厳しいことを書きましたがぜひ理解していただきたいと思います。

以前から申し上げているとおり、私は管理会社変更を安易に検討することはあまりお勧めしていません。
なぜなら、自主管理を行う管理組合を除く多くの管理組合にとって、適正なマンション管理を行う上で管理会社は重要なパートナーだからです。

管理会社に媚びたり言いなりになる必要は全くありませんが、かといって管理会社をいじめたり、いがみあっていては良い結果に繋がりません。決して特別なことではありませんので、特に社会人経験のある方ならこの意味をよくご理解いただけると思います。

また、管理会社変更には新管理会社の選定作業や引継ぎに多くの時間やエネルギーを費やすことや、管理会社を変更した後にも、住民が納得するサービスが担保（改善）されているかどうかを検証することにかなりの時間がかかることもあります。

管理会社の業務を考えた場合、会計や出納等のように構築されたシステムにより行う業務に関しては完成度は高いと思いますが、それ以外の業務は、人に依存する部分が大きいので引継ぎ後も十分にチェックを行う必要があるのです。
従いまして、重松マンション管理士事務所では事前の仕様を入念にチェックするのはもちろんのこと、引継ぎや変更後のチェックを重視してお手伝いすることを心がけています。

お客様インタビューまさか引継ぎだけで半年以上かかるとは・・・ アフターケアのことを考えて正解でした

そのような理由から、私は、管理会社変更を考える前にまずお互いが納得できるまで話しあうようにお勧めしています。
とはいっても、最近は管理費削減を目的として管理会社変更を行う事例が増えています。また、逆に管理会社の受託コストや社内の事情なども影響して、管理会社の方から契約更新の辞退を申し出る場合もあり（まれに「契約解除」を通告されるようなケースもあります）、仕方なく管理会社変更を検討しなくてはならなくなった事例もあります。

私の相談事例（業務）でも「管理会社変更」はかなり増えています。
前述の通り、安易な管理会社変更をすすめない重松マンション管理士事務所では、管理会社と緊張感を持った良好なパートナーシップを築くことを提唱しておりますが、管理会社を変更することなく管理削減を成功させた事例も多くあります。
このご時世で倒産する管理会社もありますし、不祥事も後を絶ちません。管理会社を変更する際は、十分に検討を重ね、変更後もご注意いただきたいと思います。

前置きが長くなってしまいましたが、今回は、いろいろな事情があり管理会社を変更せざるを得ないことになった管理組合事例を基にして作成した管理会社変更プロセスをご紹介いたします。（画像等は過去の複数の事例から引用しています。）

||まず理事会で見積もりを依頼する複数の管理会社候補を選定します。
選定の基準はそのマンションによりさまざまです。
マンションと会社の距離、管理戸数の規模、資本金、系列（独立系や分譲会社系）などです。
決して知名度や会社の規模だけで選定することはありません。
マンションで困っている事情や希望する項目なども十分に調査します。
私のマンション管理士事務所でご紹介する場合もありますが、多くは公募形式や指名方式をとります。

Q管理人さんは変えたくないのですが、管理会社変更しても同じ管理人さんに出来ますか？
Q管理組合が希望する管理会社を含めて見積もりを取ってもらうことは出来ますか？
Q管理会社を公募する場合、安いけどよく知らない、実力のない会社ばかりだったりしないですか？

|
||理事会での方針が決定したら、各業者に配布する共通見積り仕様書を作成します。
仕様書には、管理規約、各種点検報告書なども添付したりします。
各社が同じ条件で見積もりをしないと、提出された見積書の内容を検討するのに時間がかかります。|
||見積もりを依頼する会社が多い場合は、一堂に集めて現場説明会を実施することもあります。
この場で十分に説明し、業者からの質疑も受けて回答することにより時間の節約も可能です。|
||私も、現場説明会で見積もりを行ううえでの留意点や注意事項を説明しました。|
||業者からの見積書が提出されたら各社の見積り一覧表を作成し、重松マンション管理士事務所のコメントを付して理事会に提出します。
価格の高低はもちろんですが、管理組合が要望している内容を十分理解しているかどうか、勘違いや見積りもれはないかなどです。
見積書とは別に、マンション管理に対する管理会社の考え方などを簡単に書いてもらったりすることもあります。
ちょっとしたコメントにより、管理会社のマンション管理に対する考え方などがわかる場合もあります。|
||再度理事会を開催し、最終の絞込みを行います。
多くの場合、数社に絞込みアンケートによる住民の意向確認を行ったり、絞り込んだ業者によるプレゼンテーションを行ったりします。|
||プレゼンテーション（業者による説明会）やアンケートを実施する際に一緒に配布する資料の作成も行います。
価格に関するコメントはもちろんですが、会社の内容、中間ヒアリング時の意気込み等、全ての項目が比較検討の対象となります。|
||このときは、最終選考に残った会社を対象として住民説明会を実施しました。
重松マンション管理士事務所のスタッフも受付その他のお手伝いです。
机に並べられているのは、住民説明会に参加した方に見ていただくための会社案内資料。
管理に対する各社の考え方、管理員マニュアル、月次報告書のスタイルなどが閲覧できます。|
||これからの自分たちのマンションの管理をお願いすることになるかもしれない業者ですからみんな真剣に聞いています。
居住者からの質問は、掃除に関することや管理員さんに関することがどうしても多くなるようです。
逆に理事さんからの質問は、会社の対応やコストの面です。
このときは、住民説明会の後、投票による方法で１社に絞り込むことにしました。
大切なのは、理事会だけではなく組合員みんなで決めることです。|
||理事会も、住民投票で一番多かった会社を候補として決定し、総会に諮ることにしました。
いつの時もそうですが、私も一番緊張する時間です。|
||議案の説明の後、マンション管理適正化法第７２条の規定に基づき「重要事項説明会」を開催します。
総会の前に実施する場合もありますが、このときは総会の議案説明の後に行いました。
重要事項の説明が終了してから、審議、質疑を経て裁決に入ります。
事前に、居住者の意思を十分に尊重し、しかるべき広報もしながら進めていたので全員一致に近い賛成多数で可決承認されました。
この後は、私も気持ちを切り替えて管理会社の引継ぎ業務にかかります。
しかし、この業務がもっとも大変です。

Q管理会社を変更することになった際、管理会社変更後のサポートはしてくれるのでしょうか。

|
||理事会の委任を受けて、新旧管理会社で早急に必要な書類等の引継ぎは実施しますが、そのほかにもいろいろあります。
緊急対応の転送装置の入れ替えも必要です。|
||旧管理会社の契約が終了する日に転送装置の入れ替えを実施します。
これで、この日以降発生したトラブルは新管理会社と契約警備会社に通報されます。|
||管理に必要な書類の引継ぎ作業です。
総会決議から、旧管理会社契約終了に暇では１ヶ月以上ありますのでその間にかなり時間をかけて確認作業を行います。
契約終了日における引継ぎは確認作業が主体となります。
それでも、預金通帳などの引継ぎにはもう少し時間がかかります。|
||重要な引継ぎ業務に共用部分の鍵の引継ぎもあります。
一人が読み上げ、もう一人が本数を確認しながら鍵保管リストと現物を全て確認します。
メンテナンス業者に貸し出している場合も多く、この確認作業は結構大変です。
この後、引継ぎ日までの決算は旧管理会社にやっていただくことになりますが、決算報告まではさらに１ヶ月程度かかります。よってその決算報告の内容についても監査する必要があります。
また、多くの場合は損害保険の代理店も旧管理会社が窓口となっている場合があるので、保険契約が終了するまでは、旧管理会社に誠実に代理店業務をやっていただく必要があります。
管理会社の変更を行う場合は、以上のような内容についてもきちんと確認しておく必要がありますので本当に大変です。|

なお、「管理会社変更」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
一発勝負ではなくマンション管理全体を考慮。年24％の管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）
多額の管理費滞納は全額回収、年400万円の管理費削減は修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
管理会社変更なしに年1200万円の大幅な管理費削減を実現！（管理費削減事例インタビュー）

マンションの電気代は結構バカにならない金額です。
機械式駐車場の有無、エレベーターの基数にもよりますが、１００戸規模のマンションの場合は年間で２００万円くらいになると思います。
私がお世話になっている千葉市内のマンションでは、数年前に電気代削減コンサルタントに依頼して普通電灯（１００ボルト）料金の削減を実施し、年間で約２０万円以上削減しました。
今度は、私のマンション管理士事務所のホームページを見て事務所にＰＲにきてくれた別のコンサルタントを起用し、管理費削減の一環として、電力料金（２００ボルト）の電気代を削減することにトライしました。
システムは、実際に使用している電気量を計測し、基本契約の容量を本当に必要な契約容量に変更するというものです。このことにより従量による使用料は変わりませんが基本料金が安くなるのでその分は確実に安くなります。
契約を変更するためには専用ブレーカーをリースで設置する必要がありますが、リース料金を差し引いてもかなりのメリットがありそうです。
以下に、削減の効果と参考写真をご紹介します。

クリックで拡大
＊モデルマンションは単棟型ファミリー１０７世帯です。
＊契約内容の変更により基本料金が安くなるほか、コントロールシステムを取り付けて力率が改善（８０％→９０％）するため、基本料金の５％引きが適用されています。

(さらに…)

最近のマンションの給水管は、共用部分は耐圧塩ビ管やステンレス管、専有部分は架橋ポリスチレンなどが使用されており、錆びることも無くほとんど半永久的に使用可能であると思われます。
しかし、１０年以上前の一般的な給水管の仕様は、直管部分は塩ビライニング鋼管で錆は発生しにくいのですが、継ぎ手の部分が鉄製です。
そして、その部分から錆が発生して赤水や漏水などの被害事例も良く見かけます。
継ぎ手部分に「管端コア」等を使用している場合は直管と継ぎ手のジョイント部分が水に触れないので錆の発生を防止することもできますが、そうでない場合はいずれは新しいものに更新するしかありません。
また、更新までの期間をなるべく長く持たせる延命策もいろいろ考えられ、もっともポピュラーな方法は、エポキシ樹脂ライニング工法による更正工事といわれるものです。
今回は、別の工法の効果を確認する目的で「電気防食」による延命工法のテストをやってみました。
協力してくださったのは、株式会社サニコンです。
私も詳しい原理はわからないのですが、金属が水中にイオンとして溶け出すのを防ぐために、配管に電気を流して電子を与え続けるのだそうです。
給水管が錆びる原因は、鉄がイオンとなって水中に溶け出て水中の水酸基と結合するからですが、イオンとなって流出しなければ錆びることはない理屈となります。
実験装置を使って行った様子をご覧ください。
|||
|乾電池を使った簡単な実験装置です。
鉄の棒を給水管本体に見立てて水中に設置しています。|何もせずに水中に放置した鉄の棒は
当然ながら錆びていきます。|
|||
|約２週間経過後
かなり錆びて、赤水の原因になりそうです。|電気を流し続けた鉄の棒は
２週間たってもこのとおり全く錆びていません。
又、表面にはカルシウムの皮膜ができているようです。|
|||
|２週間ですっかり錆びてしまったテストピース|今度はその錆びたテストピース（左）に、
電気を流して変化する様子を観察します。
右は、錆びたままのテストピースです。|
|||
|すっかり錆びていたテストピースは
約１週間でここまで改善しました。|左右を比較すると明白ですが、左は
いったん錆びたテストピースに電気を流して改善したもの。
右は、ずっと水につけたままのテストピースです。
左のピースの下の小さな錆びは、電気を流すことにより
錆が本体から剥離したものです。|
||最初から電気を流しているテストピースは１ヶ月近くたっても全く錆びませんでした。
又、水もとてもきれいな状態が維持できています。
実際の設置コストはまだ高額のようですが、
ランニングコストも安く、配管の更新をしなくても済むかもしれません。|

最近は、給水システムに増圧直結給水方式を採用するマンションが増えてきました。
受水槽が不要なので、年１回実施する清掃作業や水質点検が不要となることに加え、何よりも衛生的な水を飲むことができるメリットがあります。
しかし、停電した場合は、ポンプが止まってしまうので、水道圧で供給可能な３～４階までしか水が行かないことや、地震で、埋設給水管が破損した場合などは飲料水の確保が困難です。
千葉市内で私が顧問契約をしているマンションでは、受水槽で受けた水を加圧ポンプで供給する方式を採用していますが、災害時の飲料水の確保を目的として受水槽に採水口を取り付ける工事を行いました。
こうしておけば、地震等で水道の供給がストップしても受水槽の中に残っている水を飲むことができます。
|||
|２槽式の受水槽でなので約９０トンの水量です。
住戸数が約１００戸なので十分な貯水量といえます。|排水用の塩ビ管です。
左側が水抜き用、右側はオーバーフロー用の配水管です。|
|||
|タンク底部のバルブです。
普段は常時閉鎖してあり、掃除のときの水抜き以外は一般的にあけることはありません。
今回は、この配管ルートから分岐する方式で蛇口を設置する計画です。|今回使用した配管材料
ＨＩＶＰ管（硬質塩ビ管）で強度もあり、少々の地震では大丈夫とのことです。|
|||
|ジョイントは全て接着剤使用|新しいバルブを取り付けて水抜きのルートは確定
従来のバルブはそのまま使用しますが今後は新しいバルブで操作します。|
|||
|次に採水口用のルートを分岐して確保します。|蛇口も５個取り付けました。|
|||
|水の出具合も確認して。。。|仕上げの保温工事|
|||
|最近の受水槽は最初から緊急時用の蛇口等がついているそうですが、旧式の受水槽でもこのように取り付け可能です。|緊急時は、飲料水専用として使用するとして、３リットル/人・日で計算しても十分な料は確保できそうです。|

団地では敷地が広く植栽などがきれいなのが自慢ですが、その反面、迷惑駐車問題がつきものです。
私が顧問としてお世話になっている団地でも常に駐車場担当理事の悩みの種です。
他のいろいろな団地の事例を調査して見ましたが、タイヤに車輪止めをかけてしまう方法や迷惑駐車1日あたり2000円の徴収などの強硬策を行っている管理組合もありました。
しかし、全体的にはまずは運転者の自覚に訴えてマナー向上から根気よく始めている団地が多いようです。
この団地も、理事の方によるパトロールや警告を根気よく行い、団地内の危険な部分には、車を止められないようにウオーターポストを設置し、看板等でも注意を呼びかけることにしました。
||ウオータースタンドを箱から取り出しています。
この日は理事会終了後に理事が中心となって設置することにしました。|
||「駐車禁止」と団地の名称等は業者に依頼したら書いてもらえます。
丸い看板の裏側に「注水口」があります。|
||スタンド自体はプラスチック製でとても軽いのですが、内部に水を入れたらかなり重たくなり簡単には移動できません。|
||団地内のカーブの部分で、事故が発生しやすい箇所に設置しました。
さすがにこうしておくと、車は止めにくいものです。
この後、違反駐車は減りました。|
||「駐車禁止」のたて看板も植栽の間に穴を掘って設置します。|
||たて看板の設置場所も違反駐車が多い場所を特定して決定しました。|
||指示は駐車場担当理事（女性）、作業は男性理事です。
迷惑駐車対策はとにかく根気良く訴え続けることだと思いました。|