千葉市のマンション管理組合を対象に新任役員研修会を行いました。

私が所属する千葉県マンション管理士会は、毎年６月に、ＮＰＯ日住協、千葉市マンション管理組合協議会との共催で「マンション管理組合新任役員研修会」を実施しており、千葉市が後援し、今年で１３回目になります。
セミナーの内容は、千葉市内のマンション管理組合で新しく役員になった方を対象とした勉強会です。
初めて役員となった方を対象としているので、個別性の高い｢大規模修繕工事」や｢ペット問題」等ではなく、｢管理組合運営の心得｣的な内容のセミナーで、私も時々ボランティアで講師を務めています。
今年も講師を依頼されましたので話す内容を考えましたが、｢管理組合の業務とは・・・」や「理事会運営の秘訣｣などのテーマはどこのセミナーでも結構やっているので、少し頭をひねったあげく「管理組合では何故トラブルが発生するのか」というテーマでお話しました。
千葉市が後援しているということもあり、毎回まじめで堅苦しい話となりやすいのですが、私の場合は、参加者がなるべくリラックスして聞くことができるよう少々砕けた内容としました。

当日のレジュメの概要

話の中身は以下の２つの点に絞り、事例混じりに進めましたが結構受けていましたよ。
◆管理組合でトラブルが発生する理由

1. 区分所有法自体に揉める要素がある。
   1. １つの建物や土地に複数の所有権が存在する
   2. 共有関係を解消することができない
   3. 個人の意思とは関係なく団体の多数決論理で物事が動いていく。
2. 会社と違って組織がピラミッドになっていない。
   1. 特定の人（特に理事長や理事）が責任を取ればよいということにならない
   2. 議決権は、基本的に誰でも平等
3. そもそも集合住宅で生活することへの心構えが欧米と比較して未熟。
   1. 欧州は２０００年前
   2. 日本は２００年前

◆管理組合という組織の特徴

1. 莫大な資産を専門的知識のない人たちで管理する組織。
   1. 時価２千万×１００戸ならば２０億円
   2. 専門家の関与無しで運営するのはもともと困難
2. 意思決定に時間がかかる。
   1. 前期の理事会が決めたことを、今期の理事会が執行する
   2. 理事会は月１回、総会は年１回
3. 外部の情報がなかなか入ってこない。
   1. ネガティブな情報はなかなか外部に出しにくい
   2. 管理会社に対してもそれ程期待はできない
   3. そもそも外部に頼ることにアレルギーがある
4. 管理組合運営に必要なキーワードである「自主性｣と｢専門性｣並びに「継続性｣と「理事の負担の公平性」が同時に成り立ちにくい。
   1. 「自主性」と「専門性」
   2. 「継続性」と「理事の負担の公平性」

もう少し詳しい当日使用したレジュメもご参照ください。

当日の様子

||右から、千葉市住宅政策課桜田課長、千葉市マン管協の吉利さん、私。
セミナーの冒頭に、桜田課長の話なども予定されておりやや緊張しています。|
||私は２番バッターで話しました。
１番バッターのテーマは「管理組合における理事会運営の要点」
３番バッターのテーマは「新しく役員になられた方の基礎知識」です。
やはり私のテーマは少々変わっています。
今回はマンション管理士事務所の所長としてではなく、千葉県マンション管理士会の会員として話しました。|
||このセミナーは毎年参加者が多いことで有名です。
今回の参加者も６０名を越える大盛況でした。|