皆様こんにちは。重松マンション管理士事務所所長の重松です。
本日は、12月30日。日曜日ですがさすがに理事会や委員会を開催する管理組合はありません。
私も、頂いている宿題の整理と来年からの仕事の準備をのんびりとやっています。
重松事務所は、今年、事務所の拡張や備品の整備などかなり投資しました。少々背伸びした感もありますが、皆様方のご支援を得て何とか年末を迎えることができました。
業務を手伝ってくれるアソシエイトスタッフ（外部スタッフ)も順調に増えて、来年からは1級建築士も加わり、業務の内容もさらに充実します。
独立してからここまでの10年を一区切りとして、来年からは更に頑張りますのでよろしくお願いいたします。

ご近所の餅つきのお手伝いをしてきました。

||毎年自宅で餅つきをするご近所の伊藤さん
今日は、朝一番でお餅つきのお手伝いをしてきました。
ご覧のようなへっぴり腰ですが何とか頑張りました。|

2003年1月に重松マンション管理士事務所として独立してから、今年の12月でちょうど10年が経過しました。
自宅の1室を事務所代わりにして、机とパソコンを購入して業務を始めましたが、あっという間の10年間という思いです。つい先日に、サラリーマンを早期卒業したように感じていましたがもう10年もたったのかと思うと胸にこみ上げるものがあります。
私自身も結構頑張ったと思いますが、ぶちぶち言いながらも協力してくれた家内には感謝です。
その他、小林副所長を中心としたスタッフ全員と多くの友人たち、そしてマンション管理組合のお客様のご支援でここまで来ることができました。
これからは、若いマンション管理士さんをたくさん育てて、マンションに暮らす人たちが【これからもこのマンションに住み続けたい。】と思ってくださるよう支援させていただきたいと思います。
皆様方の温かいご支援をどうぞよろしくお願いいたします。

当日の様子

||この日の会場は例年通り、事務所の近くの小さなレストランを貸切で開催。
左手前から時計回りに、辻根さん、赤祖父千葉県マンション管理士会会長、小林副所長、私、吉村さん、家内、山本さん、親泊日本マンション管理士会連合会会長、廣田信子さん、磯野前千葉県マンション管理士会会長、横倉さん|
||親泊さん、廣田さん、磯野さん、三人とも上機嫌です。
私が独立した当初から絶大なご支援を頂きました。|
||そして、この日はいつも小林副所長の誕生日、、、
Happy Birthday。。。今年は何回目。。。？|

マンション管理適正化法の施行とともに、全国にマンション管理士会が誕生し、精力的に活動を続けてきました。法律が施行されて今年で10年になりますので、多くのマンション管理士会が10周年を迎えることになります。
この度、福岡県マンション管理士会に所属する藤野雅子さんの依頼をうけて、福岡で創立10周年の記念講演の講師をさせていただきました。
講演のテーマは、「苦節10年！これからのマンション管理士に求められるものとは」で、副題は「マンション管理士を業として考えた場合」です。
マンション管理士を対象とした講演なので、開業や業務受託、更にはプロのマンション管理士としての心得等に関してのテーマになりました。
私がサラリーマンを早めに卒業してマンション管理士を業として生きていこうと考えていたときに、当時の多くの先輩（1期生）からは、「この商売は大変だぞ。」とか「最低でも10年は食えないぞ！」とか言われることが多かったことを覚えています。私自身はそのようなことは全く考えなかったのですが、実際には多くのマンション管理士さんが、いまだに生業としてはやっていらっしゃらないことも事実です。
今回の私の講演では、重松マンション管理士事務所の自己紹介の後に、「プロのマンション管理士とはどのようなものか」、「マンション管理士会に対する大きな期待と大きな誤解」、「プロのマンション管理士を目指す場合の心得」の3つの柱で話をさせていただきました。
多くの人生の先輩たちを前に話をするのは大変緊張しましたが、私の申し上げたいことは何とかご理解いただけたようです。
講演会終了後は、近くの居酒屋さんで懇親会もしていただき楽しい一時を過ごしました。

当日のレジュメの概要

当日使用したレジュメの概要です。

1. はじめに
• 10年は食えないといわれたが、それなら11年目からは食えるのか？
2. プロのマンション管理士とはどういうものか
• 泣くほど辛い思いをして、勉強をしているか。
• 管理組合に対して、外部専門家活用の有用性をきちんと説明できるか。
• 報酬を頂いて、一定の期間内に問題を解決するか、又は方向性を示すことができるか。
• 管理組合内の実力者に惑わされずに常にニュートラルな対応をすることができるか。
• 管理組合（理事長）と信頼関係がなくなったら、いつでも契約を解除する勇気があるか。
3. マンション管理士会への大きな期待と大きな誤解
• マンション管理士だったら誰でも入会できる組織
• 優秀なマンション管理士で構成されているとは限らない。
• 業務をあっせんしたり受託するための団体ではない。
• 普及活動に徹するべきである。
• NPOや管理組合団体と同じレベルでの活動はやめよう
4. プロのマンション管理士を目指すならこれだけは気を付けよう
• 安売りはしないこと
• 自分のマンションにマンション管理士としてかかわらないこと
• 相手の話はきちんと受け止めたうえで、争点の落としどころをみつけること
• こんな人はマンション管理士には絶対向かない。
5. さいごに
• 管理組合から、「自分たちのために本当に真剣に対応してくれているな。」と感じてもらえるためには。。。

当日の様子

||福岡市は、私が幼稚園から高校までを過ごした街で、今でも大好きな街です。
現在は、仲の良かった同級生のほとんどが関東にいますし、先祖のお墓も福岡から京都に移したので、福岡に戻ることはほとんどありません。
この日も、約10年ぶりの福岡訪問でしたが大変懐かしかったです。
福岡県マンション管理士会の会員約30名の方が集まってくださいました。|
||講演終了後は、懇親会
多くの会員の方と久しぶりの「博多弁」で楽しい時間を過ごしました。
実は、この後さらに二次会で一杯飲んで、最後は藤野さんと屋台に行き、博多ラーメンをごちそうになりました。|

ご存知の方も多いと思いますが、今年の4月2日と7月23日に機械式駐車場で子供が死亡するという痛ましい事故が発生しました。
4月2日は、大阪府茨木市で子供がパレットと梁の間に挟まれて死亡した事件です。また7月23日は、花巻市でやはり子供がタワー式の駐車場の機械に挟まれて死亡しました。
消費者庁と国土交通省が把握している情報によると、平成19年以降で一般利用者が死亡・負傷した事故は全部で31件（うち子供は5件）で、このうち死亡事故は5件（うち子供は3件）だそうです。
報道で大きく取り上げられたのは、大阪の子供の死亡事故でしたので、私などは、それまではほとんど事故は発生していなかったのかと思っていましたが結構発生しているのですね。
事故が社会問題になると、当然に関係省庁が動き出していろいろな指導強化や規制強化の話になります。
先般、国土交通省都市局から、日本マンション管理士会連合会を通じて、各県のマンション管理士会に対して「機械式駐車場の適正利用と安全対策の強化に関する呼びかけ」の書面が配布されました。
この呼びかけは、会員のマンション管理士が関与しているマンションにおいて、機械式駐車場の適正な利用方法についての指導を依頼するものです。
消費者庁と国交省の連名による注意喚起文書と子供にも分かるポスターも送られてきました。
また、公益社団法人立体駐車場工業会からは、会員である立駐機メーカーに対して、「機械式駐車場の安全強化対策に関する要請」が吉田会長名で8月22日に配布されています。
重松マンション管理士事務所も、取引先の機械式駐車場メーカーから書面を入手しましたので上記のとおりご紹介いたします。
機械式駐車場の業界は、エレベーターとは違って法律で安全や点検等に関する基準が決められているわけではありませんが、前述の工業会がリードして安全基準等を作成しています。
今回の安全強化対策は、従来はチェーンでもOKだった乗込み面をゲート式に変更するというものです。
また、ゲートでの対応が不可能な場合は、光電管方式の侵入検知センサーを設置することになっています。
具体的な安全強化対策を記載した資料も添付されていました。
法律ではなく工業会基準という扱いになりますので、強制力や罰則はありませんが、今後の機械式駐車場の所有者や管理者はこの基準に沿った形で対応を迫られることになります。
検討する場合は金額が高額になることも予想されるので、マンションの場合は資金的なことも問題になってくると思います。

恒例となったプロナーズセミナーも今年で7回目となります。
毎年9月に実施しているこのセミナーは、「プロナーズ」の理事たちが取り組んでいる業務の中から管理組合のお役にたちそうなテーマを選択して開催しています。
今年のテーマは、現在国土交通省が「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を立ち上げて本格的な検討を進めている「第三者管理者方式」です。
私も、3件の管理組合ではすでに「管理者」に就任して、滞納問題を主体として業務を行っていますが、私の場合は従来の理事会や理事長はそのまま存続させて管理業務を行う方式です。
管理規約も変更する必要があるのですが、大幅な変更は行いません。
それに比べて今回国土交通省で検討を進めている方式の中には、従来の理事会を廃止して、完全な外部の第三者を「管理者」に就任させて管理を行う方式も含まれています。
今回のセミナーの講師は、現在管理組合の管理者として業務を行っている、日本マンション管理士会連合会の親泊会長です。
親泊さんの場合は、理事会を廃止して本格的な管理者として業務に取り組んでいらっしゃいます。
今回は、彼の実務の中から取り上げた経験や問題点などを率直に話していただくことになっていますので大変勉強になると思います。
第三者管理者方式には、管理者の信用力の担保や、管理組合と利益相反にならない工夫が必要などいくつかの問題点が指摘されていますが、私は高経年化したマンションや、区分所有者が高齢化したマンション、更にはリゾートマンション等で実際に管理が進まなくなっているマンションを何件も見ていますので、積極的に取り組む姿勢で臨んでいます。
今回のセミナーは、大変お役にたつと思いますので是非参加してみてください。
セミナーのチラシをご参照ください。

サラリーマンを少々早めに卒業し、自宅の1室でマンション管理士事務所を始めたのが２００３年の１月でしたが、その後自宅の近くに手ごろな事務所を借りたのは２００５年の８月１日でした。そして、昨年の暮れには、空いていた隣の部屋も借りることができて、専用の会議室や相談コーナーも設けることができました。
また、重松マンション管理士事務所を開設してから９年目になりましたが、自前の事務所を開設してこの８月で８年目に入ることになります。今は、開設したときには考えられないスタッフと関係者の数になりました。
毎年８月１日には、スタッフの他、お世話になっている方たちで事務所開設記念日としてささやかなパーティをやっています。
今年は、事務所の業務の関係で８月３日に近くのレストランで開催しましたが、多くのメンバーが参加してくれて楽しい１日となりました。
大いに楽しんで、また新たな1年のスタートです。頑張ります！

当日の様子

||事務所の近くの会員制レストランバーでのパーティ。
夜景の美しさが自慢です。|
||8月1日は、磯野前会長の誕生日。
この日も簡単なバースディケーキでお祝い。
毎回重松事務所の事務所記念日と同時開催です。
この日は千葉県マンション管理士会の新旧会長、その他お手伝いをしてくださっているメンバーがそろいました。|
||左から廣田信子さん、私、神奈川の横倉啓子さん。
廣田さんは今年マンション管理センターを退社して独立されました。
横倉さんは重松事務所の神奈川方面のお客様のお手伝いをしてもらっています。|

今年も、「プロナーズ」恒例の夏季継続研修の時期がやってきました。今回のテーマは、機械式駐車場です。
実は、私たちマンション管理士にとって結構難しい問題の一つに機械式駐車場があります。
メンテナンスや修理にかかる費用の妥当性の検証、各種部品を含む耐用年数の問題、機械式駐車場の業界事情、独立系といわれているメンテナンス業者の是非など、どれを取ってみても簡単に答えにくい問題です。
その理由については、あくまで私見ですが、業界が寡占化していることと、エレベーターのように大規模な市場ではないこと、市場での歴史が比較的新しくデーター量が乏しいこと等ではないかと思っています。
当日は、千葉県佐倉市に本社のある株式会社アプラスの橋爪社長をゲストにお招きし、お話しできる範囲のことをいろいろとお聞かせいただきました。
研修会の後の、暑気払いも含めてご紹介いたします。

レジュメに基づき当日の講演内容をまとめてみました。

機械式駐車場の種類と歴史について

• 機械式駐車場には大きく分けて2種類あり、一つは「ピット昇降式(単純上下）」でもう一つは「横行昇降式(いわゆるパズル型）」
• マンション用の機械式駐車場は全国で約180万台ある。
• 日本で初めて機械式駐車場(タワー式）が導入されたのは、1961年の銀座高島屋

機械式駐車場の主なメーカー

• IHI扶桑エンジニアリング（IHIと扶桑エンジニアリングが合併）
• 東京パーキング（東急パーキングと新明和工業が合併）
• ニッパツ
• 豊国パーキングシステムズ
• アプラス
• 日栄インデックス
• サノヤス・ヒシノ・明昌
• その他…

そして業界団体としては、社団法人立体駐車場工業会があります。
工業会の役割はいろいろあるみたいですが、機械式駐車場の技術的基準を定めており、各メーカーもその基準を基に製造しているようです。

機械式駐車場の長期修繕計画と各部品の耐用年数

これに関しては、メーカーが作成した長期修繕（整備）計画書が参考になると思います。
当日も、アプラス独自の長期修繕計画書のサンプルを基に説明してくださいました。
大きく分類すると駆動部分と電気制御関連に分けられます。
駆動部品で代表的なものは、昇降用の減速機(モーター等）とチェーンですが、モーター等の耐用年数は約10年、チェーンの場合は用途によって8年～15年程度のようです。
私も他の機械式駐車場メーカーの長期修繕計画書を拝見したことがありますが、耐用年数はメーカーによっても考え方が違うようです。

機械式駐車設備業界の実情

不況が長引き、マンションの新規建設が少なくなっているので機械式駐車装置の新規建設数はピーク時の20～30％にまで落ち込んでいるそうです。
そのため、当然に価格競争が厳しくなり経営状況も悪化し、メーカーの淘汰が始まっているとのことでした。
現実に大手のメーカーが撤退したり、大手の会社同士が合併したりして生き残りをかけています。特に大型の設備投資をした大手メーカーの方が厳しい経営状況になり苦しんでいるとのことでした。
私たちは、機械式駐車場は金食い虫であって、立駐機のメーカーは結構おいしい商売をしていると思っていましたが、いろいろ聞いてみるとそうでもないようです。

独立系保守業者に対する考え方

独立系の業者が機械式駐車場のメンテナンスを行うこと自体は特に悪いことではないと思います。
しかし、以下のような問題点を含んでいることを十分に注意する必要があるとのことでした。

• メーカーは、自社が製造販売した台数は当然につかんでいるが、前述のような厳しい環境下にあるので、保守部品等の在庫に関しては、販売台数に応じた数ではなく、保守契約をしている台数に応じて在庫している。そのため、独立系の業者から部品の供給依頼があった場合は、原則として受注生産となるため、納期に時間がかかる。
• 保守料金の安さばかりを追求するがあまり、点検の内容が粗雑になり、部品交換の時期などが早まり結局は高いものにつく。(きちんとした点検の目安は、技術員2名の場合で、40～50パレット/日だそうです。）
• 機械に関する故障原因を独立系保守業者から問い合わせされても、日常の保守方法や故障履歴が分からないので適切な回答ができない。
• 重大事故(例えば車両の落下）が発生したとしても、瑕疵が製造にあるのか保守にあるのか分からない場合は、お互いが責任から逃げるようになって、結局は利用者や管理組合が困ることになる。

重松マンション管理士事務所として最近思うこと

私がマンション管理士になったころの機械式駐車場のメンテナンス費用は、メーカー系の場合で＠6,000～8,000円/パレット・回が相場で大変高いと感じていました。
ですから、当時エレベーターのメンテナンス費用で話題となっていた「独立系」の保守業者が、機械式駐車場の業界にもいることを知って最初は結構依頼しました。
理由は、エレベーターの方では独立系の業者でもトラブル等の事例はあまり聞いていなかったことや、保守価格がメーカー系の半分くらいの価格だったからです。
しかし、当時保守会社を独立系に変更したマンションで、部品の調達に時間がかかったり、高い部品価格を請求されたりして困っているマンションもあります。
また、最近はメーカー系の会社も保守費はかなり安くなっています。
車両が約2トン、パレットが0.5トン、合計で2.5トンの重量のものを毎秒2～3メートルで動かす機械です。安全性を考慮した場合は、まずはメーカー系の保守会社と十分に交渉して進めていった方が最終的には安くつくかもしれないと思うようになりました。

当日の様子

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|ピット昇降式の機械式駐車場
私のマンションの駐車場です。|こちらが横行昇降式のパズル型
全部で8台分のパレットが9個のスペースを上下左右に移動します。
こちらも私のマンションの駐車場です。|
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|当日使用したレジュメ|アプラスの橋爪社長です。
業界の裏事情等、お話しいただける範囲で話していただきました。|
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|当日の出席者は「プロナーズ」の認定者約40名
普段は、なかなか聞けない情報が多かったのでみんな真剣に聞いていました。|こちらは、機械式駐車場のフルメンテナンスのパンフレット
エレベーターのフルメンテと同じシステムです。
契約期間が10年間という制約がありますが、新築かそれに近いマンションでは、かかる費用が読めて管理しやすいかもしれません。|
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|こちらは、メーカーが作成した長期修繕(整備)計画
形式によって金額の差がありますが、一番かかるタイプの生涯コストは300万円/パレットが目安のようです。|勉強会が終了したら、またいつものように「ノミニケーション」
親泊さんも川原さんもつかの間の息抜きです。|

財団法人マンション管理センター主席研究員の廣田信子さんが6月でセンターを退社されました。
私と彼女の出会いは、当時千葉県マンション管理士会の磯野会長の紹介でお会いしたことがきっかけです。
そのおかげで、私も2年近くマンション管理センターに出向していろいろといい経験をさせていただきました。
退社後もセンターのお手伝いは続けられると聞いていますが、今後は以前からの夢であったマンションにおける良好なコミュニティ形成のためにご尽力される予定です。
現在のお立場はマンションコミュニティ研究会の代表です。
メインオフィスは浦安に置いていらっしゃいますが、書類作成や印刷等の作業を主に行うバックオフィスは、実は重松マンション管理士事務所の一角に設置してます。
先日、日比谷のコンベンションホールで第5回のフォーラムを開催されましたが、その第2部でパネルトークに出演してきました。
司会は当然廣田さんで、話し手は、私とマンション管理員検定協会理事長の日下部理絵さんです。
100名以上の人たちの前で話すのでかなり緊張しましたし、打合せなしのぶっつけ本番だったので思っていることをじょうずに話すことができませんでしたが、廣田さんのリードのおかげで何とか無事に終了しました。

当日の様子

||左から、廣田信子さん、私、日下部理絵さん
この日のパネルトークのテーマは「行動することで道は開ける」です。
自分のことを話すということはかなり恥ずかしいうえに、更に「成功者」という位置づけでした。
私は、自分が先駆者のひとりであるとは思っていますが、成功者だとはまったく思っておらず、今は単なる通過点でしかないと思っています。
隣に座っていらっしゃる日下部さんもたぶん私と同じ気持ちだと思います。
パネルトークの構成は「廣田さんとの出会い」、「マンション管理士になろうとしたきっかけ」、「現在までの活動状況」、「どのような気持ちで現在まで活動を続けてきたか」などを「徹子の部屋」のイメージでつづけました。|
||この日の会場には、千葉県マンション管理士会と首都圏マンション管理士会から多数のマンション管理士さんが参加されていました。
殆どの方が、私よりも先輩なので話しにくかったです。
私が自信を持って言えることは、自分はこの先、マンション管理士を職業としてどんなつらいことがあっても絶対にあきらめないで真剣に向き合って行くつもりがあることです。
この考えを続けて頑張る限り必ず道は開けると思っています。|

マンションによっては、駐車場が不足して仕方なく外部に駐車場を借りている場合もありますが、逆に駐車場に空きが多く、その対策に苦慮しているマンションもあります。
千葉市内にある私のマンションも、平成9年の竣工当時は駐車場を希望する人の方が多く、私も入居時には抽選で外れ、しばらく外部の駐車場を借りていました。
しかし先日確認したところ、外部3段式の機械式駐車場は6台中5台の空きがあるとのことです。
高齢化して車を使わなくなった家庭や、機械式駐車場には収納できないワンボックスタイプの車を購入し、外部の駐車場を契約する家庭が増えたからだと思います。
私のマンションでは当分契約者が増える見込みのないことから、機械式をやめて平置き式に改造する計画すら出ています。
また、近隣にいくらでも平置きの有料駐車場がありますので、マンション内の空いている駐車スペースをマンションに居住していない人に貸す計画もありません。
しかし、駅に近い団地などでは、空いている駐車スペースを、希望する外部の人に貸したい場合があります。
理由は、駐車場収入の確保です。
いままで私は、そのような相談を受けた場合は、以下のことを助言するようにしていました。

• 管理規約で、駐車場を外部の第三者に使用させることが可能となっているか。マンション標準管理規約単棟型第16条第2項では、総会の決議を経てマンションの敷地や共用部分等を第三者に使用させることができる規定があるが、その場合でも駐車場と専用使用部分は対象外となっているので、管理規約の改正が必要となる。
• 駐車場を外部の第三者に有料で使用させることは「収益事業」とみなされて課税の対象となる。また、従来の認識では、たとえ１台でも外部貸しを行うと、すべてが「収益事業」とみなされて、駐車場収入すべてが課税対象となる可能性がある。
• 賃借人等の区分所有者でない人に貸す場合は、滞納が発生した場合の債権回収の方法や契約解除があった場合の連絡等の実務において負担が大きくなる可能性がある。

等です。
ご存知の方も多いと思いますが、上記の課税について、今般国土交通省からの照会に応じて国税庁が正式に回答を出しました。
国土交通省の照会の概要は以下の通りです。

前提条件

1. 駐車場を外部に貸し出す事業者は、マンションの管理組合又は管理組合法人
2. 従来の契約先は、マンションに居住する組合員又は賃借人を対象とし、共済的事業として運営している。
3. 駐車場の敷地は、組合員全員の共有
4. 駐車場収入は、組合員に分配せずに管理費又は修繕積立金の一部に充当される。

照会した3つの事例

1. ケース１：組合員と一般の外部者の区別なく、誰にでも同じ条件で貸し出す。よって、組合員を優先して運営する方法などは一切取らない場合
2. ケース２：空き駐車場の募集は外部に対しても行うが、あくまでも組合員を優先に運営する。例えば区分所有者から新たに駐車場契約の希望があった場合は、現在契約している賃借人には、一定の猶予期間を設けた後スペースを明け渡してもらうなどのルールで運用する場合。
3. ケース３：原則として外部への貸し出しは行っていないが、たまたま近所で道路工事等を行っている工事業者から工事期間中に限定して空き駐車場を有償で利用したい旨の申入れがあり、管理組合が了解して貸し出した場合。

上記の前提における照会事項

1. ケース１の場合：駐車場の使用については、外部使用部分だけでなく、区分所有者の使用も含め、そのすべてが収益事業に該当する。
2. ケース２：駐車場の使用については、外部への貸し出し部分のみが収益事業に該当する。
3. ケース３：駐車場の使用については、区分所有者への使用のみならず、外部使用部分も含め、そのすべてが収益事業に該当しない。

以上の見解を質したところ、国税庁課税部長からは平成24年2月13日に以下の回答がありました。

回答内容

照会に関しては、照会に係る事実関係を前提とする限り、貴見の通りで差し支えありません。
ただし、次のことを申し添えます。

1. この文書回答は、ご照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答ですので、個々の納税者が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります。
2. この回答内容は国税庁としての見解であり、個々の納税者の申告内容を拘束するものではありません。

課税されない理由としては、、、

マンション管理組合法人(法人でない場合も同様）は、自己財産の管理団体であり、その構成員(組合員）からの使用収益は基本的にその団体の共催事業であって、、構成員に収益を分配しない場合は、管理費等の割増金として取り扱われるため。
ポイントは

1. 納税対象が公益法人であること。（法人でない場合もこれに準ずる。）
2. その構成員が使用すること。
3. その収入は、自己財産の維持管理に充当されること。（バルコニーや専用庭の使用料と同様）

以上となりますが、従来曖昧だった駐車場収入に対する課税に関しては、これで一応すっきりした形となりました。
詳細は国税庁のホームページに記載されています。

私のマンション管理士事務所が大規模修繕工事のコンサルティングでお世話になったあるマンションでは、「共用部分リフォームローン」の制度を利用し、住宅金融支援機構から大規模修繕工事の資金の一部を借り入れて工事を実施することにしました。
今回は、「共用部分リフォームローン」をご紹介いたします。
マンションの大規模修繕工事を実施する際には、普通は修繕積立金を取り崩してその資金に充てます。
ところが何らかの事情で、修繕積立金が不足している場合もあります。そのようなとき、管理組合としての対応にはいくつかの考え方があります。

1. 工事を中止する。
2. 工事を延期してお金がたまるまで待つ。
3. どこかからお金を借りてきて、資金繰りをたてる。

一番目の「工事を中止する。」は、マンションの適正な維持管理の考え方に反し、大事な資産の価値を低下させてしまう恐れがあります。
二番目の「お金がたまるまで待つ。」は一つの考え方としては有効ですが、待っている間に建物の劣化が進行し、逆に余計な修繕費用がかさんだりすることもあります。
そこで今回は、三番目の「借入」について考えてみたいと思います。
大規模修繕工事のような計画修繕は事前にその内容と金額が概ね把握できているはずなので、それに合わせた資金計画を立て、必要な額の修繕積立金を積み立てているのが普通です。しかし、長期修繕計画がきちんと整備できていない場合や、当然行うべき修繕積立金の改定（値上げ）を怠っていた場合などには、資金不足が発生することがあります。
多くの管理組合を拝見していると、計画的に修繕工事を実施している管理組合の方が少なく、現在ある修繕積立金の範囲内でできる修繕工事を検討している場合が多く見られます。しかし、どうしても修繕を実施しなければならないときは外部からお金を借りて修繕を適正に実施するという手段もあります。
それが「共用部分リフォームローン」です。現在、このローンを積極的に実施している金融機関は、2つあり、1つは住宅金融支援機構、もう1つは三菱電機クレジットです。（ほかに東芝系のクレジット会社もやっているようです。）
2社とも多少の条件の違いなどはありますが内容・手続き等を以下簡単にご紹介します。

• 借入可能金額は、修繕工事費の80％又は、1住戸当たり150万円のどちらか低い方
• 毎月の返済額が、毎月積み立てる修繕積立金の80％以内であること
• 管理規約がマンション標準管理規約に沿って整備されていること
• 修繕積立金は、管理費と区分されて経理されていること
• 滞納が一定割合以下であること

等です。借入の申し込みを行うには、総会決議を行い、金融機関が指定する必要な書類を添付する必要があります。この手続きが結構やっかいです。特に住宅金融支援機構の場合は、公的機関ということもあり提出する書類の数が多く、またその記載方法も手間がかかります。しかし、金利は三菱電機クレジットが3％前後であるのに対し1.5％前後ときわめて安く（別途マンション管理センターの保証料がかかります。）人気が高いようです。
なお、借りたお金は当然返済する必要がありますが、最長で10年まで可能です。また、返済の原資は修繕積立金からになりますので、場合によっては修繕積立金の値上げが必要になることもあります。
以下の代表的な書類をご紹介しますが、その他に写真や図面等かなりの添付書類が必要になりますので、事前に住宅金融支援機構に相談して進めるのがよいと思います。

提出書類等

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|融資借入申込書とマンション管理センターに保証をしてもらうための保証委託契約申込書です。
いずれも記載例の書式がありますのでそれを見ながら記入することになります。
必要な事項を記入するお手伝いは重松マンション管理士事務所でも可能ですが、
理事長と会計監事の自署が必要ですし、理事長の場合は実印を押印してもらいます。|こちらは、申込前月における貸借対照表や区分所有状況報告書です。
滞納がある場合は、未収金明細書も必要になります。|
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|申し込み前月末の預金通帳の写しと、返済金額早見表です。
預金通帳のコピーは、該当するページの他に表紙とその裏面のコピーも必要です。
返済は、元利均等方式ですが、元金均等方式での返済も可能です。||