先日からご連絡していましたが、「ちばマンション管理セミナー」の講師を無事務めてまいりました。
今回のテーマは、「管理会社とのじょうずな付き合い方～緊張感のある信頼関係を～」でした。
なぜか、私に依頼のあるセミナーネタは「管理会社」関連が多く、先月の静岡県のセミナーでもそうでしたし、３月２８日に依頼されている東京での「管理組合役員のための第６回マンション管理セミナー」でもやはり管理会社ネタです。
確かに管理会社が関係するトラブルや苦情が多いのは確かですが、管理組合のほうでも契約内容をきちんと理解しないで苦情を申し入れ、本当はトラブルになるはずのないことまでトラブルになっていることもあります。
私がいつも言っていることは、管理会社の職務怠慢はお話になりませんが、管理会社は全て悪者であるという考え方もおかしいということです。
そもそも、何千万、何億円というお金を預けて管理してもらうわけですから、信頼関係があって初めて契約が成り立つということが大前提です。
ですから、管理費削減や管理会社変更に関するご相談も多いのですが、とにかく安く買い叩こうとか、初めからけんか腰ではなく、「管理会社との緊張感のある信頼関係を構築しましょう」と申し上げています。
セミナーではそのことを強調して、双方が契約内容をきちんと理解して緊張感のある信頼関係を築くことが重要であることをお話して来ました。
そのほかに、大規模修繕工事の進め方についてやマンションの損害保険についてをテーマにした講演がありました。

当日の様子

当日のプログラム（PDF）
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|当日はあいにくの悪天候にもかかわらず
参加者は約３０名でした。|私も久しぶりのスーツ姿で緊張気味で話しています。|
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|ダイワサービスの山口さんから
「大規模修繕工事の進め方について」
をテーマにして講演がありました。|管理会社の管理仕様のチェック方法
についても講演がありました。|
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なお、「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

財団法人マンション管理センターから依頼を受けて「静岡県マンション管理基礎セミナー」の講師を担当してきました。
当日、私が担当したセミナーのテーマは「管理委託に関するトラブル防止」というきわめてありふれたテーマでしたが、過去に重松マンション管理士事務所で受けた相談事例などを紹介しながら、管理会社とじょうずにお付き合いする方法について解説してきました。
静岡県は、首都圏に比べるとマンションの数はそれ程多くはないのですが、当日は約１００名の参加者があり結構真剣に聞いていらっしゃいました。
一般的には管理会社の良くない点ばかりを取り上げて「管理会社には注意しろ！」というような風潮もありますが、私の場合は、管理会社は管理組合が適正なマンション管理を行うにはなくてはならない貴重なパートナーとして位置付け「双方が緊張感のある信頼関係」を築き上げることが重要であることをいつも言っています。
トラブルの内容を冷静に分析すると、管理委託契約の内容をきちんと理解していない管理組合側にも原因がある場合もあります。
双方の信頼関係が壊れてしまって、管理会社の変更を検討する前にもっと双方が契約内容を理解して話し合ったり確認しあったりしたらきっといい関係が構築できると思います。管理費削減や管理会社変更を検討中の管理組合も多いと思いますが、是非そのような観点も覚えておいていただきたいと思います。

プログラム

13：30　開演
13：30～13：35　主催者挨拶
13：30～14：55　「長期修繕計画作成ガイドラインのポイント」
14：55～15：05　休憩
15：05～16：25　「管理委託に関するトラブル防止」（私が担当しました）
16：25～16：45　静岡県マンション管理士会からのお知らせ

当日の様子

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|この日は、午前中は千葉市内で客先の定期総会
お昼から新幹線で静岡に移動しましたが、
私が講演する時間には間に合いました。|静岡県、静岡市、マンション管理センター、静岡県
マンション管理士会の主催する県下最大の
マンション管理セミナーです。
１００名の参加者が集まりました。|
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|セミナー終了後は静岡県のマンション管理士会
のメンバーと打上げ会食でご馳走になりました。
左から、私、斉藤さん、小泉さん、青島会長
そして紅一点の石田さん。楽しいひと時でした。|
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なお、「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

定期的に行っている千葉県マンション管理士会の研修会で、「マンション管理士は管理会社とどう付き合うべきか」をテーマにセミナーの講師を担当しました。
マンション管理士として、管理組合の顧問をやると必ずといって良いほど管理会社とかかわりを持つことになります。
今回は、一般的に言われているマンション管理士と管理会社の関係の誤解を解いて、マンション管理士と管理会社はそれぞれの業務が違うのだからお互いに理解や協力をして最終的には管理組合の役に立つことを考えるべきであるという内容の話をしました。

当日の様子

当日のレジュメですが、以下にその内容を抜粋しました。
マンション管理士の内輪の研修会なので、表現は少々過激な部分もあります。
平成２０年度第２回研修会
「マンション管理士は管理会社とどう付き合うべきか」
～マンション管理適正化法施行７年　管理会社とマンション管理士のバトルはこれからも続くのか？～
１．はじめに
２．まずは管理会社の特性を理解しよう
（１） こんな商売ほかにあり？
　

• 一部の独立系を除いて、顧客獲得の努力をしない。
• 　業務を開始する前に、業務委託費を全額もらえる。
• 　しかも、支払はすべて現金で！
• 　あまり競争もなく、要求どおりのお金がもらえる。　
• 　お客様との約束を守らなくても、簡単には契約を切られない。

（２） 思わず笑ってしまう管理会社の迷言集！

• マンション管理士として実力を養成するには、管理会社に勤務して勉強するのが１番！
• 管理会社が優秀だったら、管理組合にとってマンション管理士は不要！
• 当社にもマンション管理士はたくさんいますから、管理組合がマンション管理士を雇う必要はありません！

（３） それでもこんなに違うマンション管理士会との組織力の差

• 高管協は、上場会社を含めて４００社以上の管理会社を束ねる社団法人
• しかも、前理事長は勲章まで頂いている。
• それと比較したらマンション管理士会は…

３． 管理会社がマンション管理士を嫌う理由

• 一般的にマンション管理士は、管理会社のフロントマンより頭がいい
• マンション管理士は、問題の解決よりも、くだらない屁理屈を並べて管理組合を混乱に陥れる。
• マンション管理士は、すぐに管理会社のリプレイスを口走る。
• マンション管理士は、頼まれもしないのにすぐに委託業務費やメンテナンス費の値下げをやりたがる。

４． （顧問）マンション管理士と管理会社の理想的な関係は？

• 緊張感のある信頼関係
• 管理組合だって、訳のわからないわがままを言うことがある。

５． マンション管理士を「業として」やろうと考えている人が心がけること

• 管理会社の業務とマンション管理士の業務はそもそも競合しないことを十分理解すること。
• 管理会社の特性（特にフロントマンの事情）を理解し、相互補完を心がけること。
• それでも、管理組合のことを常に考えて、時と場合によっては管理会社にも管理組合（理事長）にも毅然とした態度をとること。

６． さいごに
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|久しぶりのマンション管理士会での
講師なので少々緊張しています。|この日の受講者は千葉県マンション管理士会の
会員約３０名でした。|

東京都マンション管理士会の研修部から依頼を受けて、マンション管理士さんを対象としたセミナー講師をしてきました。

今回のセミナーのテーマは「マンション管理士が行う大規模修繕工事のコンサルタント」です。

私はあまり感心しないのですが、マンション管理士の業務範囲が広いこともあり、自分の得意分野を称して、文科系出身の管理士を「ソフト系」、技術系出身の管理士を「ハード系」と分類する傾向があります。私は、あまり意味のないことだと考えています。
そして、マンション管理組合の顧問になったらいつかは必ず遭遇する「大規模修繕工事」に関して言えば、「ソフト系」のマンション管理士は苦手としています。
苦手としている原因はいろいろあると思うのですが、、、

1. 建築に関する専門知識がない。
2. 建設業界のことが良くわからない。
3. 多額の金額が動くので係わりあいたくない。

などでしょうか。特に「建築に関する専門知識がない。」というのが圧倒的に多いと思います。
このことには多くの勘違いが関係しています。
つまり、大規模修繕工事に関してマンション管理士が行うべきコンサルティング業務と、設計事務所が行うコンサルティング業務の区別ができていないからです。

設計事務所が行うべきコンサルティング業務は

• 工事が図面どおりに行われているか。
• 各工程における工事内容が仕様どおりに施工されているか。
• 工事中の安全管理や工程管理が正しく実施されているか。

などであり、「監理」といわれるものです。
それに比べて、マンション管理士が行うべきコンサルティング業務は

• 大規模修繕工事を実施するに当っての意思決定は正しい手順で決定されたか。
• 設計事務所や施工業者の選定は公平、公正に行われたか。
• 組合員の誰もが納得する費用の使い方が行われたか。

などを理事会が実施するときの支援が主要業務となり、いわゆる「コーディネート」といわれます。（参考：大規模修繕工事コンサルティング業務）

そして、工事期間中は管理組合サイドの人間として、平日に行われる工程会議に出席し、工事の進捗状況や居住者からの苦情や希望の内容を把握し、理事会に報告したりする業務も含まれます。
つまり、専門業者と管理組合の間の「通訳」的な業務も行います。
ですから、工事業者や設計事務所と同じレベルでの「建築に関する専門的な知識」は必要ありませんが、前述の業務をきちんと遂行するための最低限の建築知識は当然に必要となります。

今回は以上のことをポイントに講義をしました。
会場には、圧倒的に「ソフト系」のマンション管理士さんが多かったので結構熱心に聴いてくださいました。

私自身は、建築関係の業務に３０年近く携わっていて２級建築士等の資格もありますし、工事業者や設計事務所と同じレベルとはいきませんが「建築に関する専門的な知識」も持ち合わせているので、大規模修繕工事のコンサルティング業務は重松マンション管理士事務所の得意分野ではありますが、普段から注意していることは設計事務所の業務のまね事をするのではなく、あくまでもマンション管理士として管理組合が行うべき業務のサポート役に徹することにしています。

当日の様子

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|紹介されたあとの挨拶
最初は緊張気味です。|当日参加されたマンション管理士さんは
約２０名。結構真剣に聞いておられました。|
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|会場は都内高田馬場で、ＳＫ化研さんの
営業所内の会議室をお借りました。|当日はレジュメのほかに参考資料等も
添付して説明しました。|

◇

なお、「大規模修繕工事コンサルティング業務」に関する詳しい内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

大規模修繕工事コンサルティング（業務案内）

船橋市と千葉県マンション管理士会の共催で、「マンション管理組合のためのセミナーと交流会」を８月３日に船橋市中央公民館で開催しました。
当日の、セミナーのテーマは「滞納管理費の取り扱いと回収について」と「管理組合運営の基礎と留意点について」でした。
千葉県マンション管理士会の会員が講師となって講演しましたが、当日は船橋市内の管理組合を中心に約２０組の参加があり、セミナー終了後の管理組合交流会や個別のマンション問題相談会にも多くの方が参加され大変盛況でした。
重松マンション管理士事務所から、私と小林さんが応援で参加しました。
セミナー後の交流会では、管理組合が抱えている問題について意見交換がありましたが、「管理費等の滞納問題」、「大規模修繕工事の進め方」、「管理規約改正の手順」など、マンション管理の問題についてかなり時間を割いて意見交換が行われました。

当日の様子

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|この日の参加はなんと２０管理組合
出席者も３０人くらいと盛況でした。|第１部のセミナーが終了したら、配置を買えて
管理組合交流会|
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|支部長の赤祖父さんから挨拶です。
大規模修繕工事に関する進め方など
多くの質問が出て、管理組合で意見交換されました。|最後はまた机を並べ替えて個別相談会です。|
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|相談員が足りなくなったので、、、
急遽私も応援です。私への相談は
滞納と義務違反者対策でした。|セミナー終了後はマンション管理士会の
仲間といつものように「反省会？」です。|

７月５日に、江東・マンションふぉーらむ２１主催（江東区と財団法人マンション管理センターが後援しました。）の、マンション管理セミナーで講師をしてきました。
話のテーマは「管理会社とのじょうずな付き合い方」というきわめてありふれたテーマです。
私は、管理会社との付き合い方に関しては、従来からいわれている「管理会社には気をつけろ！」から「管理会社は貴重なパートナー。緊張感のある信頼関係を構築しよう！」という切り口で講演をしましたが、結構うけました。
当日は、江東区の担当者を始め５０人以上の方が聞きにこられたので緊張しましたが、何とかうまく話すことができました。
私が言いたかったことは、マンション管理がうまくいかないその責任を全て管理会社や担当フロントマンのせいにして、管理会社を変更したり、無理やりに委託業務費の値引きをさせたりしても（管理費削減をしても）うまく行きませんよということです。
結局は、管理組合自体がしっかりしていないと管理会社を何回変更してもマンション管理はうまくいかないということです。
また、最近は採算が取れない管理組合に対しては、管理会社のほうから管理委託契約の解除を申し入れることも多くなっています。
私のマンション管理士事務所も昨年から今年にかけて「管理会社変更」のお手伝いを２件しましたが、２件とも管理会社のほうから契約の更新を断ってきた事例です。
管理組合の運営がうまくいかないのは、管理会社だけのせいではなく、管理組合側にも多くの問題がある場合もあります。
何でもかんでも管理会社のせいにするのではなく、専門家として信頼し任せるべきところは任せ、管理組合はしっかりと監督するような関係を築きあげることが重要だと思います。
当日のレジュメ（PDF）です。下記に内容を抜粋します。
１．はじめに
２．管理会社とは…?
　（１）法的位置付けは?
　（２）どんなことをやってくれるの?
３．管理会社と管理組合のトラブル事例
　（１）平成15年度マンション総合調査
　（２）代表的なトラブル事例
　　　　１．管理員に関するトラブル
　　　　２．掃除に関するトラブル
　　　　３．担当者(フロントマン)に関するトラブル
　　　　４．コストに関するトラブル
４．管理会社とじょうずに付き合うには
　（１）管理委託契約の内容をきちんと理解して、要望事項は契約書に盛り込む
　　　　特に契約書に添付される「別表」が大事!
　　　　１．管理員の業務内容
　　　　２．清掃の人員や清掃範囲
　　　　３．理事会支援業務の内容(議事録の作成補助等)
　　　　４．修繕に対する企画(大規模修繕工事を含む)
　（２）管理会社も管理組合を見ている
　　　　１．管理組合のレベルに応じて担当者も違ってくる
　　　　２．管理会社からの三行半もあり得る時代
　　　　３．管理会社を何でも言うことを聞く下請けと思ったら大間違い
　（３）緊張感のある信頼関係を作り上げよう
　　　　１．意思決定はあくまでも管理組合
　　　　２．管理組合の特性をきちんと理解しよう
５．さいごに

当日の模様

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|まずは江東区の担当者からのご挨拶|早速私の講演です。
最初はかなり緊張しています。|
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|だんだん調子が上がって。。。このときは、
管理委託契約書の別表について話しています。|講演のあとはいくつかのグループに分かれて
マンション問題を議論する交流会です。|
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|事務局からのまとめとご挨拶|セミナーが全て終了したら仲間と打ち上げ！|
◇
※「管理会社変更」「管理費削減（管理コスト削減）」に関する詳しい業務内容や当事務所の考え方などは、私のマンション管理士事務所 ホームページをご覧下さい。

管理会社変更（業務案内）
管理費削減（業務案内）
年400万円の浮いたコストは修繕資金に！（管理費削減事例インタビュー）
年1200万円のコストダウンを実現！（管理費削減事例インタビュー）

第１０回千葉市マンション管理セミナーが開催され、県内で初めてマンション建替円滑化法を適用して建替が実現した稲毛台住宅の事例報告が行われました。
経済的な環境がなかなか改善しない状況においては、還元率（現在の部屋の広さを１００％とした場合、追加負担金なしで入居できる部屋の広さ）が向上せずに５０％～６０％程度です。
ですからかなりの金額の個人負担が発生し、バブル以降では千葉県内でも建替が進みませんでした。
稲毛台住宅では

• 場所がＪＲ稲毛駅に近く立地条件に恵まれていたこと。
• 企業が保有している住戸が多く、総戸数の割には区分所有者の数が少なく合意形成がやりやすかったこと。
• 建築基準法第８６条に規定する一団地認定とはなっていたものの、１つのマンションだけでの認定だったので解除手続き等が比較的スムースに進んだこと。

などもあり、また事業に対する千葉市の理解と協力等もあって比較的短い期間で実現したとのことでした。
私は、将来は建替えのアドバイスもできるようにと思い再開発プランナーの資格も取りましたが、残念ながらまだ建替を経験したことはありません。
今回のセミナーで、専門のコンサルタントの苦労された事例や実際の進め方を聞いて、私が勉強したことがより具体的にイメージできて大変良かったと思います。
千葉市では、建替え適齢期のマンションが相当数ありますが、これを機会に円滑な建替が進めばいいと思いました。
|||
|まずは、主催者の千葉市からのご挨拶。|この日の参加は市内の管理組合役員を中心に約５０名|
|||
|共催している千葉県マンション管理士会の
中村支部長のご挨拶|コンサルタント会社の新都市開発機構の本多講師
合意形成や実際の手続きに関する話は
大変興味深いものがありました。|
|||
|この日は、稲毛台住宅の建替え組合の女性理事長も
出席されていろいろな苦労話を披露してくださいました。
親身になって協力してくれるコンサルタントの存在が
ないとこの事業は達成できなかったと言っておられた
ことがとても印象的でした。|熱心に聞き入る参加者たち。
セミナー終了後の質問に関しても具体的な質問が多く
今後の建替えに関する期待感が強く感じられました。|

以前からマンション管理セミナーと相談会の開催要請を習志野市より受けていましたが、このたび千葉県マンション管理士会と習志野市の共催で実施する運びとなりました。
私も講師として参加しましたが、私の担当したマンション管理問題のテーマは「管理費等の滞納問題」です。
私が訴えたかった内容は

• とにかく素早く対応すること。（6ヶ月以上では遅いくらい）
• 話し合いが大事だが法的措置も活用すべし
• 裁判は目的を明確にして実施
• 決して感情的にならない

の以上です。
当日私が配布したレジュメ（PDF）も参考にしてください。以下、一部抜粋します。
１．はじめに
２．滞納問題が発生する背景
　（１）分譲会社のいい加減な販売方法
　（２）長引く不況やリストラなどの社会的背景
　（３）管理会社の怠慢
　（４）管理組合の無策
３．話し合いによる解決方法について
　（１）話し合いで解決できれば一番。しかし良く見極める必要あり
　（２）長初期の対応が肝心
　（３）管理会社の督促状況を厳しく管理する
４．法的措置の実施
　（１）法的措置実施の目的
　（２）管理組合向けの法的手段
５．強制執行
　（１）何に対して実施するか?
　（２）不動産の競売はほとんど不可能と考える
６．その他
　（１）一般的な解釈では、訴訟は総会決議?
　（２）遅延損害金について
　（３）弁護士費用などの必要経費について
７．さいごに
※参考：管理費滞納問題コンサルティング（業務案内）

(さらに…)

マンション管理適正化法の趣旨に基づき、県や市が情報提供を目的として定期的にセミナーを実施しています。
今回は、千葉県と船橋市が主催して、１１月１０日（土）にに船橋市中央公民館で「第２回マンション管理基礎セミナー」を開催しました。
私も、千葉県住宅課から依頼されてセミナーの講師を担当しました。
私が講演したテーマは「これからのマンション管理を考える」と称し、副題は「輪番制理事の限界と高齢化に向けた専門家の活用」です。
当日の[“レジュメ（PDF）”:http://mansion-support.chicappa.jp/hp-data/funabashiseminer071110.pdf]です。以下、一部抜粋します。
１．はじめに
２．管理組合が抱える問題
　（１）実は二極化
　（２）高齢化
　（３）賃貸化
　（４）管理費等の滞納
　（５）老朽化
　（６）コミュニケーションの無さ
３．それでも48%!
４．管理組合運営で大事な4つのキーワード
　「透明性」は当たり前!もっと大切なことは?
　（１）自主性
　（２）専門性
　（３）継続性
　（４）理事の負担の公平性
５．マンション管理適正化法と専門家の活用について
　（１）2000年、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」ができて
　　　　何が変わったか?
　（２）管理組合運営をサポートする行政と専門家
６．専門家の活用事例紹介
　（１）千葉市内 旧公団系団地 約500世帯 築40年 竣工直後から自主管理
　（２）千葉市内 民間分譲会社 約100世帯 築6年 分譲会社系の管理会社に全面委託
７．さいごに
||主催は千葉県と船橋市です。
県でやっているだけあって、後援もマンション管理センター、首都圏マンション管理士会、千葉県マンション管理士会などが名前を連ねています。|
||この日の参加者は約５０名です。
船橋市はマンションが多いこともあり、セミナーではいつも多くの人が集まります。|
||この日私が話した内容は「専門家の活用」をテーマとした話でした。
高齢化等の原因で理事会が正常に機能しなくなったときには、無理をしないで専門家をじょうずに起用する方が効率よく結局は安いコストで管理組合運営ができますよという内容を話したかったのですが、初めてのテーマだったのであまりうまく話せませんでした。|
||最後は、質疑回答を行い約１時間の私の講演は無事終了しましたが、この次はもっと勉強して後援する必要を感じました。
でも、高齢化している管理組合や自主管理をやっている管理組合の理事さんからは、かなり専門的な内容の質問が出ました。|

私が所属している首都圏マンション管理士会の研修部会から依頼されて、１０月２０日（土）にセミナーの講師をしました。
テーマは「管理費を点検しよう」です。葛飾区では分譲マンションの管理に関する事をテーマにして年に２～３回セミナーを実施しています。
今回はマンションの管理費について、その使い方や金額の妥当性を検証する方法などについて講演しました。
管理費の削減を声高に唱えるマンション管理士さんも多いのですが、私は管理費は単に削減すればいいだけではなく、仕様などの内容と支払っているコストの妥当性をきちんと検証する必要があると以前から申し上げています。
この日は、私の考えを中心としてお話させていただきました。
当日使用したレジュメ（PDF）です。以下、一部抜粋します。
１．はじめに
２．管理費が点検されない理由
　（１）自動引落で徴収されている
　（２）どのようなことに使われているか良く分からない
３．管理費とは
　（１）標準管理規約(単棟型)によると…
　（２）管理費会計の収支報告書サンプル
４．管理費の妥当性について
　（１）支払っている人が納得しているか?
　（２）仕様が適正か
　（３）競争原理が働いているか
５．他のマンションでの管理費の事例
６．管理費の見直しで注意すること
　（１）自分のマンションと他の事例を単純に比較しないこと
　（２）安かろう、悪かろうは?
　（３）これからは管理会社も管理組合を選別する
　（４）専門家に相談
７．過去の成功例と失敗例
　（１）成功例
　（２）失敗?例
８．さいごに
別表１：収支計算書
別表２：月額委託業務費内訳
別表３：収支計算書（シミュレーション）

当日の模様

||この日は、葛飾区の青戸地区センターで葛飾区民を対象として行われました。
受付は、地元マンション管理士会の会員さんです。|
||結構大きな会場でしたが、事前の申込みが約５０名。
私にとってはびっくりするような人数です。|
||司会に紹介されていよいよ私の出番です。さすがに緊張します。|
||だんだん熱が入ってきています。|
||講演のあとは、管理費に関すること以外でも質問を受け付けましたが、皆さん熱心に質問され、私もつい時間を忘れて対応してしまいました。|